3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và thị trường bat động sản tại phường Tân Bình, thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
1275000 1276000 ___H. Chon Thành
1274000 1273000
567000 568000 569000 570000 571000
P. Tân Đồng
H.ĐồngPhú .
1276000
P. Tân Phú Ụ
y ~SES
XP. Tân Thiện #Z
=
Chú Thich
[___ ] Ranh giới hành chính phường, xã
ơ
1275000
P. Tiến Thành /
1274000
1273000
Tỷ lệ 1:10.000 0 250 500 1,000
m
567000 568000 569000 570000 571000
Hình 3.1. Vị trí địa lý của phường Tân Binh trong thành phố Đồng Xoài
Phường Tân Bình là phương trung tâm thương mại của thành phó Đồng Xoài, Với tổng diện tích tự nhiên là 788.06ha (theo kết quả kiểm kê năm 2019) chiếm khoảng 4.70% diện tích tự nhiên của thành phố Đồng Xoài với mật độ dân số 1267 người/1km?. Phường gồm có 5 khu phó, dân cứ sống tập trung theo các thuyền đường
phó. Địa giới hành chính nằm tại vị trí 1193123” vĩ độ Bắc 106°53'6” kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp: phường Tan Phú - Phía Nam giáp: xã Tiến Hưng.
: Phía Tây giáp: xã Tiến Thành.
- Phía Đông giáp: phường Tân Thiện và phường Tân Xuân.
3.1.1.2. Khí hậu
Khí hậu Phường Tân Bình chia làm hai mùa rõ rệt. Mùa mưa thường bắt đầu vào tháng 5 và kéo đài đến tháng 10. Mùa khô kéo dài từ tháng 10 năm trước đến hết tháng 4 năm sau. Lượng mưa trung bình hang năm khoảng 2.598 ml rải đều trong các tháng.
Vào những tháng cuối mùa mưa đầu mùa khô thời tiết thường se lạnh vào đêm. Mùa khô nhiệt độ ban ngày thường cao nhất cả nước, tuy nhiên nhiệt độ cao chỉ kéo dải trong khoảng một tháng rồi giảm dần. Nhìn chung, khí hậu Phường Tân Bình nang 4m quanh năm nhiệt độ trung bình khoảng 26,7 0 C, với nền nhiệt độ cao quanh năm, độ am cao và nguồn anh sáng dồi dao, rất thuận lợi cho phát triển cây công nghiệp ngắn và dài ngày. Khí hậu Đồng Xoài tương đối hiền hoà, ít thiên tai bão, lụt...
3.1.1.3. Thủy văn
Hệ thống thủy văn của Thành phố Đồng Xoài đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn nước cho sản xuất và đời sống: trong đó có sông Bé chạy theo ranh giới phía Tây thành phó, là con sông chảy qua các tỉnh: Đắk Nông, Bình Phước, Bình
Dương, Bình Phước. Sông Bé chảy qua Bình Phước có lòng sông hẹp, bờ cao nước
chảy siết, là phụ lưu lớn nhất của sông Bình Phước với chiều dài 350km, diện tích lưu vực 7.650km', lưu lượng nước thấp nhất vào mùa khô 60m°/s, cao nhất về mùa lũ 1.000m⁄s, lưu lượng trung bình 250 -300m⁄s. Tổng lưu lượng dong chảy hàng năm từ 7,9 — 9 tỷ mỶ, xap xỉ 1/4 lượng nước trong toàn hệ thống sông Bình Phước.
Trên địa bàn thành phố có các suối, hồ chính: Hồ Suối Cam. Vùng ngập Hồ Phước Hòa, suối Rạch Rạt phía Nam; Suối Rin, suối Sam Bring, suối Drip... và nhiều các sông suối nhỏ. Như vậy, Đồng Xoài có tài nguyên nước khá thuận lợi cho sản xuất cũng như sinh hoạt, qua đó cũng có tác động ảnh hưởng đến việc bố trí sử dụng đất.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 3.1.2.1. Kinh tế
Phường Tân Bình là trung tâm thành phố Đồng Xoài, là vùng có mật độ dân cư đông đúc, tốc độ đô thị hóa cao, được xác định là một trong những vùng dé tao động lực phát triển kinh tế - xã hội chung của tinh Binh Phước. Với định hướng tập trung phát triển thương mai- dich vụ và công nghiệp - du lich, ...
Kết cấu cơ sở hạ tầng đang trên đà xây dựng và phát triển là điều kiện thuận lợi dé Đồng Xoài có thể thực hiện có hiệu quả các chương trình kinh tế - xã hội và đây nhanh tốc độ đô thị hóa.
