5. Định giá cổ phiếu
5.1 Các chỉ tiêu năm
154.521.527.996
EBIT(1-T) 463.564.583.987
TSLĐ + TSCĐ - Nợ NH -
T.mặt 2.026.781.627.654
ROC 22,87%
Vốn đầu tư vào TSCĐ 1.838.478.865.427
KH 3.509.601.570
chênh kệch VLĐ (1.206.623.761.107)
tỷ lệ tái đầu tư 136%
tốc độ tăng trưởng g 31,00%
Cổ tức 2010 1.200
FCFF
(164.780.918.763) 5.2 Dự báo các yếu tố từ năm 2011 đến năm 2016
Năm 2009 2010 2011 2012 Doanh thu 1.016.750.112.95 2 1.189.597.632.154 1.546.476.921.800 Giá vốn hàng bán 346.034.874.050 404.860.802.639 526.319.043.430 Chi phí bán hàng 3.409.604.159 4.125.621.032 4.950.745.239 Chi phí quản lý DN 49.209.301.355 56.590.696.558 65.079.301.042 Tài sản cố định 3.137.802.347.46 1 3.151.641.171.969 3.164.411.549.742 Khấu hao 3.509.601.570 4.503.687.958 5.572.134.693 Vốn đầu tư TSCĐ 1.838.478.865.42 7 98.725.496.297 98.725.496.297 Nợ ngắn hạn 733.563.653.094 1.641.544.901.35 8 2.495.148.250.00 0 2.744.663.075.00 Tiền mặt 708.019.279.90 5 163.005.629.648 200.496.924.467 242.601.278.605 Tài sản lưu động 992.172.324.042 693.529.811.199 737.915.719.116 923.132.564.614 Vốn lưu động 258.608.670.94 8 -948.015.090.159 -1.757.232.530.88 -1.821.530.510.38 thuế
Chênh lệch vốn lưu động -1.206.623.761.10 -809.217.440.725 -64.297.979.502 Năm 2013 2014 2015 2016 Doanh thu 1.360.899.691.184 1.769.169.598.539 2.352.995.566.057 Giá vốn hàng bán 684.214.756.459 889.479.183.397 1.183.007.313.91 8 Chi phí bán hàng 8.416.266.906 10.941.146.978 14.223.491.071 Chi phí quản lý DN 74.841.196.198 86.067.375.628 98.977.481.972 Tài sản cố định 3.175.885.294.04 9 3.186.407.387.43 3 6.314.183.327.74 7 6.320.742.620.254 Khấu hao 6.868.768.159 7.820.419.082 9.600.672.230 11.783.219.959 Vốn đầu tư TSCĐ 5.114.792.511 17.369.586.670 2.151.020.272.55 0 Nợ ngắn hạn 2.758.386.394.00 0 2.896.305.713.00 0 3.070.084.056.00 0 3.192.887.419.000 Tiền mặt 169.820.895.024 178.311.939.775 199.709.372.548 221.677.403.528 Tài sản lưu động 738.506.051.691 804.971.596.343 982.065.347.539 1.129.375.149.670 Vốn lưu động - 2.019.880.342.30 9 - 2.091.334.116.657 - 2.088.018.708.46 1 - 2.063.512.269.330 Chênh lệch vốn lưu động -198.349.831.923 -71.453.774.348 3.315.408.196 24.506.439.131 5.2.1 Các yếu tố thuộc bảng Cân đối kế toán
5.2.1.1 Tiền mặt
−Năm 2011 dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh sẽ hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, hoàn thành thi công 60% phần hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I; triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn II và khu 33 héc-ta. Điều này sẽ góp phần quan trọng vào tổng doanh thu của Sudico năm 2011
−Thêm vào đó công ty sẽ tiếp tục bán một diện tích dất nền có hạ tầng vừa phải trong năm 2011 nhằm đảm bảo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đều đặn đồng thời dự trữ quỹ đất cho những năm tiếp theo.kỳ vọng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty sẽ đem lại 1895 tỷ VND trong nam 2011,trong số đó tiền mặt chiếm khoản 10_12%
−Có thể khảng định nguồn thu và lợi nhuận chinh của công ty trong khoảng 3 năm tới sẽ tăng và đến chủ yếu từ các dự án tiềm năng:
+ Dự an Nam An Khánh: vốn đầu tư 2600 tỷ Thời gian : 2006_2016
Đây vẫn là dự án mang lại doanh thu chính cho công ty trong năm 2011. SJS đã nhận được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh 1/500 trong tháng 6/2011 và có thể bắt đầu tiến hành triển khai để kinh doanh trong thời gian tới. Theo SJS, doanh thu năm 2011 từ dự án Nam An Khánh có thể đạt khoảng 2.200 tỷ đồng.
