1.1.3. Đặc điểm tình hình hoạt động của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên
1.2.3.2 Tham định dự án đầu tư
1.2.3.2.1 Thông tin chung về dự án:
. Tên dự án: - SỐ ALMA Phú Quốc Resort |
l-
.~ Địa điểm đầu tr: ơ | Khu Bai Trường, xó Dương To, Phỳ Quốc, |
ị | Kién Giang
F ura: - - E Resort t Alma Phú Quốc
| Tỷ lệ
Trong | - VốếnXDCBphòngnghi: 6.535.200 chiém tỷ lệ 26% vốn đầu.
dk | USD tu |
| 2.307.500 _ chiếm tỷ lệ 9% vốn đầu tư |
| USD R tư
| = Tiền lãi trong giai đoạn Xây, l1. 315.390 | chiếm tỷ lệ 5% vốn đầu tư |
ha dụng: USD | |
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 48 PGS.TS.Phạm Văn Hùng
1.2.3.2.2 Tham định hồ sơ pháp lý của dự án.
Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu trong nội dung thâm định hồ sơ pháp ly của dự án bằng cách : Dựa vào những hồ sơ pháp lý mà khách hàng cung cấp, Cán bộ thẩm định đã tiến hành so sánh đối chiếu với các văn
bản pháp lý hiện hành hiện đang lưu thông, xác định tính trung thực của các hồ sơ..
Hiện tại dự án đã đầy đủ hồ hơ chứng nhận việc cho phép thực hiện dự án ALMA Phú Quốc Resort tại khu Bãi Trường, xã Dương Tơ, Phú Quốc, Kiên Giang.
Dự án Alma Phú Quốc Resort là dự án con nằm trong dự án tổng thể là dự án SONASEA VILLAS AND RESORT của chủ đầu tư Công ty cỗ phần đầu tư và phát triển Phú Quốc, công ty đã có giấy chứng nhận đầu tư của dự án tổng thể.
Hồ sơ pháp lý dự án
- Giây chứng nhận đăng ký kinh doanh của Công ty cỗ phần FECON Phú Quốc đăng ký lần đầu ngày 26/12/2013, thay đổi lần thứ 3 ngày 25/06/2015.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BU 389486; thửa dat số 341, tờ bản đồ
số 53, địa chỉ xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang: diện tích:
51431,8 mi; mục đích sử dụng: đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng:
25/12/2062; số vào số cấp GCN: CT 07782 ký ngày 19/06/2015.
- Giấy chứng nhận đầu tư số 56121000891 ngày 14/12/2014 của Ban quản lý đầu tư phát triển Đảo Phú Quốc — UBND tỉnh Kiên Giang, nội dung chứng nhận thực hiện dự án của Công ty cỗ phần đầu tư và phát triển Phú Quốc, đăng ký kinh doanh số 1700446176 do sở KH-ĐT tỉnh Kiên Giang cấp ngày 11/12/2003.
Người đại diện: ông Nguyễn Thế Lam, ngày sinh: 15/03/1963; CMND số:
162116771 ngày cấp 08/3/1996. Nội dung cụ thể như sau:
+ Tên dự án: Khu té hợp du lich SONASEA VILLAS AND RESORT
+ Diện tích: khoảng 79,98 ha
+ Địa điểm: khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh
Kiên Giang.
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 49 PGS.TS.Phạm Văn Hùng
+ Tổng vốn dau tư: 4.5 18.230.000.000 vnđ
+ Thời gian thực hiện dự án: 70 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư.
