NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU THẬP THẤP
Sau hơn 2 năm triển khai rầm rộ, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị đã có dấu hiệu "đuối", dù cả mục tiêu ngắn hạn lẫn dài hạn của chính sách đều chưa đến đích. Khả năng đổ bể của chính sách ngày một hiện hữu khi hàng loạt khó khăn đang ngáng đường chủ đầu tư, người mua nhà và cả cơ quan quản lý.
III.1 Ch ưa thực sự hiểu và lường hết vấn đề trong công tác xét duyệt cho người thực sự có thu nhập thấp:
Những người hoạch định chủ trương và cả những đơn vị tham gia chương trình chưa hình dung hết những khó khăn và cả những "phức tạp" trong quá trình triển khai thực hiện. Cho đến nay, chưa có địa phương nào có được những số liệu điều tra xã hội một cách cơ bản về số người có thu nhập thấp tại địa phương mình hiện đang có nhu cầu mua nhà là bao nhiêu; nhu cầu về diện tích ở và khả năng thanh toán là bao nhiêu; địa điểm nào là thuận tiện nhất cho cuộc sống của họ sau khi mua nhà... Công tác tuyên truyền chưa tốt nảy sinh những tranh cãi, thậm chí "hiểu lầm" về khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp, trong khi vấn đề này đã được thể hiện rất rõ tại Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg, ngày 24-4- 2009 của Thủ tướng Chính phủ về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
III.2 Những c ơ chế, chính sách của Nhà nước chưa được thực hiện, triển khai cụ thể:
Việc thực hiện cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước thực hiện không nhất quán, không thống nhất giữa các địa phương. Sau khi Chính phủ ban hành Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg, sửa đổi một số điều của Quyết định số 65, 66, 67 về phát triển nhà ở xã hội, một số ưu đãi về thuế suất thuế giá trị gia tăng,
miễn thuế thu nhập doanh nghiệp... chỉ được áp dụng trong năm 2009, năm bắt đầu triển khai chương trình, đã ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, triển khai xây dựng của nhiều dự án, việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi theo Quyết định 67 cũng gặp nhiều khó khăn. Hiện tại trong cả nước chỉ có năm dự án nhà thu nhập thấp tiếp cận được vốn vay của Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB), với tổng số tiền là 740 tỷ đồng, đạt 19% so số vốn các dự án đã khởi công. Từ đầu năm 2011 đến nay, chưa có dự án nào vay được vốn của VDB. Trong khi TP Đà Nẵng, TP Thanh Hóa giao "đất sạch" cho các dự án, thì ở Hà Nội, các dự án chỉ được miễn nộp tiền thuê đất, việc đền bù, giải phóng mặt bằng, các chủ dự án vẫn phải tự giải quyết. Chính vì thế giá nhà tại các dự án ở các địa phương, thậm chí trong một địa phương cũng khác nhau, thậm chí chênh lệch khá lớn.
III.3 Bất cập trong công tác quản lý:
Một số doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp và cả những người có đủ tiêu chuẩn mua nhà thu nhập thấp đã có những tính toán lợi ích cá nhân, chưa tham gia một cách tích cực và hiệu quả. Có doanh nghiệp thiên về lợi nhuận, chưa tính toán hết khả năng của người mua, làm cho giá thành căn hộ quá cao so khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Không ít người có thu nhập thấp khi nộp hồ sơ mua nhà, không nghiên cứu kỹ cơ chế, chính sách, còn tính toán việc "bán lại" để "ăn" chênh lệch giá...
III.4 Bất cập trong khâu tổ chức, xét duyệt – nhà ở cho ng ười thu nhập thấp chưa đến được với những người “thực sự” có thu nhập thấp và rất nhiều bất cập khác…
Sau hai năm triển khai, hàng loạt vướng mắc đã phát sinh. Chẳng hạn, việc khoanh vùng đối tượng được xét duyệt mua nhà thu nhập thấp. Theo quy định ban đầu của thành phố Hà Nội, chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại các quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà.Tuy nhiên, chỉ sau một
thời gian ban hành, quy định này đã trở nên lỗi thời vì không thấy mấy ai là người nội thành đến nộp đơn xét duyệt mua nhà. Bất đắc dĩ, đầu tháng 3/2011, trong lần mở bán tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, thành phố đã phải phá lệ khi bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả người dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà.
