Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 đó phỏt triển vượt bậc và cú những diễn biến phức tạp, giỏ cả tăng đột biến ở một số khu vực đó làm cho “bong búng” thị trường căng phồng và cú nguy cơ bựng nổ. Bờn cạnh đú, lạm phỏt trong năm 2007 là 12.63% trong khi tốc độ tăng trưởng chỉ ở mức 8.5% đó ảnh hưởng nghiờm trọng đến cuộc sống của người dõn mặc dự mức tăng trưởng này là cao. Chỉ số giỏ tiờu dựng của 3 thỏng đầu năm 2008 đó tăng lờn 9.19% so với thỏng 12 năm 2007 đó bỏo động tỡnh hỡnh lạm phỏt của Việt Nam trong năm 2008 cú thể lờn đến hơn 15%.
Trước tỡnh hỡnh lạm phỏt tăng cao, Chớnh phủ đó cú những biện phỏp nhằm thực hiện chớnh sỏch tiền tệ để kiềm chế lạm phỏt như: rỳt bớt tiền trong lưu thụng, kiểm soỏt chặt chẽ việc cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản, tăng lói suất cho vay lờn 14% – 16%/năm và chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế cú liờn quan đến bất động sản để hạn chế đầu cơ. Những biện phỏp đú được thực hiện cựng một lỳc nờn đó gõy tỏc động ngay lập tức đến thị trường bất động sản Việt Nam vốn đang rất sụi động từ giữa năm 2007 và đầu năm 2008.
Sau khi Ngõn hàng Nhà nước thực hiện hàng loạt cỏc biện phỏp nhằm “hạ nhiệt” thị trường, giỏ nhà đất đó giảm 15% - 20%, số lượng giao dịch thực tế khụng đỏng kể, thị trường đó chững lại trong thời gian gần đõy và chưa cú dấu hiệu sẽ tăng trở lại.
Cú nhiều phản ứng khỏc nhau trước cỏc biện phỏp nhằm hạ nhiệt thị trường và giảm tốc độ tăng lạm phỏt của Chớnh phủ và Ngõn hàng Nhà nước thời gian qua.
Việc Ngõn hàng Nhà nước thực hiện rỳt bớt tiền trong lưu thụng bằng cỏch bắt buộc cỏc ngõn hàng thương mại phải mua tớn phiếu bắt buộc trong thỏng 3 vừa qua đó làm cho cỏc ngõn hàng lõm vào tỡnh trạng thiếu tiền để cho vay. Hầu hết cỏc Ngõn hàng đều ngưng cho vay bằng VND. Khụng những vậy, Ngõn hàng Nhà nước cũn thực hiện cỏc biện phỏp nhằm siết chặt cho vay mua bất động sản như nõng lói suất cho vay, giới hạn tỷ trọng cho vay bất động sản vào khoảng 10% tổng dư nợ của mỗi ngõn hàng thương mại.
Hầu hết cỏc Ngõn hàng thương mại đều phản đối sự can thiệp của Ngõn hàng Nhà nước với lý do tương tự như trước đõy được dựng để phản đối sự can thiệp của Ngõn hàng Nhà nước vào thị trường Chứng khoỏn bằng chỉ thị 03. Cỏc Ngõn hàng đều cho rằng họ thẩm định rất kỹ hồ sơ cho vay để giảm thiểu rủi ro, họ chỉ tài trợ từ 50% đến 70% giỏ trị bất động sản nờn mức độ rủi ro là nhỏ. Ngoài ra, nhiều người cho rằng nếu siết chặt như vậy sẽ làm cho thị trường bị đúng băng, giỏ cả rớt làm nhiều người mất khả năng trả nợ và kết cục là ngõn hàng khụng thu hồi được nợ vay.
Lý do ngõn hàng thương mại đưa ra là họ đó thẩm định kỹ cỏc hồ sơ cho vay để làm lý do cho việc khụng cần thiết phải ỏp dụng hạn mức cho vay bất động sản là điều khụng thuyết phục. Do khi thị trường xảy ra tỡnh trạng bong búng thỡ dự cỏc ngõn hàng cú thẩm định kỹ và chỉ cho vay dưới 80% giỏ trị bất động sản/tài sản cũng vẫn cú rủi ro. Bởi giỏ trị bất động sản tại thời điểm ngõn hàng thẩm định là giỏ đó bị bong búng, khụng phản ỏnh giỏ trị thực của bất động sản ở thời điểm bỡnh thường.
