LƯỢC ĐỒ HANH CHÍNH THỊ XÃ THUAN AN NĂM 2012
Chương 3: Dinh hướng va giải pháp van đề nhà ở cho
3.2 Định hướng giải quyết của chính quyền trong tương lai
Phát huy vai trỏ cua tài chính công trong việc giải quyết nhà ở cho dân ew
dé thị
Như chúng ta đã biết, Tải chính đỏ thị gom 3 bộ phan có mới liên hệ chặt
chế với nhau la: Tai chính Nha nước đồ thị, tai chỉnh doanh nghiệp vả tải chính cua dan cu đô thị, trong đó, tải chính Nha nước đồ thị là bộ phận quan
trọng đổi với phát triển đô thị nói chung vả giải quyết van để nhà ở. Nguồn lực quan trọng nhất cua tài chính Nhà nước đô thị là các khoản thu liên quan tới đất như thuê nha đất, thuế sử dụng dat nông nghiệp, thuê chuyên quyền su dụng đất, tiên sử dụng đất, tiễn cho thuê dat, tiền cho thué va bán nha ở thuộc sơ hữu Nha nước. Do đó, can chủ trọng việc tăng thu cho ngân sách bằng việc tinh đúng, tinh đủ các loại thuẻ, lệ phi, phi dịch vụ công cộng va các nguon thu ngoài thuế từ đất dai đô thị. Song song với việc dam bao nguồn thu ôn định cho ngân sách đô thị, cân phân bô hợp lý và sử dụng có hiệu quá ngắn sách đô thị cho việc tạo quỹ nha ở cho tang lớp dân cư có thu
nhập thấp.
Tang cường quỷ dat sạch.
Hiện nay. theo QD 67 cua Thủ tướng chính phú. chu dau tư dự an nha ở
thương mại có quy mỏ từ 10 ha tro lén va dự án khu đồ thị mới trên địa bản,
phai dành ty lệ diện tích đất tôi thiêu là 20% điện tích đất ở cua dự án đó đẻ dau tư xây dựng nha ở thu nhập thấp (ty lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp cua ting dự an nha ở thương mại hoặc khu đỏ thị mới phải được xúc định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cap có thâm quyền phê duyệt). Vi vậy thị xã Thuận An giành quỳ dat 20% danh xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nha ở thương mại. giao quỹ đất này cho chủ dau tư dự án đó dé dau tư xảy dựng nha ở thu nhập thấp dé cho thuế hoặc thuê mua,
Đề dam bao luôn có quỹ đất sạch dap ứng nhu cau phát triển không ngừng. chính quyên thị xã Thuận An ap dụng chỉnh sách dự trữ dat, theo do, chính phú ding tiền ngắn sách mua các vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực
hiện giai phóng mặt bằng rồi cung ứng dat với gid rẻ hơn nhiều giá thị trường cho các dy án phát triên nha ở. Luật Dat dai cua Việt nam cũng đã
tạo cơ sơ pháp lý cho chế độ dự trữ đất khi quy định Nhà nước quyết định thu hỏi đất và giao cho tô chức phát triển quỹ đất của Nhà nước bồi. Có chiến lược quy hoạch, khoanh vùng cụ thé cho quỹ đất dự trừ nhằm đảm bao được quỹ đất sạch phục vụ nhu cầu nhà ở cho người cỏ thu nhập thấp. Ngoài
ra, quan lý chặt ché van dé sử dụng dat tại các khu công nghiệp cũng là một biện pháp quan trọng góp phan tạo quỹ đất sạch cho thị xã Thuận An, bởi hiện nay tỉnh trạng làng phi đất trong các khu công nghiệp tại Việt nam còn
rất phỏ biền.
