Hiện tại đất nông nghiệp ở Việt Nam thuộc sở hữu của toàn dân và nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất nói chung được xác định cho từng mảnh cụ thể, thời gian sử dụng và người sử dụng. Những quyền này được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai. Các quyền sử dụng đất tạo ra một hệ thống “thị trường song song” và có các quyền sử dụng là quyền thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê và đi thuê, mua, bán và gần đây có thêm các quyền hạn khác như được sử dụng giá trị của đất để góp hoặc vay vốn.(Luật đất đai năm 2003). Trên thực tế, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp đã và đang diễn ra ở nhiều nơi và tở thành nhu cầu của một bộ phận hộ nông dân khi muốn giảm bớt một phần hoặc toàn bộ đất đai của mình để chuyển làm nghề khác, hoặc chuyển nhượng để đi làm ở một vùng khác, hoặc do thiếu lao động nên phải nhượng bớt diện tích.
Ở cả miền Bắc và miền Nam, quy mô đất đai giữa các hộ có biến động lớn và những nơi có diện tích bình quân lớn thì biến động lại lớn hơn. Miền Bắc, hầu hết đất đai của các hộ là từ đất được giao, trong khi ở miền Nam đất chủ yếu là từ thừa kế hoặc là đất của hộ đã có từ lâu. Có một tỷ lệ không nhỏ số hộ có đất đi thuê và mua. Ở Cần Thơ và Bình Dương một vài hộ gia đình đã mua quyền sử dụng đất cho tất cả diện tích đất mà họ có. Nói chung, trừ một vài trường hợp ngoại lệ các hộ nông ở tỉnh Yên Bái rất ít thuê đất và đấu thầu đất nhưở các tỉnh khác. Những kết quả này cho thấy thị trường quyền sử dụng đất sôi động chỉ ở một số vùng.
Số liệu thông qua bảng sau:
Bảng 9. Phần trăm số hộ tham gia vào các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất từ 1992 Tỉnh Yên Bái ( n=91 ) Bình Dương ( n=88 ) Cần Thơ ( n=90 ) % số hộ tham gia vào:
Mượn đất 4 3 0
Đi thuê đất 5 3 0
Đấu thầu đất 12 2 0
Trao đổi đất 0 0 0
Cho mượn đất 1 1 0
Cho thuê 0 0 1
Bán đất a 0 3 4
Mất đất do đồi đất 0 0 0
Trả lại đất cho HTXb 0 0 0
Trả lại cho người khác hay họ hàng 4 0 1
a: Số liệu có thể thấp hơn thực tế b: Hợp tác xã
Bảng 10.Các giao dịch quyền sử dụng đất phân loại theo giao dịch và tỉnh Số giao dịch quyền sử dụng đất
Loại giao dịch Yên Bái ( n=91 ) Bình Dương ( n=88 ) Cần Thơ ( n=90) Đi thuê Trước 1997 2 1 0 1997 và sau đó 2 2 0 Không rõ năm 1 0 0 Cho thuê Trước 1997 0 0 0 1997 và sau đó 0 0 1 Không rõ năm 0 0 0 Mua Trước 1997 0 5 12 1997 và sau đó 0 1 2 Không rõ năm 0 2 8 Bán Trước 1997 0 5 2 1997 và sau đó 3 3 2 Không rõ năm 0 0 2 Đấu thầu Trước 1997 3 0 0 1997 và sau đó 5 0 0 Không rõ năm 6 2 0 Tổng giao dịch 19 21 29
Nguồn: số liệu từ các tỉnh Yên Bái, Bình Dương, Cần Thơ
Theo bảng số liệu ta thấy ở Yên Bái số lượng giao dịch chủ yếu là đi thuê đất với 5\19 giao dịch và đấu thầu. 14\19 giao dịch. Ngược lại ở tỉnh Cẩn Thờ số lượng mua đất 22\29 giao dịch và bán 6\22 giao dịch.
động đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp đã và đang tồn tại ở Việt Nam, nhưng một số vùng có thể phát triển hơn những vùng khác. Có những khác biệt rõ ràng giữa các tỉnh miền Bắc và các tỉnh miền Nam được khảo sát, đối với cả thị trường cho thuê tự do và cho thuê từ xã, thị trường ở miền Bắc thường sôi động hơn so với thị trường ở miền Nam. Ở miền Nam, quyền sử dụng đất thường được bán hoặc cầm cố hơn là cho thuê. Một số hộ ở các tỉnh nhận đuợc nhiều đất từ thị trường tự do và từ xã thông qua mua hoặc thuê. Điều này cho thấy rằng việc giao lại đất đang diễn ra tiếp theo lần giao đất đầu tiên và triển khai Luật Đất đai năm 1993 để thúc đẩy sự trao đổi quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức như chuyển nhượng đất nông nghiệp; cho thuê đất; cầm cố, thế chấp đất nông nghiệp; phát triển kinh tế trang trại. Thống kê sơ bộ về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên toàn quốc cho thấy:
- Về chuyển nhượng đất nông nghiệp: Cho đến nay chưa có số liệu chính xác về tình hình chung của cả nước trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổng hợp ở 13 tỉnh thành phố đã có 76621 hồ sơ chuyển nhượng đất đai với diện tích 24.678 ha, bình quân mỗi tỉnh chuyển nhượng 1451 ha. Về quy mô chuyển nhượng: ở các xã thuộc vùng đồng bằng, trung du phía Bắc trung bình đạt quy mô từ 400m2 đến 1200m2 / trường hợp. Đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, trung bình từ 1650m2 đến 2500m2 / trường hợp. Nhờ chuyển nhượng mà số hộ nông nghiệp ở đồng bằng sông Cửu Long có quy mô đất từ 3-5 ha đã tăng từ 3.65% lên 30.3% và hộ có quy mô trên 5 ha tăng từ 0.75% lên 12.65% trong thời gian từ 1994 đến 1998.