Vớ dụ: Nếu giỏ trị thực của của một căn hộ ở vào thời điểm bỡnh thường chỉ bằng 50 – 70% giỏ cả căn hộ đú vào lỳc núng sốt thỡ việc cỏc ngõn hàng cho vay vớ dụ bằng 70% giỏ trị căn hộ tại thời điểm núng sốt vẫn cú thể được xem là quỏ rủi ro khi vỡ một lý do gỡ đú buộc phải thu hồi và bỏn lại căn hộ đú vào thời điểm bỡnh thường của thị trường bất động sản và chỉ thu được 50% - 70% giỏ của nú lỳc thẩm định cho vay. Như vậy là ngõn hàng đó bị tổn thất nặng nề.
Cũn với lý do là nếu siết chặt sẽ làm thị trường đúng băng, nhiều nhà đầu tư/đầu cơ thua lỗ, mất khả năng chi trả gõy ảnh hưởng tiờu cực đến cỏc ngõn hàng thỡ càng được xem là lý do để nhất thiết phải cú sự siết chặt cho vay đầu tư bất động sảncủa cỏc ngõn hàng thương mại. Thị trường bất động sảnđang sốt và quỏ rủi ro thỡ mọi biện phỏp đề phũng từ xa, từ sớm, cho dự cú thể quỏ nặng ký, về nguyờn tắc đều cú thể coi là chấp nhận được và nếu thấy cần thiết thỡ phải thi hành.
Vấn đề là chỳng ta khụng hoàn toàn ủng hộ tuyệt đối cho sự can thiệp của ngõn hàng Nhà nước bằng một chỉ thị khống chế tỷ lệ cho vay vào bất động sản của cỏc ngõn hàng thương mại. Vỡ mọi hoạt động kinh doanh của ngõn hàng là kinh doanh rủi ro, và cứ nếu một loại hỡnh tớn dụng nào trở nờn núng bỏng (và chắc chắn sẽ xảy ra vỡ khi bị “trúi tay” ở một lĩnh vực nào đú, cỏc ngõn hàng sẽ phải tấn cụng mạnh mẽ vào một hoặc một số lĩnh vực khỏc) thỡ người ta lại đưa ra một đề xuất hạn chế cho vay. Lần lượt mỗi một loại hỡnh tớn dụng sẽ cú một cỏi hạn mức khống chế, và nếu cỏc hạn mức này cựng tồn tại vào cựng một lỳc thỡ hoàn toàn khụng nờn vỡ nú vi phạm những nguyờn tắc của kinh tế thị trường - cho phộp cỏc chủ thể khai thỏc được những lợi thế tương đối của mỡnh trờn cỏc lĩnh vực.
Đồng thời những chỉ thị như vậy thường được đưa ra như một biện phỏp mang tớnh chữa chỏy, tỡnh thế phản ỏnh hiệu quả quản lý của Ngõn hàng Nhà nước cũn nhiều bất cập và khụng hiệu quả. Ngõn hàng Nhà nước chưa thực hiện tốt chức năng và nghiệp vụ của mỡnh. Bằng chứng là sự lỳng tỳng, thiếu chủ động của Ngõn hàng Nhà nước trong quản lý vĩ mụ đó để xảy ra tỡnh trạng cung VND tăng vọt, đến lượt nú lại gúp phần thỳc đẩy tăng trưởng tớn dụng quỏ mức ở cỏc ngõn hàng thương mại do nguồn vốn huy động được quỏ dễ dói, quỏ nhiều. Giả sử như khụng cú tỡnh trạng tăng vọt cung VND như thời gian qua thỡ cỏc Ngõn hàng thương mại lấy đõu ra vốn để mà tăng cường cho vay bất động sản, để sau đú phải lo khống chế?
Do hoạt động của Ngõn hàng Nhà nước chưa thực sự hiệu quả trong cụng tỏc điều hành chớnh sỏch tiền tệ nờn trong những thời điểm núng bỏng như hiện nay, việc đưa ra cỏc biện phỏp, chỉ thị nhằm kiềm chế, hạ nhiệt là điều chỳng ta phải làm. Nhưng chỳng ta lựa chọn thời điểm để đưa ra cỏc chỉ thị, thời hạn cú hiệu lực thi hành, đối tượng ỏp dụng… như thế nào là đặc biệt quan trọng. Nếu khụng sẽ gõy nờn những sự xỏo trộn làm cho thị trường ngày càng phức tạp dẫn đến khụng kiểm soỏt được.
