4. Yờu cầu
4.3.3.Loại hỡnh cỏ nhõn hành nghề mụi giới BĐS
4.3.3.1. Đặc điểm chung
Loại hỡnh mụi giới bất động sản là cỏ nhõn thu hỳt nhiều đối tượng tham gia nhất trong số 3 loại hỡnh mụi giới trỡnh bày ở trờn. Loại hỡnh mụi giới là cỏ nhõn chỉ cú một người duy nhất thực hiện từ đầu đến cuối cỏc cụng đoạn mụi giới từ tỡm kiếm bất động sản, quảng cỏo bất động sản đến lỳc bất động sản được thuờ hoặc
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 73 sang tờn chủ mới. Loại hỡnh mụi giới bất động sản này khụng cần vốn, khụng cú đăng ký kinh doanh, khụng cú bất kỳ một loại giấy tờ húa đơn hay hợp đồng giao dịch nào. Mọi giao dịch thỏa thuận với khỏch hàng hoàn toàn bằng miệng, một số ớt cỏ nhõn cú sổ ghi chộp họ tờn, địa chỉ, điện thoại, số tiền mụi giới mà khỏch hàng thanh toỏn và nội dung về bất động sản mà khỏch hàng yờu cầu.
4.3.3.2 Cơ cấu tổ chức: một thành viờn duy nhất.
-Thời điểm bắt đầu hoạt động: phần lớn từ năm 2000, 2001
Do ảnh hưởng của đợt „sốt” đất vào khoảng những năm 2000 – 2001 khi mà cỏc dự ỏn đầu tư từ nước ngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người đó cú tớch lũy nhất định, cú chớnh sỏch cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở để ở hoặc để bỏn, tặng, nhượng lại, cho thuờ... khiến nhiều người trở nờn giầu cú dễ dàng, phỏt sinh mua đi bỏn lại nhà đất. Thị trường nhà đất sụi động, hấp dẫn này đó khiến cho khụng ớt cỏc cỏ nhõn lựa chọn cho mỡnh một ngành nghề mới về mụi giới bất động sản.
- Trỡnh độ mụi giới
Trỡnh độ hiểu biết trong lĩnh vực mụi giới: Họ nắm rừ địa bàn hoạt động, thu thập thụng tin về cỏc bất động sản đang được rao bỏn hoặc cho thuờ rất nhanh. Tuy nhiờn, phần lớn họ khụng hiểu rừ cỏc quy định, chớnh sỏch liờn quan đến đất đai, khụng xỏc định được giỏ trị thực của bất động sản. Trỡnh độ văn húa của cỏc cỏ nhõn hoạt động mụi giới này ở mọi cấp độ từ tiển học đến đại học chớnh quy.
4.3.3.3 Phạm vi hoạt động
Khu vực hoạt động của họ chủ yếu là xung quanh địa bàn sống của mỡnh, trong phạm vi một phường. Tuy nhiờn cũng cú cỏc cỏ nhõn hoạt động mụi giới bất động sản ngoài địa bàn quận Đống Đa.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 74 * Hỡnh thức giao dịch: Chủ yếu là mụi giới mua bỏn, thuờ, cho thuờ bất động sản và thực hiện thủ tục nhà đất khi khỏch hàng yờu cầu.
* Loại hỡnh bất động sản mụi giới: Những bất động sản mà cỏc cỏ nhõn thực hiện mụi giới khỏ đa dạng, từ nhà trọ, nhà ở riờng biệt, văn phũng đại diện, cửa hàng đến đất đai. Nhưng chủ yếu vẫn là loại hỡnh bất động sản nhà ở riờng biệt và đất đai.
* Nguồn cung: Cỏc cỏ nhõn cú cỏch tỡm kiếm cỏc bất động sản để mụi giới cũng như cỏc văn phũng mụi giới bất động sản. Nguồn bất động sản từ người cú nhu cầu cần bỏn hoặc thuờ đến đăng ký, từ bạn bố, người thõn giới thiệu, tự đi tỡm hoặc tỡm nguồn cung trờn cỏc bỏo, trờn mạng internet sau đú đề nghị giới thiệu giỳp đỡ cỏc chủ bất động sản đú.