- Về cho thuê đất: hình thức thuê đất nông nghiệp cũng diễn ra ở nhiều nơi, bao gồm cả đất mượn (nghĩa là cho thuê đất bằng 0) giữa các hộ nông dân thỏa thuận bằng miệng với nhau, nếu có hợp đồng thì cũng rất đơn giản. Quy mô thuê đất nhỏ, và thường không thông qua chính quyền địa phương. Nhìn chung hoạt động cho thuê đất mang tính chất nhỏ lẻ, phân tán, và chưa xuất hiện phương thức thuê đất kinh doanh với quy mô lớn.
- Về thế chấp và cầm cố đất nông nghiệp: Có những hộ nông dân vì hoàn cảnh khó khăn nên đã thế chấp và cầm cố đất cho hộ nông dân khác để giải quyết khó khăn của bản thân. Tuy nhiên, trong một vài năm trở lại đây, hệ thống tín dụng của nông
thôn Việt Nam tương đối phát triển, hình thức thế chấp và cầm cố đất được sử dụng để vay vốn ở các cơ sở tín dụng với nhiều mục đích khác nhau: giải quyết khó khăn, đầu tư gia trại…
- Về phát triển kinh tế trang trại: đây là một hình thức sử dụng tập trung đất nông nghiệp quy mô tương đối lớn dựa trên các hình thức khác nhau để sử dụng đất tập trung. Theo điều tra sơ bộ của Tổng cục thống kê năm 2008 cả nước có trên 120.699 trang trại. Nhưng nhìn chung trang trại chưa nhận được sự phát triển đủ mức do khó tập trung đất đai và quy mô đất nông nghiệp phân bổ cho hộ gia đình nông dân khá nhỏ.
Tuy vậy, Trong các kết quả nghiên cứu cho thấy vẫn còn một số vấn đề cản trở sự tham gia bình đẳng vào thị trường đất đai khu vực nông thôn như việc: Phải đóng phí sử dụng đất khá cao để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã làm cho nhiều hộ nghèo chưa nhận được giấy chứng nhận. Mức phí phải đóng để đăng kí một số thay đổi về mục đích sử dụng đất cũng là cao đối với người nghèo; Mức lệ phí không chính thức đáng kể được cấp xã áp dụng tại một số địa phương đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp có ảnh hưởng lớn tới người nghèo; Việc đo đạc các thửa đất thiếu chính xác nhất là trong quá trình phân bổ đất thời gian đầu gây khó khăn cho người nghèo khi dùng giấy chứng nhận này thực hiện các giao dịch chính thức; Yếu kém trong hệ thống đăng ký các giao dịch và cập nhật hệ thống sổ sách địa chính có thể làm giảm dần tính chính xác và giá trị của hệ thống quản lý đất đai.
PHẦN III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Có thể nhận xét rằng việc triển khai chính sách đất đai trong thời kỳ đổi mới đã bước đầu tạo các cơ hội và điều kiện để người dân tự suy nghĩ, tính toán quyết định đầu tư vào sản xuất sao cho có hiệu quả kinh tế cao nhất. Bên cạnh đó, nhà nước đã triển khai tích cực các chính sách khuyến khích người được giao đất nông nghiệp sử dụng có hiệu quả số diện tích được giao đã làm cho nguồn lực đất nông nghiệp được đưa vào khai thác một cách linh hoạt, hợp lý và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách đất nông nghiệp cũng còn nhiều khiếm khuyết, yếu kém như cách làm còn mang tính mò mẫm, thử nghiệm dần dần nên có mặt mạnh là giữ được ổn định, giúp nông dân làm quen với chính sách mới, nhưng cũng có mặt yếu là không đồng bộ; chỉ nguyên việc giao đất đã phải làm đi làm lại nhiều lần mới xong, chi phí triển khai lớn, chính sách không triệt để. Ngoài ra, trong quá trình triển khai chính sách đất nông nghiệp đã có một số địa phương, một số cán bộ xử lý tranh chấp đất đai không hợp lý dẫn dến xung đột, khiếu kiện kéo dài. Một số nơi thực hiện phân chia đất công ích của xã và đất chia cho nông dân không hợp lý, làm cho nông dân thiếu đất, còn đất công không được sử dụng hiệu quả… Thực trạng đó cho thấy việc hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tiếp theo không chỉ liên quan đến nội dung chính sách mà còn phải chú trọng đến quy trình và chất lượng triển khai chính sách.