- Công ty đang sở hữu khách sạn International ASEAN Hotel (Số 8 Chùa Bộc, Đống Đa,
a) Môi trường kinh tế 56 13
Vài nét về tình hình kinh tế thế giới:
Cuộc khủng hoảng tài chính, ngân hàng thế giới 2007-2010 diễn ra rất phức tạp, bắt đầu từ Mỹ do khủng hoảng tín dụng cho vay bất động sản, kéo theo hàng loạt các thị trường tài chính toàn cầu rơi vào vũng xoỏy. Đây là đợt khủng hoảng tồi tệ nhất kể từ thập kỷ 30 của thế kỷ XX. Nhiều chính phủ đề ra các biện pháp khẩn cấp để cứu vãn nền kinh tế nhưng đến nay chưa chấm dứt được đợt khủng hoảng này. Trong thời gian gần đây, IMF liên tục đưa ra cảnh báo về tình trạng nợ công ở các nước Châu Âu. Mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên mới dừng lại ở mức khiêm tốn và không ổn định do sự phục hồi chủ yếu là nhờ các biện pháp kích thích kinh tế của các chính phủ. Tình hình thị trường chứng khoán cũng chịu tác động biến động khó lường, làm chậm lại đà phục hồi chung của kinh tế toàn cầu.
Tại Mỹ - nền kinh tế khổng lồ của thế giới, chính phủ đã ban hành Luật về cải cách tài chính mới, thắt chặt quản lý các công ty tài chính, các ngân hàng, góp phần hạn chế việc cấp tín dụng. Hiệu quả thực sự của đạo luật này cần được kiểm chứng qua thời gian bởi mỗi sự thay đổi đều mang đến cả sự bất lợi không ngờ.
Tình trạng suy thoái kinh tế cũng lan tới Châu Á, làm chậm lại đà tăng trưởng kinh tế ở nhiều nước.
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của một số nước Châu Á Tốc độ phát triển GDP 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Trung Quốc 9.5 10.2 10.4 11.4 10.6 8.7 Ấn Độ 6.9 6.4 7.8 9.6 6.5 Việt Nam 7.7 8.4 8.2 8.5 6.5 5.3 Singapore 8.4 6.4 6.6 7.4 6.6 -2.1 Philippines 6.1 5 5.4 7.3 6.3 0.9 Indonesia 5.1 5.6 5.4 6.1 6.4 4.4 Hồng Kong 8.1 7.3 6.5 5.8 5.3 -3 Malaysia 7.1 5.2 5.2 5.7 5.8 -2.2 Hàn Quốc 4.6 4 5.1 4.8 5.0 0.2 Đài Loan 5.7 4.1 4.3 4.6 4.4 -2.5 Thái Lan 6.1 4.5 4.2 4.3 5.0 -2.8 (Nguồn do tác giả tự cập nhật đến tháng 06/2011)
Mặc dù mới bắt đầu hội nhập với nền kinh tế thế giới, nhưng nền kinh tế Việt Nam cũng chịu tác động đáng kể. Tuy nhiên với những biện pháp chính sách kinh tế vĩ mô kịp thời của chính phủ phần nào giúp nền kinh tế ổn định trở lại. Theo dự đoán đến năm 2012 tăng trưởng GDP mới quay trở lại quỹ đạo cũ với mức tăng trưởng vào khoảng 6,5%. Theo một số các điều tra của Tổng cục thống kê, GDP của 07 tháng đầu năm 2011 đã đạt 6,18 % cho thấy xu hướng phát triển khả quan của nền kinh tế nước ta. Phát huy những kết quả tích cực đã đạt được, các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cả nước đang nỗ lực tận dụng cơ hội, khắc phục khó khăn do thiên tai trong nước gây ra, đẩy nhanh tiến độ sản xuất, đầu tư bất động sản nhằm tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Căn cứ theo đú, cỏc chuyên gia nhận định, nền kinh tế sẽ dần phục hồi nhanh dự báo các kết quả khả quan cho sự tăng trưởng kinh tế năm 2011 đạt từ 7,5 đến 8 %.
Bảng 3.2 : Tổng quan tình hình kinh tế Việt Nam các năm gần đây và dự kiến năm 2011 Thâm hụt thương mại (tỷ USD) 4,8 12,5 17,5 8,8 14 tăng
(Nguồn: Tác giả tự khảo sát và lập bảng)
Môi trường kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp và gián tiếp tới hoạt động của tất cả các ngành nghề của nền kinh tế quốc dân. Và hiển nhiên tất cả đều có tính hai mặt của nó: tích cực và tiêu cực.
