2) Điều chỉnh các sai khác nhỏ và xác định giá BĐS
1.2.7 Yêu cầu hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp ở NHTM hiện nay
hiện nay
Việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản có một vai trò quan trọng đối với các Ngân hàng thơng mại. Nhng hiện nay các Ngân hàng thơng mại cũng đang gặp phải những khó khăn trong quá trình định giá. Có nhiều yếu tố ảnh hởng dẫn đến những khó khăn này và cần đợc khắc phục để việc định giá tài sản thế chấp bằng bất động sản hoàn thiện hơn.
Các yếu tố thuộc về Ngân hàng
Năng lực, trình độ cán bộ tín dụng:
Con ngời là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của công việc. Để việc định giá tài sản thế chấp thành công và có hiệu quả thì chất lợng cán bộ tín dụng là yếu tố đầu tiên phải xem xét. Đội ngũ cán bộ có trình độ, kinh nghiệm và kiến thức thực tiễn sẽ giúp cho việc định giá tài sản thế chấp đợc tốt hơn, tránh đợc những thiệt hại cho Ngân hàng. Hiện nay ở Việt nam, nhiều Ngân hàng cha có một đội ngũ cán bộ định giá chính thức mà thờng là cán bộ thẩm định kết hợp với cán bộ tín dụng tham gia vào quá trình định giá tài sản thế chấp. Đối với những tài sản có giá trị lớn Ngân hàng không đủ sức định giá thì phải mời các chuyên gia t vấn, chuyên gia định giá. Điều này không những làm cho Ngân hàng mất thêm một khoản chi phí mà độ tin cậy cũng không cao, thêm vào đó lại làm giảm sức mạnh về cạnh tranh của Ngân hàng.
Do đó thiết nghĩ, các Ngân hàng thơng mại nên sớm thành lập một bộ phận định giá tài sản thế chấp và bất động sản bằng cách cử cán bộ tín dụng đi học thêm các khoá huấn luyện về định giá bất động sản.
Công tác thu thập thông tin
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản thế chấp. Để việc định giá tài sản thế chấp đợc chính xác thì cần phải có thông tin chính xác. Thông tin chính xác ở đây bao gồm: thông tin về thị trờng bất động sản (giá bất động sản trên thị trờng hiện nay thực tế là bao nhiêu, chiều hớng biến động nh thế nào), thông tin về môi trờng, vị trí, điều kiện thuận
Xác định BĐS định giá Xác định giá BĐS và mô tả BĐS Nhận biết về các quyền đối với BĐ Ngày định
giá Mục đích định giá xỏc địnhGiỏ trị
Khảo sát, phân tích và lên kế hoạch định giá
Nguồn thụng tin
Nhu cầu về điều tra viờn
Kế hoạch thời gian định giỏ
Biểu đồ tiến độ
Thu thập số liệu và phân tích thị trường
Thụng tin chung Thụng tin chi tiết
Phõn tớch thị trường - Tự nhiờn
- Kinh tế
- Nhà nước,Phỏp luật - Xó hội, mụi trường Phõn tớch vị trớ - Vựng - Thành phố - Khu vực lõn cận BĐS định giỏ - Quyền sở hữu - Địa điểm - Những cải tạo So sỏnh - Giỏ thành với giỏ bỏn -Thu nhập với chi phớ Những thụng tin cần thiết
Xây dựng mô hình định giá và điều chỉnh mô hình Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu
lợi, khó khăn của bất động sản định giá nh thế nào. Thông tin về các bất động sản so sánh với bất động sản định giá…
Công tác thẩm định tài sản thế chấp
Công tác thẩm định tài sản thế chấp đợc tiến hành chặt chẽ, có trình tự sẽ giúp cho việc giám định tính chất pháp lý, việc định giá tài sản đợc chính xác, tạo điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng khi phát mại tài sản để thu hồi nợ. Ngợc lại, sẽ dẫn đến không phát mại đợc tài sản và tạo cơ hội cho một số cán bột tín dụng lợi dụng gây hậu quả nghiêm trọng.
Các yếu tố thuộc môi trờng vĩ mô
Môi trờng kinh tế
Môi trờng kinh tế dù thay đổi theo chiều hớng nào cũng ảnh hởng tới hoạt động định giá của Ngân hàng. Các cơ chế, chính sách kinh tế của Nhà nớc ảnh hởng lớn đến việc định giá bất động sản. Một cơ chính sách quy hoạch sẽ ảnh hởng đến giá đất và tất nhiên giá sẽ biến động mạnh và do đó sẽ ảnh hởng tới việc định giá. Một chính sách khuyến khích việc phát triển thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện cho việc phát mại tài sản thế chấp đợc dễ dàng hơn. Do đó Ngân hàng phải đặc biệt quan tâm tới những cơ chế, chính sách mới của Nhà nớc ban hành để điều chỉnh phù hợp với hoạt động của Ngân hàng.
Môi trờng pháp lý
Việc quy định giá đất của UBND tỉnh, thành phố hiện nay còn thấp, nếu Ngân hàng dựa vào đó thì việc định giá thật là đơn giản vì đã có biểu giá cho từng vị trí đất nhng lại không đợc khách hàng xin vay chấp thuận. Do đó các Ngân hàng nên sớm đa ra một bảng giá phù hợp với giá đất trên địa bàn để phù hợp với giá đất trên thị trờng và có quan tâm đến bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Một số Điều trong Luật đất đai hay luật dân sự với các văn bản, Nghị định của Ngân hàng hiện nay áp dụng cũng cha có sự gắn kết logic chặt chẽ, do đó gây khó khăn cho việc định giá bất động sản.
Chính vì các lý do trên mà việc định giá tài sản thế chấp hiện nay ở các Ngân hàng thơng mại cha thực sự vững mạnh và phát triển tốt. Khắc phục những hạn chế trên sẽ giúp cho các Ngân hàng hoạt động có hiệu quả hơn và an toàn hơn.
chơng II
Tình hình định giá tài sản thế chấp bằng bất động tại NHNo&PTNT Hà Tây