Đơn cử, quy định về hộ khẩu thường trú tại Hà Nội có nhiều dạng khác nhau: người nhập khẩu nhờ quan hệ với chủ hộ là anh em họ, cháu họ...; người có hộ khẩu Hà Nội nhưng công tác ở ngoài Hà Nội; nhiều hộ khẩu ở cùng một nhà... Có người hộ khẩu một nơi nhưng ở nhờ, thuê nhà ở một nơi và được UBND nơi đang tạm trú xác nhận không có nhà thuộc sở hữu. Trong quá trình xét duyệt, không ít trường hợp khiến cán bộ băn khoăn như con ở cùng bố mẹ, cháu ở cùng ông bà hoặc ngược lại có được coi là không có nhà hay không? Hay xét theo điều kiện có nhà ở, nhưng diện tích dưới 5m2/người? Trường hợp có nhà nhưng chưa xác lập quyền sở hữu (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu) hoặc đã bán cho người khác được coi là có nhà hay không?
Thêm nữa, nhiều người cũng không mặn mà với chương trình nhà thu nhập thấp vì thực tế giá bán của những căn hộ thuộc diện này lại không được như tên gọi, trong khi địa điểm, vị trí dự án lại cách trung tâm thành phố trên dưới 20 km. Giá thành mỗi dự án, mỗi chủ đầu tư cũng khác. Tại dự án ở Xuân Mai, giá chỉ là 8,8 triệu đồng/m2, nhưng dự án Ngô Thì Nhậm thì đã trên 11 triệu đồng/m2, rồi đến dự án ở Sài Đồng, giá đã là 13,3 triệu/m2.
Ngoài ra, việc chưa có một quy chuẩn cho xây dựng nhà ở loại này nên chủ đầu tư buộc phải áp dụng xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng. Do đó, ngoài việc phần xây thô nhà phải đảm bảo chất lượng, thì phần hoàn thiện cũng khó rẻ hơn vì cửa kính, cửa gỗ của nhà cũng phải đảm bảo an toàn, các thiết bị
ngầm cũng phải làm chất lượng tốt... khó có thể hạ giá thành theo nguyện vọng của người dân.
III.5 T ư duy cũ về nhà ở không c òn phù hợp
Nhà ở cho mọi người, trong đó có nhà ở đô thị là nguyện vọng chính đáng của toàn dân. Lâu nay Đảng và Nhà nước đã có nhiều cố gắng để cho người dân có nhà ở. Các cơ quan chức năng của nhà nước và các doanh nghiệp cũng đã tập trung xây dựng nhiều khu chung cư, nhà ở mới, ban hành chính sách hỗ trợ người nghèo mua nhà giá thấp… góp phần giải quyết được nhà ở cho một số người.
Tuy vậy, còn quá nhiều bất cập trong các chính sách này, nào là quy chế quản lý nhà chung cư mỗi nơi một khác, nào là việc bình chọn tiêu chuẩn để được mua nhà TNT… Gần đây, lại nghe chuyện người ta đang định dự thảo quy định người lao động phải nộp một phần thu nhập hàng tháng để lập Quỹ hỗ trợ nhà ở cho người chưa có nhà. Người đã có nhà rồi chẳng ai đồng ý chuyện này vì rất vô lý là khi người ta cố gắng bao năm mới mua được ngôi nhà thì chẳng có ai hỗ trợ gì cả, giờ lại phải hàng tháng bỏ ra một phần thu nhập cho người khác mua nhà, thực là bị bắt buộc làm từ thiện.
Xung quanh vấn đề này, có nhiều ý kiến khác nhau, khiến mâu thuẫn lại càng phức tạp:
Vì chúng ta còn thiếu một cách nhìn cơ bản, tổng thể về vấn đề này bởi mọi chính sách, biện pháp hiện nay đều mang tính tình thế.
Ví dụ, nhà ở cho người nghèo ở các đô thị. Để có một căn hộ bình thường cho một gia đình ở HN bây giờ, cần có tối thiểu 500 triệu đồng (lấy con số tương đối để xem xét, thực tế thì dao động nhiều tùy vị trí và diện tích, hiện nay giá nhà để bán cho người thu nhập thấp đã khoảng một tỷ đồng/căn hộ).