Các yếu tố của môi trường kinh tế được khái quát như sau:
Biểu đồ 3. 1: Tăng trưởng GDP (dự báo năm 2011)
(Nguồn: Tác giả tự cập nhật theo số liệu của Tổng cục thống kê – dự tính đến 2011)
Kịch bản cho nền kinh tế Việt Nam năm 2012:
Dựa trên những đánh giá về các điều kiện trong và ngoài nước, Công ty cổ phần Chứng khoán Dầu khí (PSI) đã đưa ra hai kịch bản cho nền kinh tế Việt Nam năm 2012.
Kịch bản 1 dựa trên cơ sở những thuận lợi khách quan và chủ quan tác động tới nền kinh tế Việt Nam, có tính tới những chỉ tiêu được Chính phủ đề ra và quyết tâm thực hiện theo chủ trương chung đã được Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh là giữ ổn định và tăng trưởng bền vững.
Theo như kịch bản này, mức tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong năm 2012 sẽ đạt từ 6 -7%; lạm phát dao động từ 7 - 10%; thâm hụt ngân sách chiếm khoản 6 - 6,5% GDP; thâm hụt thương mại từ 12 - 14 tỷ USD; tăng trưởng tín dụng đúng bằng mục tiêu mà NHNN đề ra là 25%.
Kịch bản 2 có phần ít lạc quan hơn khi nền kinh tế tăng trưởng quỏ núng, thâm hụt thương mại có thể lên đến 14 tỷ USD, tăng trưởng tín dụng trên 30%, khiến việc kiểm soát lạm phát trở nên khó khăn hơn. Lạm phát trong năm có thể lên mức 10 - 15%, gây mất ổn định cho nền kinh tế.
Theo kịch bản này, tăng trưởng kinh tế trong năm 2012 được dự báo nằm trong khoảng 7 - 8%; thâm hụt ngân sách chiếm 6 - 6,5% GDP; thâm hụt thương mại đạt trên 14 tỷ USD và tăng trưởng tín dụng tăng vọt với mức dự kiến 30 - 40%.
Các chỉ tiêu chính Kịch bản một Kịch bản hai
Tăng trưởng GDP 6%-7% 7%-8%
Lạm phát 7%-10% 10%-15%
Thâm hụt ngân sách 6%-6,5% 6%-6,5%
Thâm hụt thương mại 12-14 tỷ USD >14 tỷ USD
Tăng trưởng tín dụng 25% 30%-40%
PSI đưa ra hai kịch bản trên tại Hội thảo với chủ đề “TTCK Việt Nam – Cơ hội và thách thức năm 2012” được công ty tổ chức vào chiều 05/03/2011. Tại Hội thảo, đại diện của PSI cho biết, PSI tin tưởng rằng trong năm 2012 kinh tế Việt Nam sẽ đạt được những mục tiêu về tăng trưởng ổn định theo kịch bản thứ nhất.
Tuy nhiên, PSI cũng để ngỏ khả năng, tuy không lớn về một kịch bản thận trọng hơn khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhưng sẽ phải đối mặt với những rủi ro lớn về lạm phát, tăng trưởng tín dụng nóng, đặc biệt với những điều kiện trong và ngoài nước được dự báo sẽ diễn biến hết sức phức tạp trong năm 2012.
Thu nhập bình quân đầu người.
Thu nhập bình quân trên đầu người của Việt Nam đã tăng mạnh từ 399 USD năm 2000 lên 1.064 USD năm 2009. Năm 2009, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội trên 1.700 USD.
Năm 2002, tỷ lệ các hộ gia đình thu nhập hơn 1 triệu đồng/thỏng (100 USD) là 11,9% và con số này giờ đây là 40%. Với mức thu nhập và tiêu chuẩn sống được cải thiện, nhu cầu về tiêu dùng cũng tăng đáng kể nhưng không tăng theo mức độ tương ứng. Từ việc hiểu rõ nhu cầu của người tiêu dùng và việc xác định từng phân khúc thị trường là một trong các cơ sở để định hướng đầu tư bất động sản phù hợp.