- Công văn của Ban quản lý ĐTPT Đảo Phú Quốc số 635/BQLPTPQ - DT ngày 05/08/2015 về việc công ty CP Fecon Phú Quốc đề nghị cấp mới giấy chứng nhận đầu tư, Ban quản lý ĐTPT Đảo Phú Quốc có ý kiến như sau: luật đầu tư số
67/2014/QH13 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015. Sau khi Nghị định
của Chính phủ, Thông tư của các Bộ và các văn bản có liên quan về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư được ban hành đầy đủ và/hoặc rõ ràng, Ban quản lý đầu tư phát triển Đảo Phú Quốc sẽ hướng dẫn, thực hiện việc cấp mới theo đề nghị của Công ty cé phần Fecon Phú Quốc.
- Nghị quyết số 04/2015/NQ-ĐHĐCĐ.FCQ ngày 08/07/2015 về việc phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng — kinh doanh dự án Phú Quốc và kế hoạch triển khai dự án Phú Quốc.
- Nghị quyết số 05/2015/NQ-ĐHĐCĐ.FCQ ngày 01/08/2015 về việc phê duyệt kế hoạch góp vốn điều lệ và chủ trương vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án Alma Phú Quốc Resort gửi BIDV (mẫu tham khảo, nếu nội dung hợp lý sẽ áp
dụng cho TPBank).
- Tờ trình số 01/TTr-HĐQT ngày 01/07/2015 của HĐQT Công ty cỗ phần Fecon Phú Quốc.
Nhận xét của cán bộ thẩm định: Hiện tại, dự án đã có đủ hết hồ sơ pháp lý để tiến hành thi công. Dự án phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh Kiên Giang đó là : “Đề án tổng thể phát triển đáo Phú Quốc và phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đến năm 2030. Mục tiêu chủ yếu của Đề án và Quy hoạch là xây dựng Phú Quốc trở thành một thành phố bién-dao, trung tâm du lịch và
dịch vụ cao cấp tầm cỡ khu vực và thế giới. Bên cạnh đó, Dự án cũng phù hợp với
dự án tổng thể : “Khu tổ hợp du lịch SONASEA VILLAS AND RESORT”
Nhân xét của sinh viên : Nội dung này tiếp tục được cán bộ thâm định đử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu nhằm kiểm tra các tài liệu đo khách hàng cung cấp.
Tài liệu chủ yếu là từ khách hàng cung cấp, do giới hạn về mặt địa lý nên Cán bộ
thâm định không có điêu kiện đên tận nơi xác định tính xác thực của hô sơ dự án.
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 50 PGS.TS.Pham Van Hing
1.2.3.2.3 Tham định Thị trường.
Trong nội dung thẩm định này, ngoài sử dụng phươn pháp so sánh đối chiếu,
Cán bộ thâm định sử dụng phương pháp dự báo nhắm dự báo về nhu cầu của khách hàng đối với địch vụ mà Công ty sẽ cung cấp trong tương lai khi đi vào vận hàng dự
án.
Môi trường kinh doanh
— Chính sách ưu đãi
+Ngày 05/10/2004, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án tổng thể phát triển
đảo Phú Quốc, và đến ngày 11/5/2010 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đến năm 2030. Mục tiêu chủ yếu của Đề án và Quy hoạch là xây dựng Phú Quốc trở thành một thành phố biển-đảo, trung tâm du lịch và dịch vụ
cao cấp tầm cỡ khu vực và thế giới; với tổng diện tích tự nhiên khoảng 58.923ha;
dân số đến năm 2030 là 500.000-550.000 người và thu hút khách du lịch đạt từ 5-7
triệu khách/năm, từng bước xây dựng Phú Quốc trở thành Đặc khu hành chính-kinh
tế.
+Cùng với việc định hướng phát triển du lịch chung của đảo và triển khai thực
hiện đầu tư phát triển du lịch tại Khu phức hợp Bãi Trường tạo sự đột phá, góp phần
xây dựng một trung tâm du lịch dịch vụ có quy mô lớn nhất trên đảo Phú Quốc. Do
Vậy, việc đầu tư xây dựng Khu resort ALMA Phú Quốc thuộc dự án Khu tô hợp du
lịch Sonasea Villas and resort là rất cần thiết.
