Cơ sở dữ liệu thu thập thực tế và phương pháp xác- 123docz.net

PHƯƠNG, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.5 Giới thiệu về các đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát

2.8 Cơ sở xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường thuộc khu vực các đường Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Tri Phương quận 10, Tp.Hồ Chí Minh

2.8.1 Cơ sở dữ liệu thu thập thực tế và phương pháp xác định giá trị của lô đất

giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

- Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

- Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trong quá trình hoạt động của tài sản.

- Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.

- Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.

- Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.

- Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:

- Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

- Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

- Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình. Vì trong thực tế, có một số bất động sản do có duy tu, bảo dưỡng nên nhìn bề ngoài của tài sản trên đất rất con mới, nên dễ đánh lừa mắt người đi mua bất

động sản đó nên trong đề tài này, tôi sẽ lấy chính tuổi đời thực tế của tài sản đó, vì vậy công thức xác định sự hao mòn của công trình:

Tuổi đời thực tế

Công thức: % khấu hao = --- x 100 Tuổi đời kinh tế

Theo quyết định số: 32/2008/QĐ-BTC ngày 29 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính thì nhà ở cấpI, II có thời gian sử dụng vào khoảng 50 năm và nhà cấp IV vào khoảng 15 năm.

Đoạn đường Nguyễn Tiểu La (Thời điểm khảo sát: tháng 2, 3 năm 2011)

Vì xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền, nên giữa hẻm và mặt tiền chắc chắn sẽ khác nhau về hướng, nên ở đây sẽ không nêu lên yếu tố hướng, về mặt pháp lý thì tất cả các bất động sản thu thập được đều có giấy tờ quyền sử dụng đất đầy đủ, hợp lệ.

Stt Địa chỉ Vị trí

Diện tích

Diện tích sàn xây

dựng

Kết cấu Đặc điểm Giá

bán

Liên hệ

113 Nguyễn Tiểu La, Phường 5, Quận 10 (Hình ảnh trang 67)

MT 3,2 x 9

= 29m2

29 x 4 = 116m2

1 trệt, 3 lầu Tường gạch, móng băng, sàn lát gạch ceramic, BTCT

4 tỷ Bác Liệu (CC) 0984.7 97579 08.385 50830

190 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10 (Hình ảnh trang 72)

MT 3,8 x 17 = 64,6 m2

64,6m2 Nhà nát nhà gỗ, đã nát

8,4 tỷ Anh Tâm 0909.8 39618

3 220/60 Nguyễn

Hẻm 3m

3 x 10

= 30m2

30 x 2=

60m2

1 trệt, 1 lầu, sàn gỗ, đúc giả

Tường gạch, trệt lát đá

3,4 tỷ Anh Phong

Tiểu La, Phường 8, Quận 10 (Hình ảnh trang 75)

ceramic, lầu đúc giả, ốp lafon.

(CC) 0907.0 12018

301/10 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10 (Hình ảnh trang 79)

Hẻm 2m

4,2 x 8,6

=36,12 m2

36,12 x 5

=180,6

1 trệt, 4 lầu, ST

Đúc kiên cố

Tường gạch, lát gạch ceramic, móng băng, đúc BTCT

4,5 tỷ Anh Trườn g (CC) 0909.1 64081

301/9 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10 (Hình ảnh trang 83)

Hẻm 2m

3 x 8 = 24m2

24 x 4 = 96m2

1 trệt, 3 lầu Tường gạch, lát gạch ceramic, móng băng, đúc BTCT

2,8 tỷ Anh Hiếu (CC) 0939.4 95980

Chiết trừ giá trị tài sản trên đất

Tài sản 1: 113 Nguyễn Tiểu La, Phường 5, Quận 10 Loại nhà ở: 4 tằng mái bằng không có khu phụ riêng