* Cỏc hỡnh thức quảng cỏo: Cỏc cỏ nhõn hoạt động mụi giới bất động sản thường quảng cỏo những bất động sản rao bỏn hoặc cho thuờ trờn bỏo (bỏo Mua và Bỏn, bỏo Việc làm..), trờn mạng internet hoặc thụng qua những biển quảng cỏo đặt tại những nơi cú nhiều người qua lại và gần nơi ở của họ.
4.3.3.4 Hiệu quả hoạt động
- Tỷ lệ giao dịch thành cụng đối với loại hỡnh cỏ nhõn hoạt động mụi giới bất động sản như sau:
Bảng 10: Kết quả mụi giới giao dịch bất động sản của cỏ nhõn Thời gian Tổng số giao dịch trung bỡnh/thỏng (BĐS) Số giao dịch thành cụng TB/thỏng (BĐS) Tỷ lệ giao dịch thành cụng TB/thỏng (%)
Mua, bỏn Thuờ Mua,
bỏn
Thuờ Mua, bỏn Thuờ
2006 10 12 0.2 3 2 25
2007 10 13 0.3 3 3 23.08
2008 11 15 0.4 3.5 3.64 23.33
2009 12 15 0.5 4 4.17 26.67
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 75 - Cỏc khoản lệ phớ mụi giới
Để gúp phần làm tăng cỏc thương vụ mụi giới thành cụng, cỏc nhà mụi giới đó thực hiện việc miễn phớ thự lao mụi giới mua, bỏn bất động sản, thậm chớ cũn thực hiện miễn, giảm hoa hồng mụi giới cho bờn mua. Tuy nhiờn, trong thời điểm hiện nay, nhu cầu thuờ bất động sản cao, vỡ vậy người mụi giới đó giảm, miễn phớ thự lao mụi giới và phớ hoa hồng mụi giới cho bờn cú bất động sản cho thuờ.
Bảng 11. Phớ mụi giới mua, bỏn bất động sản của cỏ nhõn
Nội dung 2006 2007 2008 2009
Thự lao mụi giới mua BĐS
Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Thự lao mụi giới bỏn BĐS (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Hoa hồng mụi giới mua BĐS 0.5% – 1% giỏ trị BĐS hoặc miễn phớ 0.5% – 1% giỏ trị BĐS hoặc miễn phớ 0.5% – 1% giỏ trị BĐS hoặc miễn phớ 0.5% – 1% giỏ trị BĐS hoặc miễn phớ
Hoa hồng mụi giới bỏn BĐS 0.5% – 1% giỏ trị BĐS 0.5% – 1% giỏ trị BĐS 0.5% – 1% giỏ trị BĐS 0.5% – 1% giỏ trị BĐS
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 76 Hỡnh 13: Giới thiệu sản phẩm BĐS cho khỏch hàng
Bảng 12: Phớ mụi giới thuờ, cho thuờ bất động sản của cỏc cỏ nhõn
Nội dung 2006 2007 2008 2009
Thự lao mụi giới
thuờ BĐS Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Thự lao mối giới
cho thuờ BĐS Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Hoa hồng mụi giới thuờ BĐS 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu Hoa hồng mụi giới
cho thuờ BĐS
50% tiền thuờ
BĐS thỏng
đầu hoặc miễn phớ 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu hoặc miễn phớ 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu hoặc miễn phớ 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu hoặc miễn phớ (Nguồn: Số liệu điều tra)
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 Hỡnh 14: Biển quản cỏo dịch vụ nhà đất của loại hỡnh mụi giới BĐS cỏ nhõn
Hỡnh 15: Biển quảng cỏo về dịch vụ BĐS của anh Tuấn (đường La Thành, Đống Đa, Hà Nội)
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 4.3.4. Đỏnh giỏ thực trạng hoạt động mụi giới bất động sản trờn địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Qua điều tra đối với ba loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản trờn bàn quận Đống Đa, cho thấy:
Loại hỡnh Cụng ty mụi giới giao dịch BĐS Loại hỡnh Văn phũng mụi giới giao dịch BĐS Loại hỡnh cỏ nhõn hoạt động mụi giới giao dịch BĐS
Biểu đồ số 02: Tỷ lệ cỏc loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản Bảng 13: So sỏnh tổng số giao dịch trung bỡnh/thỏng của cỏc loại hỡnh