Giả sử Nhà nước muốn hỗ trợ cho một hộ nghèo, đang có thu nhập còn thấp, cả gia đình một tháng sau khi trừ chi phí sinh hoạt tối thiểu, để dành được 2 triệu/tháng (rất nhiều người còn chưa đạt tới được mức sống này), thì phải sau 250 tháng mới có số tiền nói trên để mua nhà, và nếu dành dụm sau hơn 20 năm, số tiền ấy lại chẳng thể nào đủ mua nhà được vì giá nhà đất theo quy luật luôn tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập của người lao động bình thường. Như vậy, có thể nói, những người lao động có thu nhập thấp không thể có tiền để tự mua được nhà ở đô thị Hà Nội được.
Thế là nhà nước ra tay giúp họ, bằng nhiều cách, trong đó có cách hỗ trợ các công ty kinh doanh nhà để họ xây nhà giá rẻ, bán cho người nghèo.
Ví dụ, nhờ có chính sách hỗ trợ này, ngôi nhà 500 triệu đồng nói trên, một gia đình lao động nghèo được mua với giá 300 triệu đồng (sau khi đã bình xét “lên bờ xuống ruộng” để được chọn là đối tượng được mua nhà giá rẻ dành cho người nghèo). Thế là thực chất, Nhà nước đã cho gia đình này 200 triệu đồng, một số tiền rất lớn đối với bao người nghèo trên cả nước ta, mà nhà nước (do điều kiện kinh phí có hạn) chỉ dành hỗ trợ cho một số ít người.
Tuy nhiên, sau khi được hỗ trợ, liệu gia đình trên có ở nổi trong ngôi nhà mới này không. Sẽ nhiều người không ở được.
Chúng ta biết rằng người nghèo thì cần tiền cho rất nhiều thứ, còn cần trước hơn cả một ngôi nhà đàng hoàng. Chẳng dễ mà ở trong ngôi nhà khang trang trong khi họ có thể đổi nó lấy một số tiền, dôi ra đến 200 triệu mà làm các việc rất cần kíp khác (như cho con học nhiều hơn, chữa bệnh, trả nợ….). Thế là gia đình nghèo này bèn bán“quyền được mua nhà cho người nghèo” cho một người giàu để mà lấy một số tiền (tất nhiên là dưới 200 triệu, hai bên cùng có lợi mà), để có một cuộc sống tốt hơn, còn chỗ ở thì cứ tạm như cũ đã (bỗng nhiên có
gần 200 triệu cũng tốt quá rồi). Đây chính là nguyên nhân của hiện tượng “ô tô xếp hàng đi mua nhà dành cho người nghèo” mới đây ở HN.
Dù rằng nhà nước có quy định cấm người trong diện được mua bán loại nhà này, song chẳng khó khăn gì trong việc bán chui nó cả. Thế là người nghèo sẽ vẫn chẳng có nhà.
Như vậy là chính sách này dù rất tốt đẹp cũng chẳng giải quyết được nhà ở cho người nghèo.
III.6 Cần thay đổi tư duy về nhà ở (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tại các nước phát triển như Mỹ, Nhật, Singapore, Hàn Quốc… thì người lao động của họ có thu nhập trung bình trở xuống cũng chỉ số ít sở hữu được nhà mà chủ yếu họ chỉ đi thuê nhà
Thực tế là người nghèo trên thế giới này, ở các đô thị, vốn kiếm sống hàng ngày đã rất chật vật, nên không mấy ai lại có đủ tiền mua nhà, họ chỉ đủ tiền để thuê nhà ở. Đơn giản là nếu đủ tiền mua nhà ở đô thị, đã chẳng ai gọi họ là người nghèo.Thế mà ta đòi hỗ trợ người nghèo mua nhà ở đô thị.
Đã đến lúc, Nhà nước và người dân hãy cùng thay đổi cách nghĩ. Từ bỏ tư duy “nhà cho người TNT sở hữu” mà tư duy “chỗ ở cho người TNT”.
Chẳng khó khăn gì mà không tính được. Nếu với căn hộ giá trị 500 triệu nói trên, nếu cho người ta thuê 3 triệu đồng tháng thì nhiều gia đình có thể thuê được, và sau gần 15 năm, nhà nước (hay nhà đầu tư được nhà nước hỗ trợ) sẽ thu hồi đủ vỗn đã bỏ ra, còn sau đó thì có lãi. Còn người nghèo, thay vì phải trả 3 triệu, nhà nước có thể hỗ trợ 1 triệu/tháng, để người ta chỉ phải trả 2 triệu/tháng trong khoảng 5 năm, sau 5 năm ấy, họ khá lên thì thôi không hỗ trợ nữa. Như vậy, đa số người nghèo sẽ có đủ tiền để ở trong căn hộ này và không bán nó đi được.