Diện tích sàn xây dựng: 29 x 4 = 116m2 Năm hoàn thành: 2004

Tuổi đời thực tế: 7 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 14% 50

7 x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 14% = 86%

Đơn giá xây dựng một công trình mới tương tự: dựa theo Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 là 4.240.000đ/m2 và theo quyết định số 196/QĐ-BXD ngày 23/02/2011 về việc công bố chỉ số giá xây dựng năm 2010 cho thấy năm 2010 tăng 13,37% so với năm 2009. Vậy đơn giá xây dựng công trình mới này vào khoảng 4.807.000đ/m2

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 4.807.000 x 116 x 86% = 479.564.000 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 4.000.000.000 – 479.564.000 = 3.520.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 121.379.000đồng/m2

Tài sản 2: 190 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10 Loại nhà ở : Nhà nát

Diện tích sàn : 64.6 m2

Vậy giá trị quyền sử dụng đất : 8.400.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất : 130.030.000 đồng/m2

Tài sản 3 : 220/60 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10 Loại nhà ở : 2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

Diện tích sàn xây dựng: 30 x 2= 60m2 Năm hoàn thành: 2000

Tuổi đời thực tế: 11 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 22% 50

11x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 22% = 78%

Đơn giá xây dựng một công trình mới tương tự: dựa theo Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/03/2010 về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 là 1.050.000đ/m2 và theo quyết định số 196/QĐ-BXD ngày 23/02/2011 về việc công bố chỉ số giá xây dựng năm 2010 cho thấy năm 2010 tăng 13,37% so với năm 2009. Vậy đơn giá xây dựng công trình mới này vào khoảng 1.190.358đ/m2

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 1.190.358 x 60 x 78% = 55.708.784 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 3.400.000.000 - 55.708.784 = 3.344.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 111.467.000 đồng/m2

Tài sản 4: 301/10 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10

Loại nhà ở: 5 tầng mái bằng không có khu phụ riêng Diện tích sàn xây dựng: 36,12 x 5 =180,6

Năm hoàn thành: 2004 Tuổi đời thực tế: 7 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 14% 50

7 x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 14% = 86%

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 4.807.000 x 180,6 x 86% = 746.604.000 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 4.500.000.000 – 746.604.000 = 3.753.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 103.903.000 đồng/m2

Tài sản 5: 301/9 Nguyễn Tiểu La, Phường 8, Quận 10 Loại nhà ở : 4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

Diện tích sàn xây dựng: 24 x 4 = 96m2 Năm hoàn thành: 2001

Tuổi đời thực tế: 10 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 20% 50

10x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 20% = 80%

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 4.807.000 x 96 x 80% = 369.177.000 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 2.800.000.000 – 369.177.000 = 2.430.000.000 đồng

Đơn giá quyền sử dụng đất: 101.250.000 đồng/m2 Đoạn đường Nguyễn Tri Phương Thời điểm khảo sát: tháng 2, 3 năm 2011

Tương tự với đường Nguyễn Tiểu La, ở đây sẽ không nêu yếu tố hướng, về mặt pháp lý thì tất cả các bất động sản cũng đều có giấy tờ quyền sử dụng đất đầy đủ, hợp lệ.

Stt Địa chỉ Vị trí

Diện tích

Diện tích sàn xây

dựng

Kết cấu Đặc điểm Giá

bán Liên hệ

543 Nguyễn Tri Phương, Phường 8, Quận 10

(Hình ảnh trang 86)

MT 5,2 x 20

Trừ lộ giới:

4,5 x 12,5 = 56,25 m2

56,25m2 Đất trống

18 tỷ Anh Trung (CC)

0944.293545

484B Nguyễn Tri Phương, Phường 9, Quận 10

(Hình ảnh trang 88)

MT 4 x 16

= 64m2

64 x 2 = 128m2

1 trệt, 1 lầu

Tường gạch, nền lát gạch ceramic, móng băng, đúc kiên cố, BTCT

15 tỷ Chú Tư (CC) 0903.030825

369 Nguyễn Tri Phương, Phường 5, Quận 10

(Hình ảnh trang 91)

MT 5,2 x 12,5 = 65 m2

65m2 Nhà cấp

4, nhà nát

Nhà cấp 4, mái tôn, nát

16,7 tỷ

Anh Tiến (CC)

