IV.1 Kiến nghị các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
- Có chính sách cho vay vốn dài hạn, vay thế chấp với lãi suất phù hợp với đối tượng thu nhập thấp để họ có khả năng mua nhà, thuê nhà dài hạn, trả góp thông qua các tổ chức tài chính, và người thu nhập thấp phải chịu trách nhiệm trực tiếp tạo thuận lợi cho khả năng thanh toán của người thu nhập thấp trong việc cải thiện nhà ở.
- Huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà ở và quỹ phát triển đô thị của các thành phố. Có các chính sách tạo điều kiện khuyến khích cho các ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng Thương mại cổ phần tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Có chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư từ tư nhân, người dân và đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến khích, thậm chí bắt buộc các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài tạo chỗ ở cho công nhân của đơn vị mình, song song với đầu tư xây dựng nhà xưởng và sản xuất kinh doanh. Các khu công nghiệp và chế xuất cần phải có quy hoạch chi tiết các khu nhà ở cho công nhân.
- Chính sách về sử dụng đất : Có chính sách giao đất, cho thuê đất phù hợp với từng đối tượng sử dụng đất. Hạn chế giao đất cho hộ cá nhân kiểu phân lô. Ưu tiên xây dựng các chung cư cho người thu nhập thấp.
- Tạo chính sách làm đa dạng hoá các loại nhà ở cho người thu nhập
thấp như nhà cho thuê, nhà trả góp. Nhà cho thuê lâu dài đảm bảo đời sống ổn định cho các cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp. Nhà cho thuê ngắn hạn (vài ba năm) cho công nhân các khu công nghiệp, sinh viên, các cán bộ mới
lập nghiệp... Nhà cho thuê giá thấp cho các đối tượng chính sách, tuy nhiên phải đảm bảo quy chế để các hộ gia đình ở trong loại nhà này không được thay đổi mục đích sử dụng của căn nhà như không sử dụng căn nhà đó vào mục đích thương mại, họ cũng không được thuê nhà hộ người khác, ngoài ra họ cũng không được có những thoả thuận cho thuê lại nhà trên thị trường nhà tránh trường hợp lợi dụng chính sách của Nhà nước để làm giàu. Tạo lập quỹ nhà cho
thuê để hình thành nên một thị trường nhà cho thuê thực sự, từ đó từng bước
điều tiết thị trường bất động sản, giá nhà đất dần bình ổn và sát với giá trị thực hơn.
- Huy động tổ chức các hoạt động xã hội sâu rộng để tạo lập được quỹ
phát triển nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp. Nâng cấp nhà thấp tầng.
Cải tạo nhà chung cư cũ, đầu tư cơ sở hạ tầng, giao quyền sử dụng đất ở cho người có nhà ở đất ở.
Việc ban hành các chính sách này là cần kíp, tuy nhiên để thực hiện có hiệu quả cần phải có các biện pháp kiện toàn hệ thống quản lý, điều hành có sự phân công chức năng nhiệm vụ rõ ràng giữa các cấp, các ngành từ trung ương đến cấp cơ sở của các đô thị
IV.2 Chính sách cho vay vốn
- Hiện nay cơ chế tài chính là các ngân hàng, tổ chức tín dụng đang siết chặt cho vay và đầu tư vào BĐS trong đó có cả gói nhà ở cho người thu nhập thấp, do đó cần phải “cởi trói” bằng cách các doanh nghiệp, ngân hàng, tổ chức tín dụng chính quyền, địa phương phải vào cuộc tạo điều kiên hơn cho việc vay vốn để mua nhà thu nhập thấp.
- Để khơi thông nguồn vốn cho nhà ở xã hội, cần giải quyết vướng mắc lớn nhất khiến các dự án nhà thu nhập thấp thời gian qua bị ngừng trệ là chủ đầu
thể dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn, không đăng ký được giao dịch đảm bảo.
- Cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài : Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết bất động sản thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán Việt Nam hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
- Tạo thuận lợi cho động viên vốn đầu tư từ nguồn FDI: Gần đây, nhiều
nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản nhà ở. Hầu hết các dự án đầu tư FDI vào bất động sản nhà ở đều sử dụng "miếng võ" huy động vốn trước từ người tiêu dùng như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Cơ chế nhà đầu tư nước ngoài cũng tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.
- Hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy" : Trên thực tế, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro. Tiếp tục, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI
- Các ngân hàng thương mại được ủy thác sẽ huy động nguồn vốn bổ sung, kết hợp với nguồn vốn tự có của chủ đầu tư dự án dự kiến tối thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư dự án, tương đương 1.300 tỉ đồng và vốn do các ngân hàng thương mại huy động khoảng 7.600 tỉ đồng. Đồng thời, Chính phủ sẽ hỗ trợ bù lãi suất 4% đối với các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong thời gian 2 năm từ Quỹ dự trữ ngoại tệ của quốc gia với số tiền khoảng 717 tỉ đồng.
- Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp được vay vốn theo phương thức cấp phép tín dụng có hoàn trả với thời hạn cho vay và trả nợ tối đa 10 năm. Riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng dành cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên thuê được áp dụng thời gian vay tối đa 15 năm, thời hạn cho vay từng dự án được các ngân hàng thương mại và hội đồng quản lý quyết định.
Có rất nhiều giải pháp huy động vốn cho lĩnh vực nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam đã được đưa ra như:
- phát hành trái phiếu Chính phủ
- huy động vốn ODA để phát triển nhà ở.
- xây dựng cơ chế tài trợ thế chấp: cơ chế hỗ trợ các quỹ phát triển nhà ở tại các tỉnh, thành phố; phát triển mô hình hợp tác xã nhà ở; cơ chế hỗ trợ và tham gia vào hợp đồng tiết kiệm nhà ở…
IV.4 Chính sách về sử dụng đất
- Ưu tiên giao đất sạch để xây dựng cho nhà thu nhập thấp trong thời gian tới
- Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu không ít hơn 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt). Đối với các địa phương đã có quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (nhưng hiện nay chưa triển khai xây dựng nhà ở xã hội), nếu các chủ đầu tư (trước đây đã chuyển giao quỹ đất này cho địa phương) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì giao lại cho chủ đầu tư quỹ đất này để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.