4. Yờu cầu
4.3.2. Loại hỡnh văn phũng mụi giới BĐS
4.3.2.1 Tỡnh hỡnh và đặc điểm loại hỡnh văn phũng mụi giới BĐS
Đặc điểm: Loại hỡnh mụi giới bất động sản được tổ chức theo mụ hỡnh văn phũng do một người hoặc vài người chung vốn tự lập ra, đa phần khụng đỳng quy định, hoạt động khụng cú tư cỏch phỏp nhõn, khụng cú đăng ký kinh doanh, khi thực hiện mua bỏn giao dịch rất ớt văn phũng nộp thuế cho Nhà nước, cỏc thu chi khụng cú húa đơn rừ ràng. Tuy nhiờn, do họ cú mối quan hệ rộng, cú một số hiểu biết về chớnh sỏch nhà đất, nắm bắt thụng tin nhanh nhậy, giao tiếp tốt nờn vẫn thu hỳt được lượng khỏch hàng lớn đến giao dịch. Năm 2007, do một phần ảnh hưởng của thị trường bất động sản đang bị chững lại, một phần do một số văn phũng làm ăn mất uy tớn, khụng được tin cậy, sử dụng nhiều mỏnh khúe lừa đảo hoặc tỡm cỏch đưa thụng tin ảo, sai thực tế nhằm thu hỳt khỏch, từ đú ăn chặn tiền dẫn khỏch nờn đó gõy hậu quả là tỷ lệ giao dịch giảm hẳn so với thời điểm trước năm 2003. Do đú, mà một số lượng cỏc văn phũng nhà đất trờn địa bàn đó giảm.
Năm 2009, thị trường nhà đất đang ấm dần nờn, một số văn phũng mới lại được lập ra. Được rỳt kinh nghiệm của cỏc văn phũng mụi giới bất động sản bị đúng cửa do hoạt động khụng lành mạnh, nờn một số văn phũng mới đó bắt đầu ý thức được cụng việc của mỡnh về việc giữ chữ „Tớn” đối với khỏch hàng.
Chỉ cần một căn phũng 3-4 m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đó cú thể hành nghề mụi giới nhà đất. Cỏc văn phũng này phần đụng làm ăn manh mỳn, nhỡn chung khụng mấy hiệu quả. Cuối cựng là hỡnh thức làm ăn riờng lẻ của cỏc cỏ nhõn. Đặc điểm của đội ngũ mụi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, khụng cú trỡnh độ chuyờn mụn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cỏ nhõn và thụng tin về bất động sản thu thập, nghe ngúng được. Với cỏch hoạt động chộp giật như vậy, thụng tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lỳc khụng mấy chớnh xỏc, thường khụng chịu sự giỏm sỏt của bất cứ cơ quan nào.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 66 Cũng giống như mụi giới trong cỏc lĩnh vực khỏc, cụng việc của đội ngũ tư vấn, mụi giới nhà đất là giỳp người mua đến với người bỏn. Họ cú trong tay thụng tin về bất động sản, về cỏc dự ỏn được qui hoạch, một khi người mua cú nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thụng tin ấy, và chịu trỏch nhiệm liờn hệ với những người đại diện bờn chủ sở hữu. Thụng thường sau khi giao dịch hoàn tất, cỏc tổ chức mụi giới được nhận hoa hồng từ 0,5-2% tổng giỏ trị giao dịch của bất động sản. Tuy nhiờn một thực tế là trong số hàng nghỡn trung tõm tư vấn, văn phũng mụi giới thỡ chỉ cú một vài đơn vị làm ăn theo đỳng nghĩa của nú.
4.3.2.2 Về cơ cấu tổ chức
Sơ đồ 05: Sơ đồ văn phũng mụi giới bất động sản
Cỏc văn phũng mụi giới bất động sản thường cú từ 2 đến 3 thành viờn, mỗi người kiờm nhiệm nhiều việc từ quản lý, mụi giới, tư vấn thủ tục nhà đất đến phỏt triển thị trường.