0903.973988

4 490/4c

Nguyễn Tri Hẻm 4m

3,6 x 14 =

50,4 x 3 = 151m2

1 trệt 2 lầu

Tường gạch, lát gạch

5 tỷ Anh Khôi (CC)

Phương,

Phường 9, Quận 10

(Hình ảnh trang 93)

50,4 m2

ceramic, đúc kiên cố, , móng băng, BTCT

0982.578857

468/16

Nguyễn Tri Phương,

Phường 9, Quận 10

(Hình ảnh trang 97)

Hẻm 4m

3,5 x 15,5

=54,25 m2

54,25 x 4

=217m2

1 trệt, 3 lầu Đúc kiên cố

Tường gạch, nền lát gạch ceramic, móng băng, đúc kiên cố, BTCT

5,7 tỷ

Chị Bình (CC)

0947.969567

295/16

Nguyễn Tri Phương,

Phường 5, Quận 10

(Hình ảnh trang 102)

Hẻm 3m

4,57 x 12 = 55m2

55m2 Nhà nát Nhà gỗ, nát 3,7 tỷ

Chị Ngọc (CC)

0918.166214

Chiết trừ giá trị tài sản trên đất

Tài sản 1: 543 Nguyễn Tri Phương, Phường 8, Quận 10 Loại nhà ở: đất trống

Diện tích: 4,5 x 12,5 = 56.25

Vậy giá trị quyền sử dụng đất: 18.000.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 320.000.000 đồng/m2

Tài sản 2: 484B Nguyễn Tri Phương, Phường 9, Quận 10 Loại nhà ở: 2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

Diện tích sàn xây dựng: 64 x 2 = 128m2 Năm hoàn thành: 2005

Tuổi đời thực tế: 6 năm

Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 12% 50

6 x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 12% = 88%

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 4.807.000 x 128 x 88% = 541.460.000 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 15.000.000.000 - 541.460.000 = 14.458.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 225.906.000 đồng/m2

Tài sản 3: 369 Nguyễn Tri Phương, Phường 5, Quận 10 Loại nhà ở: nhà cấp 4

Diện tích sàn xây dựng: 65 m2 Năm hoàn thành: 1999

Tuổi đời thực tế: 12 năm Tuổi đời kinh tế: 15 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 80% 15

12x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 80% = 20%

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 1.190.358 x 65 x 20% = 15.474.000 đồng

Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 16.700.000.000 - 15.474.000 = 16.684.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 256.676.000 đồng/m2

Tài sản 4: 490/4c Nguyễn Tri Phương, Phường 9, Quận 10 Loại nhà ở: 3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

Diện tích sàn xây dựng: 50,4 x 3 = 151m2 Năm hoàn thành: 2004

Tuổi đời thực tế: 7 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 14% 50

7 x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 14% = 86%

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 4.807.000 x 151 x 86% = 624.237.000 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 5.000.000.000 – 624.237.000 = 4.375.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 86.805.000 đồng/m2

Tài sản 5: 468/16 Nguyễn Tri Phương, Phường 9, Quận 10 Loại nhà ở: 4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

Diện tích sàn xây dựng: 54,25 x 4 =217m2 Năm hoàn thành: 2001

Tuổi đời thực tế: 10 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm

Khấu hao tích luỹ: 100% 20% 50

10x =

Chất lượng còn lại của tài sản trên đất: 1 - 20% = 80%

Vậy giá trị của tài sản trên đất bằng: 4.807.000 x 217 x 80% = 834.495.000 đồng Vậy giá trị quyền sử dụng đất là: 5.700.000.000 – 834.495.000 = 4.865.000.000 đồng Đơn giá quyền sử dụng đất: 89.677.000 đồng/m2

Tài sản 6: 295/16 Nguyễn Tri Phương, Phường 5, Quận 10 Loại nhà ở: Nhà nát

Diện tích sàn sử dụng: 55 m2

Vậy giá trị quyền sử dụng đất: 3.700.000.000 Đơn giá quyền sử dụng đất: 67.270.000 đ/m2