— Nhu cầu thị trường
+Phú Quốc là hòn đảo lớn nhất Việt Nam (593km2), có diện tích tương đương đảo Quốc Singapore, Nằm ở trung tâm khu vực Đông Nam A, trong Vịnh Thái Lan,
khu vực có đường giao thông hàng hải, hành lang hàng không quốc tế quan trọng
giữa Nam Á, Đông Á và Châu Úc. Đặc biệt trên vành đai kinh tế biển Việt Nam -
Campuchia - Thái Lan. Phú Quốc có lợi thế sự liên kết giao thương bằng đường
hàng không và hàng hải với các vùng quốc gia, vùng duyên hải Campuchia và Thái
Lan. Quan hệ chặt chẽ với các trung tâm du lịch nổi tiếng của Đông Nam A và thế
gidi;
———————Ầ—
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 51 . PGS.TS.Pham Văn Hùng
+Cuối năm 2012, sân bay quốc tế Dương Đông đi vào hoạt động thay thế cho
sân bay cũ trước đây chỉ có thể đón tiếp các máy bay nội địa nhỏ. Với sân bay mới
rộng 900 hecta và đường băng dài 3.000m, rộng 45m, Phú Quốc có thé tiếp nhận các loại máy bay như Boeing 777, Boeing 747-400 và các loại máy bay tương tự với lưu lượng 2,6 triệu lượt khách mỗi năm. Hiện tại hòn đảo này có thể đón tiếp tối đa 760.000 người một năm.
Nhu cầu khách du lịch hiện nay tại Phú Quốc:
Biểu đồ 1: Số lượt khách tới Phú Quốc theo năm
500,000 400,000 300,000 200,000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
= Khách nội địa Khách quốc tế
Số lượt khách
Nguôn: Sở Du lịch Kiên Giang
+Theo nghiên cứu khả thi, lượng du khách đến Phú Quốc năm 2013 là 622.479 lượt du khách, tăng trưởng 53% so với năm 2012 và dự kiến vào năm
2020 là 2 triệu lượt người. Như vậy, mức độ tăng trưởng lượng khách tới Phú
Quốc là rất cao, đồng thời du lịch tại Phú Quốc là rất tiềm năng.
- Nguồn lực sẵn có/hạn chế (lao động, nguyên vật liệu, công nghé,...)
+Dân cư phân bố chủ yếu tại khu vực dọc tuyến đường ven bờ biển Bãi
Trường đi An Thới và khu vực ven núi Mặ ở xây dựng rải rác trong
các khu vườn tiêu, cây trái, tuy chất lượng còn thấp nhưng tạo nên một hình ảnh
đặc trưng riêng của nông thôn đảo Phú Quốc. Trong khu vực nghiên cứu có một
vài hộ dân sinh sống dọc theo tuyến đường ven bờ biển Bãi Trường đi An Thới.
- Yếu tố khác
+ Giao thông:
2] eee
SV.Neguyén Hữu Linh Lớp : Kinh tế dau tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 52 PGS.TS.Phạm Văn Hùng
Khu vực NCTK nằm trong khu du lịch dân cư Bắc và Nam Bãi Trường- Huyện
Phú Quốc - Tỉnh Kiên Giang, liên hệ giao thông tới khu vực thông qua các loại
hình giao thông: đường hàng không, đường bộ và đường thuỷ.
* Đường hàng không:
Phú Quốc đã tiến hành dự án xây dựng sân bay mới tại khu vực Dương Tơ với quy mô là sân bay quốc tế và đã khánh thành đi vào hoạt động năm 2012. Vị trí sân bay cách khu du lịch Bãi Trường khoảng 10km. Lưu lượng khách có thể tiếp
đón là 760.000 người/năm.
* Đường bộ:
Đường chính trục đảo (TL46) từ Dương Đông đến An Thới, đạt cấp 4 đồng bằng (mặt đường rộng 5m, nền đường rộng 7m) cách khu vực NCTK khoảng 2km về
phía Đông.