+ Dự án La Văn La Khê : Vốn đầu tư : 1300 tỷ Thời gian : 2009_2013
SJS hiện đã hoàn thành cơ bản công tác thi công hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án. Dự kiến dự án Văn La – Văn Khê có thể đem lại cho SJS khoảng 1.175 tỷ đồng doanh thu trong năm 2011.
+ Dự án Phố Nối_Hưng Yên: Vốn đầu tư :761 tỷ
Thời gian : 2011_2013……..
Do đó nguồn tiền măt của công ty trong những năm sau sẽ tăng trung bình tăng khoảng 20-25%.Theo dự báo năm 2013 , 30% sẽ có thêm 1 cuộc khủng hoảng xảy ra nên năm 2013 sẽ làm tiền mặt giảm 30% thay vì tiếp tục tăng với tốc độ như cũ vì khó bán được trong giai đoạn khủng hoảng.Sau năm 2013,theo đúng tiến độ 1 số dự án đã hoàn thành,chỉ còn lại dự án Nam An Khánh và có thể có 1 số dự án mới ,vì vậy lượng tiền mặt thu vào của công ty sẽ dự đoán tăng nhẹ 5-7% và những năm về sau giữ tốc độ tăng ổn định khoảng 10-15% cho đến những năm về sau.
5.2.1.2 Tài sản lưu động
Tài sản lưu động của công ty liên tục được dự đoán là tăng trong nhũng năm sau,nhờ vào khoản tiền mặt thu được, đổng thời các khoản hàng tồn kho và khoản phải thu khách hàng cũng tăng. Tuy nhiên, do tình hình thị trường chứng khoán không gặp nhiều thuận lợi, công ty sẽ tiến hành cắt giảm các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trong 1-2 năm, để cơ cấu hóa danh mục đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định hơn và tránh được các rủi ro. Chính vì vậy, trong 2 năm 2011,2012, tài sản lưu động sẽ giảm do đầu tư tài chính giảm. Sau năm 2012, Tài sản lưu động sẽ tăng hoặc giảm gần với 1,5 lần tỷ lệ tăng hoặc giảm của tiền mặt, do khoản tăng của hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn cộng thêm.