Phat triển Hop tác xà nhà ơ
Hợp tác xã (HTX) là một hiệp hội độc lập gòm các cá nhắn tự nguyện cúng tập hợp lại de đáp ứng những nguyện vọng và như cau chung ve kinh
tế, xã hội và văn hoá thông qua một hoạt động kinh doanh dựa trên vốn sở
hữu tập thẻ và quyền lực được thực thi một cách din chủ, Những giá trị cơ
65
ban cua HTX là việc dam nhận trách nhiệm ca nhân va trách nhiệm giữa các
thanh viên với nhau. Nói cách khác, HTX là một tô chức kinh tế mang tính
xã hội và tương trợ với ý nghĩa nhân văn “Mỗi người vi mọi người, mọi người vi mỗi người”, O các nước phát triên như Nhật Ban, Mỹ. Canada,
các nước Tây Âu, mô hình kinh tế HTX rất thành công.
Từ nam 2007, chương trình xây nha cho người có thu nhập trung bình va
thấp o Việt Nam được Liên minh Hợp tác xã Việt Nam (VCA) triên khai với dự án “Phat triển Hợp tác xã (HTX) nhà ở tại Việt Nam” trong khuôn khô hợp tác với Trung tâm HTX Thụy Điển (SCC), Trung tâm Dự an KF
(KFPC), Liên đoàn HTX Nhà ở HSB va Riksbyggen. Mục dich cua việc
thánh lip HTX nhà o là cung cấp nha ở liên tục va lâu dai cho xã viên với một mức gid thấp nhất có thê, nha có chất lượng tốt, bao gồm ca các dich vụ tốt với mức giá phải chăng và dam bao môi trường tự nhiên, xã hội tốt trong
khu vực nhà ở... Theo ông Súg Hakan Lindhe, Giám đốc Trung tâm phát
triển HTX, Liên đoản HTX Thụy Điện, quốc gia này hiện có 9 triệu dân va có khoảng 4 triệu căn hộ, trong do có 720.000 căn hộ (chiếm 18%) do HTX
Nhà 6 sơ hữu, Mô hình HTX Nha ở đang được phát triển trên 40 nước va giải quyết kha tốt nhu cầu của người dân. Trong số đỏ, có cả các quốc gia có nên kinh tế rất phát triển như Đức, Úc, Dan Mạch, Ha Lan, Nga, Mỹ, Canada, Achentina, Ai Cập. An Độ...
Đề có cơ hội sở hữu một căn hộ thuộc chương trình này. yêu cầu đối với
một hộ gia định sẽ là: có một mức thu nhập ôn định, tham gia vảo “chương
trình Tiết kiệm nha ở”. thật sự có nhu câu về nha ở, có kha năng trả trước
30% giá trị can nha, hoặc sẽ là x4 viên cua HTX nhà ở cơ sở vả tuần thu các
nguyên tắc và Điều lệ của HTX nhà ở cơ sở.
Quyền ưu tiên mua nhà dau tiên thuộc vẻ xã viên của chương trình Tiết
kiệm nha ở. Việc xếp hang tiết kiệm dựa trên hệ thong tinh điểm với số tiên
66
tiết kiệm tôi thiểu là 100.000 đồng = | diém/thang va tôi da là 300.000 dong/thang, tương ứng với 3 điểm. Số điểm tôi thiêu mỗi năm là 12 điểm và tối đa là 36 điểm. Hệ thong điểm nay sé là cơ sở cho việc phân phôi nhà ở
mới xảy cho thành viên. Khi một HTX nhà o cơ sở mới được thánh lập,
danh sách xép hang cũng sẽ được chuân bị. Vị trí tiết kiệm lả “thử tự được mua nha” sẽ đóng vai tro quyết định xem thành viên nao cua Chương trình Tiết kiệm nhả ở sẽ được trao quyền mua nhà, Trước hết, các căn hộ sẽ được ban cho các xã viên tham gia chương trình Tiết kiệm nha ở, những người đã
đạt được đủ số điểm tỏi thiêu là 180 điểm. Nếu các căn hộ vẫn chưa bán het cho nhóm ưu tiên thử nhất thì sẻ tiếp tục được ban cho các xã viên có số điểm dưới 180 nhưng vẫn phải căn cử vao vị trí cua họ trong thứ tự xếp hang
tiết kiệm, rồi sau đó sẽ bán cho các đối tác bên ngoài hoặc thị trường tự do.
