1.3.2.1. Các yếu tố về pháp lý
Đối với mỗi quốc gia thì động thái của Chính phủ luôn có ảnh hưởng lớn và mạnh mẽ đến giá trị BĐS. Đầu tiên phải kế đến các luật và chính sách về thuế. Cụ thể, theo Luật đất đai Việt Nam năm 1987 Chính phủ không cho phép người dân kinh doanh, chuyển nhượng đất đai nhưng từ năm 1993 cho đến nay Luật đất đai mới sửa đổi năm 2009 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển nhượng và cho thuê BĐS. Chính sách này đã hình thành nên thị trường BĐS Việt Nam và hình thành nên quan hệ cung cầu BĐS. Sau đó Nhà nước ban hành một số chính sách có tác động trực tiếp tới cung cầu BĐS như: cho phép việt kiều được mua nhà tại Việt nam; cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; chính sách thuế đối với BĐS…
Các chính sách về kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước cũng có ảnh hưởng quan trọng tới quan hệ cung cầu BĐS cũng như giá cả BĐS. Các chính sách khuyến khích đầu tư, tạo điều kiện cho các cơ sở sản xuất kinh doanh, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được hoạt động trao đổi, đầu tư, mua bán BĐS có tác động mạnh tới lượng cung – cầu BĐS. Bên cạnh đó, những chính sách xã hội như xây dựng nhà cho những người có thu nhập thấp, sinh viên, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cũng tác động tới giá cả BĐS. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố tác động khiến giá cả
BĐS biến động mạnh mẽ.
1.3.2.2. Nhân tố chủ quan thuộc ngân hàng
Ngân hàng hoạt động vì mục đích cuối cùng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu đó mỗi ngân hàng tùy thuộc và từng thời kỳ sẽ có những kế hoạch và mục tiêu cụ thể khác nhau. Trong đó nhân tố thông tin về BĐS đóng vai trò quan trọng quyết định đến giá trị BĐS. Thông tin là yếu tố khách quan từ môi trường và thị trường BĐS nhưng việc có cập nhật đầy đủ thông tin hay không lại tủy thuộc vào ý chủ quan của cán bộ định giá. Thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp cho công tác định giá thuận lợi, kết quả định giá phản ánh đúng với giá trị của BĐS và hạn chế được tổn thất cho ngân hàng. Nhưng nếu cập nhật thông tin không thường xuyên hay không theo kịp với những thay đổi của thị trường sẽ làm tăng nguy cơ tổn thất.
Yếu tố thứ hai là cơ sở vật chất kỹ thuật. Một ngân hàng có các điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phần mềm tiên tiến trong việc quản lý và định giá BĐS sẽ đem đến kết quả chính xác hơn nhiều so với tính toán thủ công. Áp dụng công nghệ thông tin sẽ góp phần giảm thời gian và tiết kiệm chi phí định giá BĐS.
Con người luôn là yếu tố quan trọng quyết định mọi vấn đề. Cán bộ định giá là người đưa ra và thực hiện tất cả những công việc của hoạt động định giá BĐS. Chuyên môn và kinh nghiệm của cán bộ định giá tác động rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS. Quy trình và quy định là kim chỉ nam định hướng các hoạt động của người định giá tuy nhiên đó cũng chỉ là hướng dẫn. Mỗi một cán bộ định giá cần có sự nhạy cảm với những thay đổi của các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá để không bị lừa, bằng kinh nghiệm và chuyên môn mà cân nhắc đến những thay đổi bất thường khi xem xét một BĐS nào đó sẽ tránh được những kết luận sai lầm và ngược lại sẽ có tác động tiêu cực đến hoạt động định giá.
Trên đây là toàn bộ cơ sở lý luận khoa học về hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại các NHTM. Vậy trên thực tế đã áp dụng như thế nào, mức độ hoàn thiện đến đâu chúng ta sẽ cùng nhau đi vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp cho vay tại Ngân hàng TMCP Hàng hải để tìm hiểu những vấn đề trên.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI
2.1.