5.2.1.3 Nợ Ngắn hạn
−Trên thực tế SJS đã đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính từ 2009 nhằm huy động vốn đầu tư vào 2 dự án lớn Nam An Khánh và La Văn_La Khê. Mặt dù công ty có nguồn tiền mặt đáng kể thu được từ các dự án trên nhưng công ty vẫn phải tăng cường vay nợ vì khoản tiền mặt không đủ.Do vậy dư nợ ngắn hạn của công ty dự đoán sẽ liên tục tăng trong những nam sau.Hơn nữa 1 trong những lý do làm dư nợ tăng là sự tăng lên của khoản khách hàng ứng trước và khoản phải trả
khách hàng.Dự đoán các khoản vay mới sẽ tăng khoảng 27-30% trong năm tới, nhưng nhờ nguồn doanh thu thu được từ việc bán được các công trình đã hoàn thành sẽ giúp công ty lần lượt trả hết những khoản nợ gốc và lãi vay đã vay trước đây. Ví dụ như từ cuối năm 2010 đến giữa 6 tháng /2011, các khoản vay ngắn hạn của công ty đã giảm đi 15 tỷ đồng, nên dự báo những năm sau Nợ ngắn hạn chỉ tăng từ 20-23%
−Đến năm 2014 lượng tiền mặt của công ty giảm,nên để tài trợ cho các dự án mới công ty sẽ gia tăng vay nợ.Do đó dư nợ ngắn hạn sẽ tiếp tục tăng,khoảng 5_10%
5.2.1.4 Tài sản cố định
−Theo dõi bảng số liệu từ năm 2008-2010, ta nhận thấy, mỗi năm nguyên giá Tài sản cố định hữu hình sẽ tăng thêm khoảng 6 tỷ
−Về tài sản cố định vô hình năm 2010 đã được khấu hao hết, nhưng tham khảo báo cáo tài chính 2 quý đầu 2011, ta thấy tài sản cố định vô hình đã tăng thêm
12.342.512.466 là quyền sử dụng đất sẽ được khấu hao trong vòng 45 năm, mỗi năm sẽ khấu hao 1 giá trị là 135.549.222, được trừ đi trong nguyên giá tài sản cố định vô hình
−Về chi phí xây dựng cơ bản dở dang, sẽ có những công trình hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng đồng thời SJS cũng đang nghiên cứu, chuẩn bị đưa vào thi công những công trình mới nên có thể xem chi phí xây dựng này không đổi qua các năm.
−Riêng năm 2013, do nhóm dự báo sẽ có 1 cuộc khủng hoảng tài chính, tương tự như khủng hoảng năm 2008, sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam năm 2014, khiến công ty sẽ thanh lý nhiều tài sản cố định trong năm 2014 và mua lại tài sản cố định mới năm 2015.Giá trị tăng tương tự như từ năm 2009-2010 cộng thêm tỷ lệ lạm phát
5.2.1.5 Khấu hao
−Quan sát tài sản cố định hữu hình qua các năm, với mỗi năm nguyên giá tăng thêm 6 tỷ, tỷ lệ khấu hao tài sản cố định hữu hình mỗi năm sẽ tăng thêm 24,46%, riêng năm 2014 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dẫn đến việc thanh lý 1 số tài sản cố định, giá trị khấu hao sẽ giảm tươn ứng với mức giảm từ 2008-2009 lũy kế đến 2014
−Về tài sản cố định vô hình, với giá trị quyền sử dụng đất bắt đầu được khấu hao từ năm 2011 trong vòng 45 năm , mỗi năm khấu hao 135.549.222 sẽ được lũy kế cộng dồn vào.
5.2.1.6 Vốn đầu tư vào Tài sản cố định
Theo báo cáo tài chính 2 quý đầu năm 2011, giá trị vốn đầu tư vào tài sản cố định được nhóm ước lượng cho năm 2011 là 98.725.496.297 và tương tự cho năm 2012 với nhiều công trình đang hoàn thành. Giai đoạn năm 2013-2015 được nhóm đánh giá có khả năng xảy ra khủng hoảng kinh tế nên giá trị đầu tư được đánh giá tương tự như năm 2008-2010 nhân với tỷ lệ lạm phảt. Riêng từ năm 2016, nhóm dự đoán
công ty sẽ đi vào giai đoạn ổn định, nên mỗi năm sẽ đầu tư vào tài sản cố định tương ứng 1 khoản bằng năm 2013.
5.2.2 Các yếu tố thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh • Doanh thu : dự báo doanh thu dựa vào các yếu tố sau:
+ Các dự án, công trình của công ty được hoàn thành đang đưa vào kinh doanh
Tính tới thời điểm hiện nay thì công ty có khá nhiều công trình, dự án có vốn đầu tư lớn và quan trọng đang được kinh doanh như khu đô thị Nam An Khánh (có vốn đầu tư lớn), khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì, khách sạn Sông Đà-Hạ Long, khu du lịch Sông Đà- Ngọc Vừng ( dự đoán doanh thu 37,75 tỷ đến 93,73 tỷ / 1 năm)….
