Những cơ sở dữ liệu phục vụ cho mô hình nghiên cứu này đều được lấy từ thị trường tại thời điểm nghiên cứu nên tính thực tế của mô hình này cao.
Mô hình này được lấy mẫu trên toàn tuyến đường nên có thể áp dụng các hệ số đã tính toán cho cả tuyến đường.
Giúp cho những người tham gia bất động sản có thể nhìn nhận lại cách xác định giá đất khi giao dich.
Về phía cơ quan nhà nước, dựa vào hệ số này họ có thể có những cái nhìn sát hơn về thị trường giá đất và đưa ra các mức giá cũng như các hệ số phù hợp giữa các con đường trong khu vực.
3.4.2 Những nhược điểm của mô hình
Vì là dựa số liệu thị trường nên sẽ phải chịu tác động của nền kinh tế tại thời điểm thu thập, có tính đến lạm phát, biến động thị trường bất động sản, nên giá cả bất động cũng phụ thuộc vào thị trường tại thời điểm đó.
Việc thu thập trong khoảng thời gian ngắn, số bất động sản giao dịch trong thời gian đó không quá nhiều, nên việc thu thập số liệu bị giới hạn, nên việc xây dựng chỉ mang tính tương đối, nếu trong thời gian đủ dài, có thể thu thập được nhiều số liệu hơn nữa thì mô hình sẽ càng hoàn thiện và chính xác hơn.
3.5 Mở rộng: tính toán hệ số chênh lệch giá đất giữa các con đường khảo sát và phân tích nguyên nhân dẫn đến chênh lệch
Từ các số liệu đã thu thập được và sử dụng ở trên, ta có thể so sánh hệ số điều chỉnh giá đất giữa hai mặt tiền thuộc hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương.
Do các căn mặt tiền đều có diện tích từ khoảng 56m2- 65m2, nên ta điều chỉnh diện tích căn 113 Nguyễn Tiểu La về yếu tố diện tích tương đồng với căn 190 Nguyễn Tiểu La.
113 Nguyễn Tiểu La 190 Nguyễn Tiểu La
Diện tích 29 m2 64,6 m2
Đơn giá (đồng/m2) 121.375.000 130.030.000 Tỷ lệ 93,3% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh
% 2 ,
% 7 3 , 93
% 3 , 93
%
100 − =
Giá sau điều chỉnh 121.375.000 x (1+7,2%) = 130.114.000
Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hai mặt tiền thuộc hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương.
Cặp 1: 113 Nguyễn Tiểu La và 369 Nguyễn Tri Phương
Địa chỉ 113 Nguyễn Tiểu La 369 Nguyễn Tri Phương
Vị trí Mặt tiền Mặt tiền
Diện tích 3,2 x 9 = 29m2 5,2 x 12,5 = 65m2
Đơn giá đất 121.375.000 256.676.000
Đơn giá đất sau khi điều
chỉnh yếu tố diện tích 130.114.000
Hệ số giá đất giữa hẻm 2m
và mặt tiền 256.676.000 0,51 51%
000 . 114 .
130 = =
Cặp 2: 190 Nguyễn Tiểu La và 484B Nguyễn Tri Phương
Địa chỉ 190 Nguyễn Tiểu La 484B Nguyễn Tri Phương
Vị trí Mặt tiền Mặt tiền
Diện tích 3,8 x 17 = 64,6 m2 4 x 16 = 64m2
Đơn giá đất 130.030.000 225.906.000
Hệ số giá đất giữa hẻm 3m
và mặt tiền 225.906.000 0,57 57%
0
130.030.00 = =
Do hai cặp này có sự tường đồng về diện tích nên ta có thể lấy kết quả bằng cách lấy trung bình cộng hệ số của 2 cặp, vậy hệ số giá đất mặt tiền giữa hai tuyến đương Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương là: 0,54 54%
2
% 57
%
51 + = =
Như nhận xét ở trên, sở dĩ có sự chênh lệch giữa hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương là do sự khác biệt của vị trị địa lý của hai tuyến đường dẫn đến khác biệt về lợi thế kinh doanh của hai tuyến đường. Trên tuyến đường Nguyễn Tri Phương, đường có lộ giới rộng và mật đọ người đi lại đông, là tuyến đường chính của quận 10, nối liền với quận 5 và quận 8. Có tiếp giáp với các ngã tư, ngã 5 lớn. Vì vậy nên việc kinh doanh trên tuyến đường này thường mang lại lợi nhuận cao cho người kinh doanh, cũng chính vì đó mà đã đẩy mức giá của tuyến đường này khác biệt so với đường Nguyễn Tiểu La.
Nhưng so với đơn giá đất quận 10 do UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp thì hệ số này không chênh lệch nhiều. Trong đơn giá của UBND (Ban hành kèm Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh), giá đất đường Nguyễn Tiểu La là 12.100.000 đồng/m2 và Nguyễn Tri Phương là 22.000.000 đồng/m2, và hệ số là
% 55 55 , 000 0 . 000 . 22
000 . 100 .
12 = = , và hệ số nghiên cứu thị trường thực tế là 54%, chênh lệch nhau 1%.
3.6 Những đề xuất khi tiến hành tính toán các hệ số điều chỉnh trong quá trình thực hiện
Để tính toán một cách chính xác và đầy đủ các hệ số về giá đất, chúng ta phải cần thu thập trên thị trường tại thời điểm nhất định, có đầy đủ về các mẫu ở mỗi tuyến đường, mỗi hẻm khác nhau, các vị trí trong hẻm khác nhau (thu thập cả 4 vị trí), rồi từ đó sẽ tiến hành điều chỉnh các số liệu đó, yêu cầu các bất động sản phải tương đồng với nhau.
Về phía cơ quan nhà nước, cần có các giải pháp nhằm quản lý việc mua bán đất trên thị trường có tính minh bạch và quản lý về các giá đất mà các người mua và bán trên thị trường, tránh tình trạng chênh lệch quá lớn về khung giá đất đã đưa ra. Mặt khác, cơ quan nhà nước cần phải điều tra về thị trường và đưa ra các khung giá đất phù hợp với các điều kiện hiện nay và sát thực với thực tế hơn, nên phân ra nhiều đoạn đường khác nhau, phân tích rõ ràng về mọi mặt của tuyến đường, từ đó mới có thể đưa ra được mức giá phù hợp với con đường đó.
Kết Luận chương 3
Trong chương 3 là phần kết luận cho toàn bài, cũng là đưa ra các ưu điểm, nhược điểm của mô hình nghiên cứu, đồng thời mở rộng ra nghiên cứu các hệ số giữa mặt tiền giữa các tuyến đường và so sánh hệ số đó với hệ số từ bảng giá đất UBND công bố, để xem có sự khác nhau hay không giữa trên thực tế và trên bẳng giá đất mà UBND đã nghiên cứu và đưa ra. Ngoài ra chương 3 còn đưa ra những đề xuất và hướng nghiên cứu mới mà trong đề tài này còn hạn chế.