mụi giới bất động sản Loại hỡnh mụi giới 2006 2007 2008 2009 Mua, bỏn Thuờ Mua, bỏn Thuờ Mua, bỏn Thuờ Mua, bỏn Thuờ Cụng ty 18 28 20 29 22 31 23 32 Văn phũng 11 20 12 22 12 25 13 27 Cỏ nhõn 10 12 10 13 11 15 12 15
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 79
Bảng 14: So sỏnh tỷ lệ giao dịch thành cụng trung bỡnh/thỏng của cỏc loại hỡnh mụi giới bất động sản
Nội dung 2006 2007 2008 2009 Mua, bỏn (%) Thuờ (%) Mua, bỏn (%) Thuờ (%) Mua, bỏn (%) Thuờ (%) Mua, bỏn (%) Thuờ (%) Cụng ty 2.78 25 4.00 25.6 5.45 25.1 6.52 28.3 Văn phũng 1.8 15.00 2.5 15.91 3.3 15.2 3.46 14.82 Cỏ nhõn 2 25 3 23.08 3.64 23.33 4.17 26.67
(Nguồn: Số liệu điều tra)
* Loại hỡnh mụi giới bất động sản theo mụ hỡnh cụng ty hoạt động cú hiệu quả hơn vỡ:
- Cỏc cụng ty này đề cú đăng ký kinh doanh;
- Cỏc nguồn cung cấp thụng tin phong phỳ, độ tin cậy của thụng tin cao; - Cỏc thành viờn cũng đó cú trỏch nhiệm với cụng việc của mỡnh,
Do đú, loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản theo mụ hỡnh cụng ty tạo được lũng tin đối với khỏch hàng, nhất là đối với khỏch hàng là nước ngoài. Số giao dịch thành cụng trung bỡnh/thỏng của loại hỡnh cụng ty luụn cao hơn cỏc loại hỡnh mụi giới khỏc. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tuy nhiờn, hiện nay loại hỡnh mụi giới bất động sản được tổ chức theo mụ hỡnh cụng ty chưa thực sự phỏt triển, hoạt động kiờm thờm nhiều mảng ngành nghề khỏc nờn hiệu quả mụi giới bất động sản khụng cao, lượng khỏch hàng đến giao dịch cũng cũn hạn chế.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 80 * Loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản theo mụ hỡnh văn phũng: Quận Đống Đa cú số lượng lớn văn phũng mụi giới giao dịch bất động sản phải đúng cửa vỡ khụng cú khỏch hàng đến giao dịch. Cỏc văn phũng cũn hoạt động đến tại thời điểm hiện nay thỡ kết quả hoạt động mụi giới tăng dần qua cỏc năm: năm 2006, khoảng 5 thỏng mụi giới thành cụng một thương vụ mua – bỏn bất động sản; năm 2009, khoảng 2 thỏng mụi giới thành cụng một thương vụ. Qua phõn tớch ở trờn cho thấy hiệu quả hoạt động của loại mụ hỡnh mụi giới bất động sản này cũn thấp và mức độ an toàn cho người tham gia loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản này là khụng cao.
* Loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản là cỏ nhõn
Loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản này cung cấp thụng tin về bất động sản khụng rừ ràng và khụng cú những chứng nhận giao dịch hợp phỏp nờn ớt tạo được lũng tin cho khỏch hàng. Hiệu quả hoạt động trong mụi giới giao dịch mua bỏn bất động sản trong thời gian qua cũn thấp, chỉ cú hoạt động mụi giới cho thuờ bất động sản là đạt hiệu quả tương đối, do khối lượng người ngoại tỉnh, người nước ngoài đang sinh sống, làm việc và học tập tại Hà Nội nhưng chưa cú nhà riờng là rất lớn.
Sau khi nghiờn cứu cỏc loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản trờn địa bàn quận Đống Đa cho thấy loại hỡnh mụi giới giao dịch bất động sản theo mụ hỡnh cụng ty là hiệu quả nhất. Do vậy, trong tương lai nhà nước cần cú chớnh sỏch ưu tiờn phỏt triển loại hỡnh mụi giới này.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 81
PHẦN V
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận
Qua một thời gian phỏt triển, nghề mụi giới bất động sản đó chứng minh được vai trũ tớch cực trong sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản.