* Trỡnh độ nhõn viờn mụi giới bất động sản của văn phũng mụi giới
Nhõn viờn mụi giới làm việc trong cỏc văn phũng mụi giới cú trỡnh độ đại học, cao đẳng chiếm tỷ lệ khụng nhiều, chỉ cú khoảng 30%, cũn phần lớn nhõn viờn làm việc tại văn phũng chỉ cú trỡnh độ PTTH hoặc trung cấp, khụng hiểu biết nhiều
Thành viờn khỏc Nhõn viờn phỏt triển
thị trường
Chủ văn phũng Văn phũng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 67 về thị trường bất động sản, khụng hiểu rừ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật dõn sự...vỡ thế hoạt động của lực lượng này gõy nhũng nhiễu thụng tin, gúp phần thức đẩy giỏ lờn cao hoặc hạ xuống thấp hơn theo cơn sốt núng, lạnh của thị trường, nhà nước rất khú kiểm soỏt đối với cỏc hoạt động của cỏc văn phũng mụi giới bất động sản.
4.3.2.3 Tỡnh hỡnh hoạt động
* Phạm vi hoạt động
Phần lớn cỏc văn phũng mụi giới này chủ yếu chỉ hoạt động trong phạm vi quận, hoặc một phường thuộc trụ sở làm việc của văn phũng. Tuy nhiờn, cũng cú văn phũng hoạt động mạnh cú uy tớn nờn địa bàn hoạt động của họ rộng và cú lượng khỏch hàng dồi dào.
* Đối tượng phục vụ
Đối tượng phục vụ chủ yếu là cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là người Việt Nam. * Hỡnh thức giao dịch
Vào thời điểm thị trường bất động sản sụi động thỡ hỡnh thức giao dịch chớnh là mụi giới, mua, bỏn bất động sản và tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất, cũn ở thời điểm năm 2007 và 2008 thỡ thị trường nhà đất trầm lắng nờn đa phần cỏc văn phũng chuyển sang kết hợp mụi giới cho thuờ bất động sản và kinh doanh thờm mặt hàng khỏc như vàng bạc, cổ phiếu, bỏn cỏc mặt hàng khỏc.
* Loại hỡnh bất động sản mụi giới
Những loại hỡnh bất động sản mà cỏc văn phũng thực hiện mụi giới khỏ đa dạng như: nhà trọ, nhà ở riờng biệt, văn phũng đại diện, của hàng, đất đai.
* Nguồn cung
Nguồn cung bất động sản mà cỏc văn phũng nhà đất này cú được là từ người cú nhu cầu bỏn hoặc cho thuờ đến đăng ký, bố bạn, người thõn giới thiệu hoặc lấy trờn thụng tin trờn bỏo, trờn mạng internet, sau đú nhõn viờn văn phũng đi khảo sỏt
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 68 thực tế. Do chủ bất động sản khụng mất bất cứ loại phớ nào nờn sẵn sàng đồng ý đưa cỏc thụng tin của bất động sản của mỡnh vào danh sỏch mụi giới của cỏc văn phũng mụi giới này.
* Cỏc hỡnh thức quảng cỏo
Cũng như loại hỡnh mụi giới bất động sản theo mụ hỡnh cụng ty, loại hỡnh mụi giới bất động sản theo mụ hỡnh văn phũng coi việc quảng cỏo là một trong những yếu tố thu hỳt khỏch hàng. Do vậy, ngoài việc quảng cỏo tại văn phũng thỡ cũn quảng cỏo trờn bỏo, tạp chớ, internet, phỏt tờ rơi, thụng qua giới thiệu của bạn bố...
4.3.2.4 Hiệu quả hoạt động
- Tỷ lệ giao dịch thành cụng
Bảng 07: Kết quả mụi giới giao dịch bất động sản thành của văn phũng
Thời gian Tổng số giao dịch
trung bỡnh/thỏng (BĐS) Số giao dịch thành cụng TB/thỏng (BĐS) Tỷ lệ giao dịch thành cụng TB/thỏng (%) Mua, bỏn Thuờ Mua, bỏn Thuờ Mua, bỏn Thuờ 2006 11 20 0.2 3 1.8 15.00 2007 12 22 0.3 3.5 2.5 15.91 2008 12 25 0.4 3.8 3.3 15.20 2009 13 27 0.45 4 3.46 14.82
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Qua số liệu trờn cho thấy: Số giao dịch về mua, bỏn, thuờ BĐS tăng dần qua cỏc năm. Tỷ lệ cỏc giao dịch thành cụng trong thỏng đối với cỏc giao dịch về mua, bỏn BĐS đó tăng mạnh từ 1.8% (năm 2006) đến 3.46% (năm 2009); tỷ lệ giao dịch
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 69 thành cụng trung bỡnh trờn thỏng đối với BĐS cho thuờ nhỡn chung khụng cú biến động nhiều từ năm 2006 đến năm 2009.