Sau khi được mua nha, xã viên sẽ có "giấy hỏng” dé chứng minh quyển sở hữu hợp pháp với căn hộ cúa minh. Tam "giấy hỏng” nay cũng là điều kiện dé xã viên có thé sử dụng căn hộ lam tai sản thê chap dé vay tiên từ ngân hàng với giá trị từ 50% đến tối đa 70% giá trị tai sản the chap, thậm chí trong một số trường hợp cá biệt, các khoản vay nảy có thé lên tới 80% đến 90% giả trị tai san. Ngân hang sẽ giữ "giấy hong” như là tải san cằm cô/thế
chap cho khoán vay. Thời gian hoàn tra các khoản vay nảy thường từ 10-12
nam.
Tuy nhiên, dé mô hình này có thê thực hiện tốt, thị xã Thuận An cân học
tập kinh nghiệm của các quốc gia đã triển khai hình thức nảy và tận dụng sự
trợ giúp của Liên minh HXT quốc tế (ICA) và HTX Việt Nam dé xây dựng một hệ thông Luật Hợp tác xã rõ rang và day du. Luật HTX năm 2003 cua Việt nam vẫn còn nhieu bat cập như: chưa làm rõ ban chất của mô hình HTX, chưa làm nôi bật tính chất phục vụ xã viên của tô chức HTX, quy định
vẻ chính sách ưu đãi, hỗ trợ, thanh tra, giảm sat, xử lý vi phạm pháp luật của
67
HTX còn thiểu hoặc chưa được hướng dan thực hiện. Công tác quan ly nha
nước đổi với HTX cũng con nhiều kẽ ho, hệ thông bộ may quan ly Nha nước
đổi với HTX chưa được xác định rõ vả tô chức thông nhất với một dau mỗi,
chế độ thông tin, bao cáo hoặc chưa có, hoặc được thực hiện một cách
khong thường xuyên... Những bat cập nảy dẫn đến tinh trạng hiện nay o Việt
nam hiện nay, nhiều người còn chưa phân biệt rò hợp tác xã với công ty cô
phản. vi các xã viên hợp tác xã cũng phải đóng có phản.
Quỹ tiết kiệm nhà cz
Quy tiết kiệm nha ơ dang được tính đến như một trong những giải pháp
ưu việt nhằm tạo ra kênh dan vốn hiệu qua, lâu dai cho phát triển nhà ở.
Phương thức hoạt động cua quỹ là huy động tiên tiết kiệm hang thang của
những người can nhà ở cộng với một phan tiên thu được tir dau tư dat dai đô thị và thị trường bat động san. Qu? này dành cho người thu nhập thấp vay dé mua nhà va the chấp bằng chính căn nha mua được. sau đó người vay trả dan
trong nhiều năm.
Tại Singapore, Chính phủ lập Quy tiết kiệm Trung ương (CPF). Các tô
chức tuyên dụng lao động có nghĩa vụ đóng 13% vả người lao động đóng
20% tông số lương hang tháng vao quỹ như một khoản tiết kiệm theo lài suất ngân hang đẻ sư dụng mua nha, Người dân có quyên dùng số tiền trên
dé mua nha, thanh toán viện phí. chi phí học lên cao vả được tra lài.Những
người dân đóng góp vào CPF được Chỉnh phủ hé trợ mua nha giá rẻ hơn hai
lan va nhừng người nay có thẻ bán những căn hộ cúa minh theo giá thị
trưởng.
Tại Thuận An, hiện đang có nhiều ý kiến khác nhau về van dé nảy, chu yêu ở 2 nội dung: bat buộc hay tự nguyện? Theo ý của nhiều nhà nghiên cứu, trong giai đoạn dau triển khai, chỉ nên thí điểm với hình thức tự nguyện
68
va giới hạn trong khuôn khô nhật định, bơi thu nhập bính quản dau người. quỹ dat va giá nhà cua các khu vực chẻnh lệch nhau kha nhiều.