Cần bãi bỏ kiểu kinh doanh bằng cách xây nhà chung cư rồi bán các căn hộ trong đó cho riêng cho từng người . Đây là kiểu mua bán “riêng ở trong chung” khiến cho quy định quản lý kiểu gì cũng gây ra mâu thuẫn.
Mỗi tòa nhà chung cư chỉ nên có một chủ sở hữu, các hộ sống trong đó sẽ chỉ là người thuê nhà theo thỏa thuận với chủ sở hữu. Khi đó Nhà nước chẳng phải mệt với việc quản lý nhà chung cư như hiện nay vì thị trường sẽ tự điều tiết. Chủ sở hữu không chăm lo tốt cho người dân sống trong khu nhà chung cư, người ta sẽ bỏ đi thuê nhà khác. Nhà nước không nên làm thay thị trường những việc mà thị trường tự điều tiết tốt hơn.
Nhà nước cũng phải thay đổi tư duy. Phải thay dần việc hỗ trợ trực tiếp điều kiện sống cho người nghèo bẳng các biện pháp làm giảm dần số người nghèo. Một việc rất cần làm ngay là bỏ lối tư duy “hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà bán cho người nghèo” (vì nó chủ yếu chỉ có lợi cho doanh nghiệp) bằng “hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà cho người nghèo thuê”. Phải có chính sách hỗ trợ phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê. Nhờ đó, giá nhà cho thuê sẽ thấp, chất lượng các dịch vụ trong nhà chung cư sẽ tốt vì cạnh tranh. Nạn đầu cơ đất và nhà sẽ giảm thiểu, nhiều người nghèo sẽ giải quyết được chỗ ở, người có thu nhập vừa phải cũng có thể mua được nhà riêng nếu muốn.
Về lâu dài, cần xây dựng một lối sống văn minh hiện đại ở thủ đô xu thế hội nhập thế giới. Coi trọng chỗ ở và chất lượng cuộc sống là trước hết. Sở hữu riêng một ngôi nhà không phải là điều kiện tiên quyết của cuộc sống. Nhiều người chạy vạy vay mượn khổ sở để mua nhà, nhưng chất lượng cuộc sống hàng ngày của gia đình họ thì quá kém, thiếu thốn đủ đường, ảnh hưởng xấu đến việc chăm sóc giáo dục của con cái - vốn là việc thiết thực hơn nhiều so với việc có quyền sở hữu một ngôi nhà hay không.
Gần đây, trên các phương tiện thông tin đại chúng liên tục xuất hiện những thông tin về nhà thu nhập thấp (NTNT), như chủ đầu tư đã bàn giao nhà, nhưng người được mua không đến ở, phát hiện một số vụ gian lận trong mua NTNT…
Tuy nhiên với những hiện tượng đó, ngành chức năng không dễ xử lý dứt điểm vì hiện đang thiếu chế tài đủ mạnh. Các chuyên gia cho rằng, chính sách về nhà TNT đã bộc lộ nhiều bất cập cần sớm sửa đổi.
Chính sách về nhà TNT thể hiện sự quan tâm của Nhà nước với vấn đề an sinh xã hội được mọi tầng lớp nhân dân đồng tình ủng hộ. Chỉ cách thời điểm này chừng 1 năm, không ít người dân rất phấn khởi khi biết mình có tên trong danh sách được ưu tiên mua nhà theo tiêu chuẩn này. Nhưng tính đến cuối tháng 6 năm nay, chủ đầu tư dự án chung cư đầu tiên của Hà Nội dành cho người được mua NTNT (Công ty CP Bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai) cho biết, hiện vẫn còn hàng chục căn hộ tại tòa CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), người mua đã nhận bàn giao nhưng vẫn chưa đến ở. Tại dự án Kiến Hưng (Hà Đông), cơ quan chức năng phát hiện có trường hợp đã có đất ở nơi khác nhưng vẫn bốc thăm mua NTNT...
Theo ngành chức năng, đối tượng được mua NTNT phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có mức thu nhập hằng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh... Chỉ được phép