+ Tỷ lệ đô thị hóa
Theo biểu đồ trên ta thấy rằng tỷ lệ đô thị hóa của nước ta tăng dần qua các năm, tới năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa lên tới 45% mà đất ở thành phố, thành thị thì không tăng. Điều này có nghĩa là càng ngày sẽ có càng nhiều các trung cư cao tầng, các căn hộ bán hoặc cho thuê, khu đô thị mới để dáp ứng nhu cầu ở của người dân…. Mà đây chính là lĩnh vực kinh doanh chính của công ty, tỷ lệ đô thị hóa càng cao hứa hẹn tiềm năng kinh doanh cho công ty càng lớn.
+ Các chính sách phát triển đô thị, đường, điện… của nhà nước. Hiện nay, chính phủ đang cho thực hiên rất nhiều dự án, công trình mang tính mở rộng, phát triển đất nước như dự án Đường dây 500KV Đồng Nai (do công ty đang thực hiện), phát triển mô hình thủ đô Hà Nội năm 2020, hay dự tính xây các tuyến tàu điện cao tốc xuyên đất nước (dự đoán sẽ được bất đầu xây dựng trong năm 2014) ….Mà công là công ty có 51% vốn nhà nước nên rất được ưu tiên trong việc đấu thầu dự án ( lợi thế của công ty), tạo nên khả năng tăng doanh thu trong các năm tiếp theo là rất lớn.
+ GDP
Năm 2008 2009 2010 2011 (dự
đoán)
GDP 1108752 1436955 1580461 1817530
Từ bảng này ta có thể thấy GDP của nước ta ngày càng tăng và dự đoán năm 2011 tăng 15% so với năm 2010.
Dựa vào bảng doanh thu thuần của công ty trong năm 2007 và 2008 ta thấy rằng doanh thu chính của công ty đến từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và kinh doanh nhà.
Người Việt Nam có tính thích an toàn, “ăn chắc, mặc bền” vì vậy nhà cửa đối với họ là quan trọng nhất. Ở phương Tây người ta có thể tiêu xài rất nhiều tiền cho việc ăn chơi, giải trí và ở nhà thuê, nhưng người Việt Nam ta thì không, khi chưa mua được một căn nhà thì họ sẽ tiêu xài tiết kiệm cho tới khi mua được thì thôi. Vì vậy, khi thu nhập bình quân trên đầu người tăng chúng ta có thể dự đoán được nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng theo ( chưa có nhà thì mua nhà, có nhà rồi thì muốn mua nhà to, có nhà to rồi thì mua nhà to hơn và cao cấp hơn…).
+ Chính sách cho vay từ các Ngân hàng
Hiện nay hầu hết các Ngân Hàng đều cạnh tranh nhau về việc cho vay, trong đó đang phát triển hình thức khách hàng vay thế chấp bằng chính ngôi nhà sẽ mua. Ngoài việc được vay đủ tiền mua nhà rồi trả góp khách hàng còn được hưởng rất nhiều ưu đãi khách như trúng thưởng, lãi suất 0%... Điều này tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình có thể mua nhà ở thành thị cũng như ở các vùng khác.
+ Tình hình kinh tế thị trường
Ngoài các yếu tố đã nêu ra thì đây là yếu tố có ảnh hưởng không tốt đến doanh thu của công ty bất động sản cũng như các công ty trong các lĩnh vực khác. Khi Châu Âu, Mỹ lâm vào khủng hoảng nợ thì nước ta cũng không thể tránh khỏi ảnh hưởng. Để khắc phục tình trạng khủng hoảng họ sẽ thắt chặt chi tiêu điều này ảnh hưởng rất lớn đến tình hình xuất khẩu ở nước ta, nó sẽ làm giảm thu nhập của các
doanh nghiệp xuất khẩu và thu nhập của người dân cả nước, không đủ tiền trang trải cuộc sống thì rất khó để nghĩ tới việc mua nhà. Nhưng công ty có thể đánh mạnh lĩnh vực cho thuê thay cho doanh thu từ việc bán nhà.