Quỷ tin dụng nhan dan cơ sơ
Pay cùng lá một giai pháp giúp cho người có thu nhập thập tại thị xa Thuận An tiếp cận được nguồn tài chính nhà ơ. Hiện nay hệ thong Qu¥ tín
dụng nhân dan được điều chỉnh bơi nhiều Luật. với 2 Luật cơ bản là Luật Hợp tac xã va Luật Các Tô chức tín dụng. Tuy nhiên, do Quy tin dụng có
đặc thủ riêng so với các hợp tác xã thông thường. vi vậy can thiết phải ban
hành Luật riêng cho Quỹ tin dụng nhân dan dé phòng ngừa nguy cơ đô vỡ đây chuyền.
Tiện tục khuyến khích các hộ gia định có dat xảy chung cư mini
Nghị định 71 cua Chính phủ có hiệu lực thi hành từ thang 8.2010 cho phép hộ gia đình, cả nhân xây dựng nha ở tại đô thị từ hai tang tro lên. tại
mỗi tang có từ hai căn hộ trở lên, môi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kin (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nha vệ sinh, nha tắm riêng) thi diện tích sản xảy dựng mỗi căn hộ tôi thiêu là 30m” va phái đáp ứng các
quy định vẻ nha chung cư theo quy định tại Điều 70 cua Luật Nha ở thi được
cơ quan nha nước có thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hừu doi với
từng can hộ trong nha ơ đó.
Hộ gia định, cá nhân chi được ban, cho thuê các căn hộ nay sau khi đã có
giấy chứng nhận quyền sơ hữu đổi với các căn hộ đó. Khi ban căn hộ thi hộ gia định, cá nhắn phai lắm thu tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua
theo hinh thức dat su dụng chung. Việc mua ban căn hộ chung cư mini
không phai thông qua các sản giao dịch bắt động sản. Căn hộ loại nảy có giá
thành phú hợp với kha năng tải chỉnh cua người có thu nhập không cao và
trong giai đoạn hiện nay nó góp phan lam tăng nguồn cung vả tiết kiệm quỳ dat. Khi cap phép xdy dựng chung cư mini, điều kiện tiên quyết là phai phủ
69
hợp với quy hoạch cua địa phương. cua khu vực. Chung cư mini phai tuần
thu quy hoạch dong thời phai kết nói cơ sơ hạ tang, kiểm soát chặt chẽ yếu to an toàn phòng chong cháy no... Thực hiện nghiêm túc những quy định vẻ
chung cư mini sé đam bao không phát sinh khu “o chuột” tại địa ban thị xã
Thuận An.
Ngoài các biện pháp nêu trên, dé giúp các doanh nghiệp và người có thu nhập thập tiếp cận với nguồn vốn tín dung ngắn hang một các dé dàng. thị xã can tiếp tục cái cách thu tục hành chánh. đặc biệt 14 các thủ tục liên quan đến
việc cap giây chứng nhận quyền sử dụng đất ở va nhà o. Các ngân hang
cũng can phải xem xét lại yéu cầu vẻ tải san bao dam trong các giao dich nha đất cua người có thu nhập thập dé vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp
va người thu nhập thắp tiếp cận được nguồn vốn vay. vừa dam bao độ an
toán trong hoạt động tín dụng cua ngắn hang.
Như vậy nhà ơ cho người thu nhập thấp là bài toán mà bat kỳ do thị nào cũng can tim lời giai tỏi un cho mình trong quả trình hưởng tới sự phát triển
bên vững. Rút kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển và dựa vào đặc thù
riêng cua minh. Đỏ sẽ la định hướng quan trong trong tương lai dé thị xã
Thuận An giải quyết van dé nhà ơ cho người lao động tại thị xã Thuận An —
tunh Bình Duong
70