Việc Ngõn hàng nõng rỳt một lượng lớn VND ra khỏi thị trường đó làm cho cỏc ngõn hàng rơi vào tỡnh trạng khan hiếm vốn cho vay nờn lói suất cho vay đó tăng lờn 14% - 16%/năm cũng đó gúp phần làm cho thị trường hạ nhiệt. Nguyờn nhõn bựng nổ của thị trường thời gian qua một phần là do cỏc nhà đầu cơ thực hiện việc mua đi bỏn lại cỏc bất động sảntrong thời gian ngắn đề kiếm lời, tạo nờn sự cỏch biệt về giỏ quỏ lớn. Cỏc nhà đầu cơ lại chớnh là những người thường vay vốn Ngõn hàng để lướt súng nờn khi ngõn hàng tăng lói suất sẽ làm cho giới đầu cơ bị mất nguồn vốn, phải trả lói quỏ cao và cú thể khụng cũn lời
nữa nếu tiếp tục đi vay ngõn hàng để đầu tư vào bất động sản. Do đú, họ bắt buộc phải bỏn ra để bảo toàn vốn, chấp nhận giảm giỏ. Cỏc nhà đầu tư thứ cấp này sẽ khú bỏn được nhanh nờn khụng dễ làm giỏ, lợi nhuận thu được ớt hơn. Cỏc căn hộ cao cấp, đất dự ỏn sẽ cú ớt người mua… Tất cả những hiện tượng đú đó gúp phần hạ nhiệt thị trường trong 2 thỏng trở lại đõy.
Hơn nữa, việc thắt chặt cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng đến nguồn vốn đầu tư của cỏc cụng ty đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh địa ốc, từ đú làm ảnh hưởng đến tiến độ thi cụng cũng như tiến trỡnh ra cỏc quyết định đầu tư xõy dựng của chủ đầu tư. Vỡ với lói suất quỏ cao của cỏc ngõn hàng, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự ỏn. Đú chớnh là điều chớnh phủ muốn trong lỳc này nhằm hạ nhiệt cơn sốt đầu tư, để Nhà nước đưa ra những biện phỏp để phỏt triển cỏc khu dõn cư, cao ốc theo định hướng của mỡnh, phỏt triển một cỏch đồng bộ với cơ cấu hợp lý , khụng ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng hiện đó quỏ tải, hạn chế hiện tượng xõy dựng tràn lan như hiện nay.
Ngoài ra, thụng tin chưa chớnh thức về việc nhà nước sẽ thực hiện sửa đổi, bổ sung Phỏp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đỏnh thuế lũy tiến đối với cỏc trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng cú nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, cú nhà đất nhưng khụng đưa vào khai thỏc nhằm mục đớch hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch đó tỏc động lờn tõm lý của cỏc nhà đầu tư trờn thị trường bất động sản, làm cho cỏc nhà đầu tư phải bung hàng ra.
Sau khi thực hiện cỏc biện phỏp kiềm chế, giỏ nhà đất trờn thị trường bất động sản đó giảm xuống , gúp phần đưa giỏ nhà đất trở về với giỏ trị thực của nú nhằm ổn định thị trường, trỏnh chạy theo cầu ảo của thị trường, tạo điều kiện cho những người thực sự cú nhu cầu về nhà ở cú thể mua cho mỡnh một căn hộ.
Tuy nhiờn, trong tương lai để ổn định thị trường vẫn cần những biện phỏp cổ điển, tức là Ngõn hàng Nhà nước thắt chặt hệ thống theo dừi, thanh tra giỏm sỏt, quản lý rủi ro tại cỏc ngõn hàng thương mại, và cú biện phỏp xử lý nhanh chúng cỏc dấu hiệu rủi ro phỏt sinh, khụng để lõy lan ra toàn hệ thống. Khi đó làm tốt cụng việc này thỡ Ngõn hàng Nhà nước cú thể yờn tõm để cỏc ngõn hàng tựy ý kinh doanh mà khụng sợ vượt quỏ ngưỡng rủi ro cho phộp, và cũng khụng phải ỏp dụng những biện phỏp mang tớnh chữa chỏy như đưa ra cỏc chỉ thị.
Túm lại, những biện phỏp mang tớnh vĩ mụ, tổng quỏt cho nền kinh tế bao giờ cũng đạt được hiệu quả tốt hơn là những biện phỏp mang tớnh chữa chỏy. Do đú, Ngõn hàng Nhà nước cần phải thực hiện tốt hơn nữa chức năng và nhiệm vụ của mỡnh trong điều hành chớnh sỏch tiền tệ trong thời gian tới.