3. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN
3.2Từ 201 0 2011:
Nhìn chung thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục sôi động trong ngắn hạn cho tới 2010. Từ 2011 trở đi thị trường sẽ dần đi vào ổn định khi nguồn Cung dồi dào hơn với nhiều dự án lớn đi vào hoạt động. Các chỉ số kinh doanh của thị trường Văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục tích cực như: 1). Hiệu suất cho thuê rất tốt: lên tới 98%; 2). Hiệu quả kinh doanh cao: giá cho thuê tăng đều và liên tục; 3). Cầu ổn định: các tòa nhà văn phòng thường được cho thuê hết trước khi chính thức khai trương; 4). Kinh nghiệm quản lý và khai thác dần được chuyên nghiệp hóa: Rất nhiều các chủ đầu tư thuê các công ty quản lý và marketing chuyên nghiệp trong ít nhất vài ba năm đầu kinh doanh. Sau khi học hỏi được kỹ năng họ sẽ tự kinh doanh hoặc gia hạn hợp đồng nhưng với yêu cầu chặt chẽ hơn và tỷ lệ hoa hồng cho đối tác giảm hơn.
Sự mở rộng của các Tòa nhà Văn phòng cao cấp (Hạng A và Hạng B) ra ngoài khu CBD cũ:
Với sự giới hạn rõ rệt về quỹ đất và thủ tục đầu tư hoặc giải phóng mặt bằng trong khu Trung tâm CBD cũ của Hà Nội, xu hướng mở rộng đầu tư văn phòng cao cấp ra tớicác khu dân cư mới trở nên rõ rệt. Đây cũng đồng thời là kết quả tất yếu
từ chủ trương dời các trụ sở chính của các cơ quan nhà nước về các khu vực đô thị mới như Mỹ Đình, Hà Đông. Ưu điểm của các Tòa nhà Văn phòng cho thuê tại các Khu dân cư mới là: 1). Có sẵn một lực lượng dân cư đáng kể; 2). Được sự ủng hộ cao từ phía chính quyền, giúp thuận lợi hơn trong giấy tờ, thủ tục; 3). Cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông, đường sá tốt hơn; 4). Diện tích mặt bằng xây dựng lớn hơn; 5). Tỷ lệ diện tích dành cho các tiện ích tiêu chuẩn của Văn phòng cao cấp như: Bãi đỗ xe, khu vực công cộng… nhiều hơn; 6). Kết hợp được các xu hướng đa năng như: Trung tâm thương mại, Khách sạn hoặc Căn hộ cho thuê hoặc bán. 7). Thiết kế được áp dụng các ý tưởng mới mẻ, hiện đại hơn;… Những dự án tiêu biểu cho xu hướng này có thể kể đến như: Tòa nhà Landmark, Charmvit…
Tuy nhiên, IRIC rất muốn khuyến cáo một rủi ro tiềm ẩn nổi trội đối với xu hướng phát triển này để các chủ đầu tư hết sức lưu ý là: Giá cho thuê Văn phòng sẽ chỉ đạt khoảng 60-70% giá trong khu CBD cũ. Chúng tôi cho rằng, đối với những Khu đất dùng để xây Văn phòng cho thuê tại các Khu Trung tâm mới mà giá mua đất xây dựng hoặc giá giải phóng mặt bằng đã quá cao thì tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Do đó, các chủ đầu tư cần cân nhắc và thận trọng. Một số chủ đầu tư đã dự liệu thị trường tốt hơn thực tế, hoặc trông đợi vào nguồn vốn cân đối từ góp đất liên doanh hay bán bớt một phần cổ phần cho các nhà đầu tư nước ngoài với quỹ đất góp vào tăng cao hơn giá trị thực chi có thể sẽ vấp phải những khó khăn đáng kể như: đọng vốn, khó huy động vốn bổ sung để xây dựng tòa nhà đưa vào khai thác… Thực tế là, có không ít dự án đang gặp phải những vướng mắc như trên, khiến cho IRIC mặc dù khá lạc quan vào mức phát triển tăng đều của phân khúc thị trường Văn phòng cho thuê vẫn sẽ khuyến cáo các nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng và thận trọng để làm chủ được các tình huống không tích cực như dự tính.
ốc văn phòng, kết hợp giữa giải quyết nhu cầu thực tế về địa điểm của công ty và kinh doanh cho thuê.
Theo số liệu thống kê mà CBRE công bố chiều qua, trong 5,4 tỷ USD vốn FDI đổ vào Việt Nam quý I có 4,5 tỷ USD đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (chiếm tới 80%). CBRE dự báo việc mở rộng địa giới Hà Nội sẽ tạo cơ hội xây dựng một quy hoạch tổng thể thống nhất cho thành phố này và các vùng lân cận, đồng thời thu hút ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài với các dự án lớn vào thị trường bất động sản của Hà Nội tương lai.
Tại Hà Nội, giá cho thuê căn hộ chung cư cao cấp một tháng vào khoảng 30- 50 USD một m2, giá thuê phòng của khách sạn 5 sao vào khoảng 155 USD một đêm, tăng 30% so với năm 2007, nhưng công suất phòng lại giảm 10% xuống còn 70%. Nguyên nhân được cho là do The InterContinental Hanoi Westlake ở khu vực hồ Tây đã được đưa vào hoạt động tăng nguồn cung. Giá thuê văn phòng vẫn ở mức cao, giá trung bình của văn phòng hạng A là 50USD một m2 (tăng 28% so với quí trước). Thậm chí có nơi giá lên tới 66-70 USD một m2 với những văn phòng có vị trí đẹp hiện nay.
Theo đánh giá của CBRE, giá thuê văn phòng tại Hà Nội được đẩy lên cao là do nhu cầu thuê văn phòng lên cao, trong khi đó nguồn cung mới cho thị trường thì còn khan hiếm. Trong quý I, tổng cung văn phòng hạng A chỉ có tòa nhà Á Châu (3.100m2), tòa nhà Suncity (5000m2), cung văn phòng hạng B chỉ có tòa nhà Viet Tower (10.500m2). Những tòa nhà này khi đi vào sử dụng đã được thuê hết. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục sôi động trong ngắn hạn cho tới 2010, đến 2011 trở đi thị trường sẽ dần đi vào ổn định khi có nhiều dự án lớn đi vào hoạt động. Nguồn cung sẽ dồi dào hơn. Theo nhận định của CBRE, xu hướng của thị trường văn phòng Hà Nội trong thời gian tới là xu hướng thuê trước khi tòa nhà khai trương trong trung tâm sẽ rất sôi động. Tỷ lệ mặt bằng trống thấp (2%), các nguồn cung mới sẽ nhanh chóng được thuê hết, các khách hàng có xu hướng thuê với diện tích lớn. Nhu cầu về văn phòng Hà Nội sẽ được đáp ứng dần trong một vài năm tới khi nhiều dự án lớn đi vào hoạt động và có thêm nhiều dự án lớn khác được triển khai.