* Đường thuỷ:
Hiện nay trên toàn đảo chưa có cảng biển để tiếp nhận tàu có tải trọng lớn, tàu chở khách nội địa cập bến tại cảng An Thới, các tàu khách quốc tế phải đậu cách xa bờ (khoảng 3km) và vận chuyên khách vào bờ bằng tàu nhỏ hoặc tàu đánh cá
nên không đảm bảo an toàn.
Khách nội địa từ đất liền ra Phú Quốc đi từ cảng Rạch Giá hoặc từ Hà Tiên bằng
tàu cao tôc hoặc tàu cánh ngâm.
Đường dọc theo bờ biển Bãi Trường có tuyến đường Dương Đông - An Thới mặt đường đất đỏ có bề rộng trung bình 7-10m, chạy cách bờ biển từ 50 đến
100m. Hiện nay tuyến đường này đã có dự án và đang được triển khai (tuyến
đường trục Bãi Trường). Chiều dài chạy qua khu vực nghiên cứu khoảng 1,0 km
về phía Tây.
+ Hiện trạng san nên, thoát nước:
* Hiện trạng nên xây dựng:
Hiện trạng nền xây dựng, tồn tại đưới dạng nguyên sơ, chủ yếu là đất trồng dừa và một số cây cỏ thấp mọc dại. Khu vực ven bờ biển và đường Dương Đông-An Thới đã xây dựng rải rác một 36 công trình nha tạm thấp tầng, ở cao độ nền xây dựng H = 3.0m. Còn các khu vực dự kiên có hiện trang nền như sau:
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 53 PGS.TS.Pham Văn Hùng
+ Vùng đồng bằng ven biển có cao độ từ 2,0m + 9,32m. Địa hình có hướng đốc về hai phía Đông và phía Tây (phía Biển) của khu đất, với độ dốc từ 0,2% đến
5,0%.
+ Vùng đồng bang thấp trũng nam giữa và trải dài từ Bắc xuống Nam. Cao độ từ 2.09m + 2,87m, với độ dốc từ 0,05% đến 2,0%.
+ Vùng ven sườn núi nằm về phía Đông của khu đất, có cao độ từ 3,0m đến 12.49m, với độ dốc từ 0,3% đến 5,0%.
* Thoát nước mưa:
Trong khu vực thiệt kê chưa có hệ thông thoát nước mưa. Nước mưa tự thâm xuông nên dat tự nhiên va theo hướng doc nên địa hình thoát nước chủ yêu vê
khu vực dam lay thấp trũng, một phần chảy ra biển.
+ Hiện trạng cấp nước
Khu vực nghiên cứu hiện nay chưa có hệ thống cấp nước.
+ Hiện trạng cấp điện
Hiện nay, đảo Phú Quốc đã được kết nối với lưới điện quốc gia thông qua cáp ngầm dưới đáy biển kết nói với thị xã Hà Tiên, doanh nghiệp chỉ phải trả khoảng
1.509 VND/Kwh.
+ Hiện trạng cấp nước thải
Khu vực quy hoạch chỉ tiết 1/500 chưa có dan cư ở nên chưa có nước thải và chat thải ran.
* Đánh giá hiện trạng:
Đây là vùng đất rộng, dân cư ít, sống phân tán, sinh thái tự nhiên nông thôn, nên môi trường còn trong sạch, chưa có dấu hiệu ô nhiễm do các loại chất thải (nước thải sinh hoạt và sản xuất).
+ Các dự án đang đầu tư có liên quan
Hiện tại trong khu vực nghiên cứu đã có một số dự án đầu tư được triển khai,
bao gồm Novotel Phú Quốc Resort, Sunset Sanato Premium, khách sạn 5 sao
Crowne Plaza Phú Quốc. Các dự án này nằm trong khu vực bãi Trường và dự kiến hoàn thành trong năm 2015-2016.
