3. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN
3.3Năm 2012
Thị trường văn phòng cho thuê: Tình trạng cầu cao hơn cung kéo dài đến năm 2012
Theo đánh giá của Công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản hiện “trầm lắng” nhưng giá cho thuê văn phòng cao cấp vẫn tăng và tình trạng cầu cao hơn cung sẽ kéo dài đến năm 2012.
Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng tư vấn Chiến lược của JLL cho biết: theo khảo sát của JLL, hai yếu tố khẳng định thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn rất sôi động là giá và tỷ lệ trống chỗ. Theo thống kê của JLL, giá văn phòng hạng A cho thuê tại Hà Nội vào quý I/2007 là 35USD/m2, quý IV đã tăng lên 40USD/m2 và quý II/2008 tăng lên 53USD/m2; trong khi đó tỷ lệ cho thuê tại các diện tích văn phòng lên tới 98% (chỉ có 2% là còn trống nhưng thường xuyên được lấp đầy ngay lập tức).
Theo thống kê của JLL, tổng diện tích cho thuê văn phòng tại Hà Nội khoảng 425.000 m2; trong đó diện tích văn phòng hạng A là 99.958m2; văn phòng hạng B khoảng 230.000m2; còn lại là văn phòng hạng C. Do đó, ông Đặng Văn Quang nhận định: khác với thị trường căn hộ phần lớn chung cư đang “trầm lắng”, thị trường văn phòng đang trải qua giai đoạn mất cân bằng giữa cầu cao và cung hạn chế. Nhu cầu về diện tích cao cấp tăng cao.
Giá thuê văn phòng bị đẩy lên cao là chuyện đương nhiên do thiếu hoặc không có diện tích trống. Trong khi đó, cùng với chính sách thắt chặt cho vay của các ngân hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án hiện đang đánh giá lại, đẩy lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình. Dự kiến các yếu tố này sẽ kéo dài thời gian mất cân đối giữa cung và cầu so với thời gian dự báo của chúng tôi trong năm 2007. Mặc dù thị trường sắp có một lượng cung đáng kể như Tháp BIDV, Khách sạn Hà Nội Plaza, toà nhà The Landmark... nhưng tình
người khác. Đây là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư có kinh nghiệm, vốn và sự hiểu biết về thị trường để giành lấy các dự án đầu tư trung và dài hạn tại Việt Nam.
Trong thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn lớn, lãi suất vay bằng ngoại tệ từ các ngân hàng nước ngoài có mức thấp hơn mức lãi suất của các ngân hàng Việt Nam (mức lãi suất hiện trên 18%) đang tiếp cận nhằm thâu tóm dần các dự án bất động sản trong nước. Điều này đã khẳng định rằng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan về tương lai lâu dài và tiềm năng của Việt Nam.
Theo những phân tích thị trường, ông Đặng Văn Quang cho rằng: giá của văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mặc dù có thể chậm hơn so với năm 2007. Nguyên nhân do Việt Nam đang phải thực hiện các cam kết của mình sau khi gia nhập WTO: mở cửa hơn nữa một số các lĩnh vực đặc biệt là ngân hàng, bảo hiểm, bán lẻ... làm gia tăng nhu cầu mặt bằng văn phòng có chất lượng. Trong vòng từ 3 đến 5 năm, diện tích văn phòng cho thuê hạng A sẽ tăng thêm 130.000m2; nhưng có tới khoảng 50.000m2 được đơn vị chủ quản giữ lại để phục vụ cho chính bản thân họ. Chính vì vậy, cầu về văn phòng hạng A vẫn tăng; trong khi đó giá các văn phòng hạng B, hạng C sẽ không giảm và tỷ lệ tăng chậm.
Tuy nhiên, để phát triển bền vững, theo JLL, Chính phủ Việt Nam cần có quy hoạch tổng thể tốt, có dự báo chính xác nhu cầu phát triển của thị trường văn phòng cho thuê, minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có những quyết định đầu tư vào đúng thị trường, đúng thời điểm và đúng quy mô, tránh xảy ra tình trạng thừa cục bộ tại những vùng và trong thời điểm nhất định. Nhất là hiện nay, theo thống kê, thời gian qua có tới khoảng 80% vốn FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản, ông Đặng Văn Quang đã khuyến cáo như vậy.