→ Từ những yếu tố nêu trên ta có thể dự đoán doanh thu của công ty sẽ tăng trong các năm tới.
• Giá vốn hàng bán và các loại chi phí
+ Khi doanh thu tăng lên thì chi phí cũng tăng lên theo.
+ Lạm phát làm tăng giá vốn và các chi phí của doanh nghiệp (lớn hơn mức lạm phát). Lạm phát ở nước ta luôn ở mức cao trong các năm qua nên nhóm dự đoán lạm phát sẽ vẫn ở mức trên 10%.
+ Hiện nay tình hình kinh tế của Việt Nam vẫn chưa thể ổn định nên lãi suất cho vay từ các tổ chức tín dụng vẫn còn rất cao so với các nước khác nên tạo áp lực chi phí cao đối với các doanh nghiệp.
→ Từ những yếu tố trên, dự đoán chi phí của công ty sẽ tăng trong những năm tới.
+ Dự đoán có sự khác biệt trong năm 2013 : theo dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế trên thế giới như Giáo sư Nouriel Roubini, Công ty Solid Menedzhment… thì sẽ xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế vào năm 2013 do sự tồn tại của 4 yếu tố tiêu cực là quá trình tái cơ cấu nợ tại châu Âu (cuộc khủng hoảng có thể thoát ra ngoài sự kiểm soát của các chính phủ như Hy Lạp, Ý, Tây Ban Nha…), tình trạng đình đốn ở Nhật Bản, tăng trưởng chậm lại tại Trung Quốc và những khó khăn tài chính của Mỹ (thâm hụt ngân sách của Mỹ đã là hơn 1.000 tỷ USD, năm 2012 và 2013 cũng có thể thâm hụt ở mức này. Trong thời gian tới, nước Mỹ sẽ đối mặt với hai vấn đề cơ bản là có nhiều khoản nợ xấu và nhiều cơ sở sản xuất không hoạt động.). Tất cả các nước đang tiếp tục đi trên con đường gia tăng nợ công và nợ tư nhân, và chậm nhất vào năm 2013, tất cả những khoản nợ nần này sẽ cho thấy hậu quả của nó, 4 yếu tố tiêu cực trên có khả năng tới 30% sẽ tạo ra một “cơn bão kinh tế toàn diện”
• Bảng dự đoán tăng (giảm) doanh thu, giá vốn và các loại chi phí so với năm trước đó (bao gồm tỷ lệ lạm phát).
Năm 2011 2012 2013 2014 2015
Doanh thu thuần 17% 40% -12% 30% 33%
Giá vốn hàng bán 17% 30% 30% 30% 33% CPBH 21% 20% 70% 30% 30% CPQLDN 15% 15% 15% 15% 15% 5.2.3 Cổ tức
Với những dự báo về sự thay đổi của doanh thu, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, nhóm giả định các yếu tố còn lại của bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là không đổi, từ đó tính được thu nhập trên mỗi cổ phiếu mỗi năm (EPS) và nhóm dựa trên tỷ lệ chi trả cổ tức trung bình từ năm 2008 đến 2010 là 50% để tính được dự báo chi trả cổ tức mỗi năm từ 2011-2015. Riêng từ năm 2016 trở đi, với dự báo tốc độ tăng trưởng đều ổn định cho những năm về sau là 5% nên cổ tức năm 2016=cổ tức 2015 x (1+5%) Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Cổ tức 1.200 2.68 7 3.538 2.195 2.908 3.940 4.137 5.3Xác định trị giá của cổ phiếu
Việc định giá cổ phiếu cuối năm 2010 đầu 2011 được xác định theo phương pháp là DDM với giả định của nhóm đưa ra là từ năm 2016 , tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận và cổ tức sẽ được duy trì ở mức ổn định là g=5%
Theo phương pháp DDM : Ta có cổ tức được dự báo qua các năm là :