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 54 PGS.TS.Phạm Văn Hùng
Lan sóng đầu tư vào khách sạn cao cấp đang được day nhanh: Ảnh: Khu khách sạn Novotel Phú Quốc dự kiến hoàn thành cuối 2015
Nhân xét của cán bộ thấm đỉnh : Năm trong Đề án và Quy hoạch phát triển huyện đảo Phú Quốc của Thủ tướng Chính phủ và Tỉnh Kiên Giang, chính vì thế, Dự án ALMA Phú Quốc Resort được hưởng lợi từ những chính sách ưu đãi của Chính phủ và Tình Kiến Giang đối với hoạt động của dự án. Bên cạnh đó, Do thuộc quy hoạch trọng điểm của Quốc gia về du lịch nên sắp tới, cơ sở hạ tầng của địa điểm thực hiện dự án sẽ tiếp tục được nâng cấp dần cho phù hợp với Đề án, Quy
hoạch đã định ra. Chính vì vậy, Dự án sau khi được vận hành sẽ hưởng lợi từ cơ sở
hạ tầng được nâng cấp bằng các đợt khách du lịch đến ngày càng nhiều. Hơn thế nữa, Nhu cầu khách du lịch đến Huyện đảo Phú Quốc chứng tỏ tiềm năng của dự án là rất lớn.
Nhân xét của sinh viên : Trong phân tích số liệu, Cán bộ thâm định vẫn dựa
chủ yếu vào số liệu mà bên khách hàng cung cấp và tìm kiếm thông tin trên mạng là chủ yếu do hạn chế về địa lý nên Cán bộ thâm định không đủ điều kiện đến nơi kiểm tra đánh giá trực tiếp. Bên cạnh đó, trong nội dung thẩm định, Cán bộ thẩm
định mới đánh giá về môi nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của mình trong tương lai và cơ sở hạ tầng của địa điểm tiến hành dự án. Tuy nhiên, ngoài đánh giá
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 55 PGS.TS.Phạm Văn Hùng
nhu cầu chỉ tiết, Cán bộ thâm định nên thấm định rõ thị trường mục tiêu, cùng với đó là đánh giá nguồn cung của dự án. Từ đó, Cán bộ thâm định có thể đưa ra nhận xét và đánh giá về đối thủ cạnh tranh và khả năng cạnh tranh của dự án, như thế sẽ có những đánh giá thâm định mang tính chính xác hơn.
1.2.3.2.4 Tham định khía cạnh kỹ thuật của dự án
Theo thông tin từ khách hàng, Chủ đầu tư đã làm việc với nhà thầu Coteccons.
Hiện tại, Coteccons đang lên chỉ tiết dự toán để cung cấp cho công ty, sau đó hai
bên sẽ ký hợp đồng. Dự kiến, đầu tháng 10/2015 sẽ tiến hành thi công.
Về Coteccons (Công ty CP Xây dựng):
+Đây là đơn vị có uy tín cao trên thị trường. Tính đến 30/06/2015 Tổng tài sản
đạt 5.716 tỷ vnđ, Vốn CSH: 2.703 tỷ vnđ; Doanh thu đạt 4.374 tỷ vnđ.
+Các công trình Coteccons đang thực hiện đến thời điểm hiện tại đều là những
công trình lớn như:
e© Cao ốc Tricon
e Khu chung cơ cao tang Lexington — Quận 2
e Khu căn hộ The Gold View e Khu du lịch Đức Việt
e Trung tâm thương mai Aeon Mall Long Biên
e Khu nhà ở cao tang Vinhomes Times City Park Hill
e Trung tâm thương mại và khách sạn
s Vincom Cần Thơ
Đơn vị vận hành: Chủ đầu tư đã thuê đơn vị tư vấn đầu tư là Serenity Holding — don vi chuyén nghiép vé tu van dau tư, quản lý va kinh doanh khách san, đã thực hiện thành công nhiều dự án với thương hiệu nổi tiếng như A La Carte Đà Nẵng,
ALMA Long Hải Hội An, FUSION Maia... Dự kiến Serenity Holding sẽ được thuê
để tổ chức dịch vụ và khai thác khách sạn. Công ty đã ký kết hợp đồng với Công ty
TNHH Lotho Việt Nam(Senerity Holding) ngày 08/12/2014.