- Giỳp nhà đầu tư định vị thị trường được đỳng đắn thụng qua điều tra thị trường, tỡm hiểu cỏc yờu cầu tiềm năng của thị trường, dự bỏo hành vi, sở thớch, thị hiếu của khỏch hàng tiềm năng...
- Nối kết thụng tin giữa người mua và người bỏn, người thuờ và người cho thuờ bất động sản thụng qua cỏc hoạt động tư vấn, tỡm kiếm, trợ giỳp người mua, thuờ bất động sản tỡm được những bất động sản phự hợp với yờu cầu, giỳp người bỏn, cho thuờ bất động sản tiếp thị, quảng bỏ bất động sản đến với khỏch hàng.
- Trong vấn đề chuyờn mụn như: trỏch nhiệm, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và hiệu quả cụng việc của những người kinh doanh dịch vụ mụi giới bất động sản đang hoạt động trờn thị trường cũn hạn chế.
- Trong ba loại hỡnh mụi giới BĐS (loại hỡnh cụng ty, văn phũng và cỏ nhõn) thỡ loại hỡnh văn phũng mụi giới BĐS là cú quy mụ, hoạt động cú đăng ký kinh doanh, hoạt động tạo được uy tớn cho khỏch hàng và đạt hiệu quả cao nhất.
5.2 Đề nghị
- Hỡnh thành hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản đồng bộ, cú hệ thống;
- Thành lập cơ quan chức năng quản lý thống nhất toàn bộ thị trường bất động sản cú sự nghiờn cứu đầy đủ, bài bản, thường xuyờn về tỡnh hỡnh thị trường bất động sản;
- Kiờn quyết xử lý cỏc trung tõm kinh doanh dịch vụ mụi giới bất động sản vi phạm quy định của Nhà nước như: khụng cú đăng ký kinh doanh, khụng cú chứng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 chỉ hành nghề,...xử lý nghiờm cỏc bộ thuộc cấp mỡnh quản lý khi cú cỏc vi phạm chớnh sỏch phỏp luật về đất đai và bất động sản;
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 83
Chƣơng 5
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt
1. Nguyễn Đỡnh Bồng
- Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hỡnh thành TTBĐS- ĐTCNN (6-2005);
- Tổng quan về mụi giới bất động sản và trỡnh kỹ năng mụi giới bất động sản 2008 (Tài liệu đào tạo)
2. Phạm Thị Cỳc: Tỡm hiểu vai trũ của một số trung tõm mụi giới giao dịch bất động sản trờn địa bàn quận Tõy Hồ và Quận Cầu Giấy Thành Phố Hà Nội- Luận văn Thạc sỹ - Truờng ĐHNNI Hà nội 2007
3. Đại từ điển kinh tế thị trường- Viện nghiờn cứu và phổ biến tri thức bỏch khoa Hà Nội -1998
4. Ngụ Xuõn Hồng - Bất động sản nhà đất Hà Nội - Hội thảo một số vấn đề về sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Hà Nội thỏng 11-2001
5. Phạm Sỹ Liờm - Sỏch lược tiờu thụ Bất động sản- Bài giảng chuyờn đề Thị trường bất động sản - Hội KH&KT Xõy Dựng Việt Nam 11-2001
6. Trần Du Lịch – Viện NCKTTPHCM Một vài suy nghĩ về thị trường bất động sản – Hội thảo một số vấn đề về sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Hà Nội thỏng 11-2001
7. Luật Đất đai năm 2003; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
8. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ; 9. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006
10.Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chớnh phủ quy;
11.Nguyễn Minh Ngọc- ĐHKTQD – Kỷ yếu Hội thảo khoa học TTBĐS thực trạng, nguyờn nhõn và những giải phỏp – Hà Nội 24-3-2006;
12. Trần Thế Ngọc Sở Địa chớnh TP HCM Quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản ở TP Hồ Chớ Minh- 2001
13. Hoàng Xuõn Phương – Thị trường quyền sử dụng đất trong nụng nghiệp, nụng thụn – viện QHTKNN 12-2007
14. Lờ Đỡnh Thắng và Nguyễn Minh Ngọc - ĐHKTQD - Tạp chớ Địa chớnh số 6 thỏng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 84
15. Từ điển tiếng Việt – Viện ngụn ngữ- NXB Đà Nẵng 2002.
Tiếng Anh