- Cỏc khoản phớ, lệ phớ mụi giới
Bảng 08: Phớ mụi giới mua, bỏn bất động sản của cỏc văn phũng
Nội dung 2006 2007 2008 2009
Thự lao mụi giới mua BĐS
Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Thự lao mụi giới bỏn BĐS
Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Hoa hồng mụi giới mua BĐS 1% giỏ trị BĐS 1% giỏ trị BĐS 1% giỏ trị BĐS 1% giỏ trị BĐS
Hoa hồng mụi giới bỏn BĐS 1% giỏ trị BĐS 1% giỏ trị BĐS 1% giỏ trị BĐS 1% giỏ trị BĐS
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Bảng 09: Phớ mụi giới thuờ, cho thuờ bất động sản của cỏc văn phũng
Nội dung 2006 2007 2008 2009
Thự lao mụi giới thuờ BĐS
Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Thự lao mối giới cho thuờ BĐS
Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ Miễn phớ
Hoa hồng mụi giới thuờ BĐS 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu Hoa hồng mụi giới
cho thuờ BĐS 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu 50% tiền thuờ BĐS thỏng đầu
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 70 Thực tế điều tra cho thấy, trường hợp nếu người cú bất động sản cú nhu cầu cần bỏn sản phẩn là bất động sản qua nhà mụi giới thỡ họ sẵn sàng chịu mức phớ 1% của giỏ trị bất động sản, khi đú nhà mụi giới hưởng hoa hồng từ người mua và người bỏn bất động sản; nhưng cũng cú trường hợp nhà mụi giới cần cú nguồn hàng dồi dào nờn họ khụng đũi hỏi mức phớ mụi giới, khi đú nhà mụi giới chỉ cú nguồn thu phớ mụi giới từ người mua bất động sản.
- Thu nhập của văn phũng
Thời điểm thị trường sụi động (trước năm 2003): thu nhập bỡnh quõn mỗi thỏng của văn phũng là trờn dưới 20 triệu đồng, tương đương khoảng 7 – 10 triệu đồng/thỏng/người. Thời điểm thị trường đúng băng (từ năm 2003 – 2006) thu nhập cỏc thành viờn khoảng trờn dưới 4 – 5 triệu đồng/thỏng, tương đương từ 1,2 triệu – 1,5 triệu đồng/người/thỏng. Thời điểm từ năm 2006 đến năm 2006, do thị trường nhà đất ấm nờn, cỏc văn phũng mụi giới hoạt động mạnh hơn nờn thu nhập của văn phũng mụi giới bất động sản cũng tăng nờn, thu nhập trung bỡnh của cỏc thành viờn khoảng 5 – 7 triệu đồng/thỏng.
4.3.2.5 Giới thiệu một số văn phũng mụi giới Bất động sản
- Văn phũng mụi giới bất động sản Hồng Hà.
Địa chỉ: Số 203 Chựa Lỏng , Phường Lỏng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Điện thoại: (04) 2750946 - 2040980; ĐTDĐ: 0983 013606
- Văn phũng mụi giới bất động sản Trần Anh.
Địa chỉ: 1020 Đường Lỏng, Phường Lỏng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 71 - Văn phũng mụi giới bất động sản Nguyễn Văn Khanh.
Địa chỉ : Số 19 Phan Phỳ Tiờn, Phường Cỏt Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
ĐT : 047341975; ĐTDĐ: 0944029209 - Văn phũng mụi giới bất động sản ACT.
Địa chỉ: 114 Lỏng Hạ, Phường Lỏng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Điện thoại: (04) 7762408.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 72 Hỡnh 12: Văn phũng nhà đất Hà Anh