Serenity có khả năng bao quát cho từng dự án, xem xét dự án không những dưới
góc nhìn của một đơn vị phát triển mà còn của một nhà kinh doanh lĩnh vực khách
sạn.
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 56 PGS.TS.Pham Van Hung
Một số hợp đồng Senerity Holding ký trong thời gian vừa rồi như:
Khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Thanh Hóa là Fusion Resort Sam Sơn va A La Carte Sầm Sơn ký với Tập đoàn FLC sé mở cửa đón khách trong năm 2015. FLC sẽ
sử dụng 3 thương hiệu của Serenity Holding là Fusion Maia (dành cho các khu resort 5 sao), Fusion Alma (dành cho các khu resort 4 sao) va A La Carte (đành cho
khu khách san 5 sao) tại các dự án của Tập đoàn ở Sầm Sơn nói riêng và Thanh Hóa
nói chung...
Nhận xét của cán bộ thấm định : Với kinh nghiệm và tiếng tăm của nhà thầu
và Đơn vị vận hành, giải pháp kỹ thuật của dự án có tính khả thi cao.
Nhân xét của sinh viên : Cán bộ thâm định dựa vào những công trình thi công
và những dự án trước của đơn vị thi công và đơn vị vận hành của dự án để đánh giá
yếu tố kỹ thuật của dự án. Đây là hạn chế của các cán bộ thẩm định, Cán bộ thẩm
định không có chuyên môn sâu về xây dựng, kỹ thuật cũng như vận hành dự án nên
không thể đánh giá được chính xác nhất khía cạnh kỹ thuật của dự án. Nội dung này, Ngân hàng nên hỏi ý kiến chuyên gia để đánh giá nhận xét một cách chính xác nhất khía cạnh của dự án.
1.2.3.2.5 Tham định tổ chức quản lý và nhân dự dự án
Dự án ALMA Phú Quốc resort với các hạng mục có kiến trúc xây dựng mới,
linh hoạt, trang thiết bị lắp đặt hiện đại, việc thực hiện dự án cần có tính chuyên môn cao, vì vậy để đảm bảo cho dự án vừa thực hiện đúng tiến độ vừa đúng yêu cầu kỹ thuật. Chủ đầu tư đã lựa chọn và thuê nhà thầu Coteccons làm đơn vị thi công xây dựng và Đơn vi tư vấn đầu tư là Serenity Holding làm đơn vị vận hành của dự án. Bên cạnh đó, Chủ đầu tư cử người đại diện tiến hàng giám sát, phối hợp với các đơn vị thuê nhằm phối hợp thực hiện dự án một cách tốt nhất.
Nhân xét của cán bô thấm đỉnh : Khía cạnh tô chức quản lý và nhân sự dự án
đầu tư được xây dựng một cách hợp lý. Các đơn vị thi công và vận hành dự án đều có đầy đủ kinh nghiệm và năng lực tốt dé triển khai dự án một cách có hiệu quả.
Nhân xét của sinh viên : Khia cạnh nay, Cán bộ thẩm định thâm định và đánh giá
một cách tương đối đầy đủ và chính xác. Tuy nhiên, số liệu chỉ tiết về phương diện
tôt chức quản lý chưa được chỉ tiết rõ ràng như : số lượng nhân viên, trình độ nhân
SV.Nguyễn Hữu Linh Lớp : Kinh tế đầu tư 54C