Biểu đồ 3.2: Thu nhập bình quân đầu người Tỷ lệ lạm phát
Lạm phát cao, kéo dài ở Việt Nam trong thời gian gần đây đó gõy rất nhiều tổn thất cho các doanh nghiệp, trong đó có đầu tư bất động sản bất động sản.
Các con số thống kê cho thấy, đến cuối tháng 6/2008, lạm phát đã lên đến 25,8%, cao hơn 3,8% so với mức lạm phát dự kiến cả năm 2009.
Chính phủ đã đề ra nhiều chính sách kinh tế vĩ mô nhằm kiềm chế lạm phát và bước đầu đã cho thấy có nhiều dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo dự báo tình trạng lạm phát này có thể sẽ kéo dài trong 3 năm và gây ra nhiều hậu quả cho các doanh nghiệp.
Tuy nhiên, với sự nỗ lực và các chính sách hợp lý của Chính phủ, năm 2009 Việt Nam đã thực hiện thành công việc kìm hãm lạm phát ở mức độ kiểm soát được. Tỷ lệ lạm phát trong năm 2010 được thống kê là 6,9 % , đạt mục tiêu đề ra. Trong năm 2011, với sự phục hồi của nền kinh tế Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung, chính phủ cũng đã đưa ra các chính sách kìm hãm lạm phát ở mức độ kiểm soát được dưới hai con số. Bảy tháng đầu năm 2011, với sự phục hồi của thị trường kinh tế, mức lạm phát đã ở con số 8,5%, Chính phủ đang nỗ lực với nhiều biện pháp, chính sách hơn nữa để đạt chỉ tiêu đã được đề ra cho năm 2012.
Biểu đồ 3.3: Diễn biến tình hình lạm phát từ năm 2000 đến 2008
(Nguồn: GSO)
FDI
Các biểu đồ trên cho thấy:
Vốn FDI đăng ký ngày càng tăng cao, đặc biệt trong năm 2008 có sự tăng mạnh đột biến. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân mà vốn thực hiện lại chỉ ở mức 17% so với mức đăng ký. Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, các năm 2009 và 2010 mức độ vốn FDI vào Việt Năm đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, theo dự đoán của một số chuyên gia, tình hình kinh tế của thế giới đang trên đà phục hồi nhanh, nhất là đối với Việt Nam, mức tăng trưởng vẫn khá ổn dù thị trường nhiều biến động thì Việt Nam vẫn là một nơi đầu tư an toàn và hiệu quả. Việt Nam ngày càng cho thấy là một điểm đầu tư hấp dẫn.
Bảng 3.4: Tóm tắt đánh giá tác động của môi trường kinh tế đến đầu tư bất động sản BĐS
STT Môi trường kinh tế Tác động đến MBLand
Tích cực Tiêu cực 1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Biến động không ngừng của kinh tế thế giới và tác động của các chính sách tài chính tiền tệ mới của các chính phủ (đạo luật về cải cách tài chính của Mỹ, công nợ tại các nước châu Âu…)
Tạo niềm tin trong các nhà đầu tư/đối tác.
Thị trường tài chính tiền tệ, ngân hàng có nhiều biến động, gây khó khăn trong việc huy động vốn dài hạn.
2 Thu nhập đầu người
ngày một tăng
Có điều kiện để nghiên cứu đưa ra các sản phẩm đa dạng và có chất lượng cao hơn
Yêu cầu khắt khe hơn đòi hỏi phải tăng cường các nguồn lực để nghiên cứu khách hàng kỹ hơn.
3 Đầu tư nước ngoài
vào Việt Nam, trong đó đầu tư vào bất động sản tăng mạnh
Mở rộng các cơ hội hợp tác đầu tư
Nhu cầu về văn phòng tăng cao
Tạo ra sức cạnh tranh vô cùng lớn của thị trường bất động sản.
dụng kiềm chế lạm phát
giải pháp huy động vốn khác hiệu quả hơn.
BĐS từ các ngân hàng sẽ khó khăn hơn
5 Tỷ lệ lạm phát cao Tạo ra cho doanh nghiệp
những cơ hội để cơ cấu lại tổ chức, tìm kiếm các cơ hội kinh doanh hiệu quả hơn
Tăng trưởng kinh tế giảm sút, hạn chế đầu tư; chi phí tăng cao; sản xuất đình đốn; lợi nhuân doanh nghiệp thu hẹp.
Kết luận:
Cơ hội:
- Nền kinh tế Việt Nam nói chung, đặc biệt là hai thành phố lớn nhất nước: Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà tăng trưởng cao. Thu nhập và mức sống của người dân ngày càng tăng cao.
- Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, trong đó đầu tư vào bất động sản tăng mạnh. Nhu cầu về văn phòng, cũng như đất đai để làm nhà xưởng tăng cao
- Lạm phát cao ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư bất động sản của doanh nghiệp, nhưng đồng thời cũng tạo ra cho doanh nghiệp như cơ hội để cơ cấu lại tổ chức cũng như để thu hút đầu tư. - Xu hướng mua bán - sáp nhập công ty sẽ là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp. Sẽ có những phương thức liên kết theo nhiều mô hình khác nhau, kể cả việc hình thành tập đoàn, để tạo ra các khả năng tập trung vốn và tăng nhanh khả năng thâm nhập thị trường.
Thách thức:
- Tình hình lạm phát tăng cao, thị trường tài chính tiền tệ, ngân hàng thế giới và Việt Nam có nhiều biến động, gây khó khăn trong việc huy động vốn trong dài hạn.
- Khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 và tình trạng nợ công của các nước châu Âu ảnh hưởng không nhỏ đến cầu trong bất động sản ít nhất là trong trung hạn.
- Thu nhập đầu người tính chung cho cả nước và Hà Nội còn kém xa so với trong khu vực Đông Nam Á,
- Độ co giãn cầu lớn khi có những biến động kinh tế. Rủi ro cao và khó lường. - Sức cạnh tranh vô cùng lớn của các doanh nghiệp nước ngoài có nhiều kinh nghiệm và vốn.
- FDI vào nhiều cùng với các luồng vốn khác trong điều kiện quản trị vĩ mô không tốt, gây ra bong bóng bất động sản.
- Khó khăn trong huy động vốn. - Chi phí lao động tăng cao - Khó khăn trong đầu ra.
Tính ổn định của môi trường pháp lý
Về chính trị, Việt Nam hiện nay được xem là nước an toàn nhất để đầu tư bất động sản tại Châu Á - Thái Bình Dương (theo Uỷ ban Đánh giá những Nguy cơ chính trị và kinh tế có trụ sở tại Hongkong - PERC), và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới.
Những điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị pháp luật mang lại cơ hội cho công ty, đó là tạo ra môi trường đầu tư bất động sản thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Bảng 3.5. Tóm tắt các yếu tố về chính sách tác động đến đầu tư bất động sản bất động sản (BĐS) Hành lang pháp lý STT Môi trường chính trị, pháp luật Tác động đến thị trường BĐS/MBLand Tích cực Tiêu cực
1 Luật sửa đổi các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực từ 01/8/2009. (Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai và Luật Nhà ở).
Góp phần giải quyết vướng mắc chồng chéo các quy định trong các luật liên quan đến xây dựng cơ bản
Các luật hiện hữu còn nhiều bất cập, chồng chéo.
2 Luật sửa đổi các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà
Mở rộng đối tượng khách hàng được mua nhà là Việt kiều, đối tượng sống ở nước ngoài có vốn lớn.
Tiềm ẩn nhiều nguy cơ đầu cơ nhà đất dẫn đến tình trạng thị trường bị thổi phồng, bong bóng.
3 Luật KD BĐS: doanh
nghiệp đầu tư bất động sản bđs phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS
Nhằm minh bạch hóa các giao dịch bất động sản.
Làm cho việc tiếp xúc với khách hàng hạn chế hơn vì nhiều khách hàng không muốn giao dịch qua sàn.
Phải tăng chi phí xây dựng sàn hoặc mất phí khi buộc phải giao dịch ở sàn khác trong lúc chưa
xây dựng được sàn.
4 Nghị định 84/2007/NĐ-CP:
doanh nghiệp tự thoả thuận đơn giá bồi thường với hộ dân trong khu vực dự án
Làm cho MBLand cũng như các chủ đầu tư khác chủ động trong việc GPMB, đẩy nhanh tiến độ dự án
Bị một số người cơ hội đòi giá thỏa thuận lên quá cao gây khó khăn công tác GPMB, một số kẻ xấu lợi dụng mua đất xen kẹp đòi hỏi giá cắt cổ với nhà đầu tư
5 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình chiếm từ 15-20% tổng vốn đầu tư tuỳ theo qui mô dự án. Luật kd BĐS và Luật Nhà ở qui định: chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của khách