Mạng lưới giao thông phát triển khá mạnh, hệ thống đường đô thị được nâng cấp và làm mới khá nhiều. Hiện trên địa bàn phương Tân Bình hình thành 02 tuyến giao thông vuông góc với nhau là quốc lộ 14 và đường tỉnh ĐT741 đã hoàn thiện với
quy mô 4-6 làn xe, mặt đường bê tông nhựa, lộ giới 42—52 m.
Phường Tân Bình được xác định là một trong những vùng tạo động lực phát
triển kinh tế - xã hội chung của tỉnh Bình Phước. Với định hướng tập trung phát triển thương mại- dịch vụ, công nghiệp - du lịch gắn liền với các trục giao thông quan trọng: đường Hồ Chí Minh, quốc lộ 14, ....
Trên lĩnh vực thương mại dịch vụ tiếp tục được mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài tỉnh. Những năm gần đây, số lượng các cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại đều tăng, doanh số bán lẻ trên thị trường đạt tốc độ tăng bình quân khá ấn tượng.
Mặc dù hiện nay phường Tân Bình không có các điểm du lịch và các điểm di tích lịch sử nhưng với vị trí địa lý gần các điểm du lịch sinh thái như hồ Suối Lam, hồ Thác Mo, vườn quốc gia Cát Tiên,... các điểm di tích lịch sử như: Phú Riéng đỏ, kho xăng dầu Lộc Hòa, Lộc Quang, nhà tù núi Bà Rá... Với hệ thống giao thông khá thuận lợi, Đồng Xoài là một điểm dừng chân lý tưởng trong tuyến du lịch vùng Đông
Nam Bộ và Tây Nguyên.
3.1.2.2. Cơ sở hạ tầng
Mạng lưới giao thông phát triển khá mạnh, hệ thống đường đô thị được nâng cấp và làm mới khá nhiều. Hiện trên địa bàn thành phố hình thành 02 tuyến giao thông quang trọng vuông góc với nhau là quốc lộ 14 và đường tỉnh DT741 tạo nên sự kết giao thương văn hóa với các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội chung của thành phó. Ngoài ra có nhiều tuyến đường nội bộ trên địa bàn phường, tạo sự kết nối giữa các khu vực. Trong đó, có các tuyến đường chính được quy định trong bảng giá đất liên quan đến việc xác định giá đất trên địa bàn phường Tân Bình gồm:
- Đường Lê Duân, - Đường Tôn Đức Thang - Đường Võ Văn Tần, - Đường Nơ Trang Long - Đường Hùnh Vương, - Đường Võ Văn Tần - Đường Phú Riéng đỏ, - Đường Phạm Ngọc Thảo
- Đường QL 14 - Đường Lê Thị Riêng
- Đường 20, - Đường Lê Thị Hồng Gam
- Đường 30,
Phường Tân Bình được xác định là một trong những vùng tạo động lực phát
triển kinh tế - xã hội chung của tỉnh Bình Phước. Với định hướng trung tram phát
triển thương mai- dịch vụ, công nghiệp - du lịch gắn liền với các trục giao thông quan trọng: đường quốc lộ 14, DT 741... Vi vay, phần lớn đất dai trên dia ban phường đã được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp, tình trạng biến động về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường rất lớn so với phường, xã ở khu vực vùng ven thành phó.
Nhìn chung, phường Tân Bình có điều kiện tự nhiên thuận lợi phát triển kinh tế xã hội, tình hình giá đất trên địa bàn phường tăng cao trong những năm qua ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý giá đất trên địa bàn.
3.1.2.3. Hiện trạng sử dụng đất
Tổng diện tích theo đơn vị hành chính của Phường Tân Bình tính đến ngày
31/12/2019 là: 522.12 ha được sử dụng vào các mục đích như sau:
- Dat nông nghiép: 300.55 ha, chiếm 57.56 % diện tích tự nhiên, trong đó:
- Đất phi nông nghiệp : 221.58 ha chiếm 42.44% diện tích tự nhiên, trong
đó:
+ Dat ở : 97.77 ha chiếm 18.72% diện tích tự nhiên
+ Dat chuyên dùng : 120.24 ha chiếm 23.03% diện tích tự nhiên + Đất cơ sở tôn giáo : 0.13 ha chiếm 0.03 % diện tích tự nhiên + Đất cơ sở tin ngưỡng : 0.00 ha chiếm 0.00 % diện tích tự nhiên + Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 0.00 ha chiêm 0.00 % điện tích tự nhiên + Đất sông, ngòi, rạch, suối : 2.52 ha chiếm 0.48 % điện tích tự nhiên - Đất chưa sử dụng : 0,00 ha chiếm 0,00 % điện tích tự nhiên
Điều này chứng tỏ việc sử dụng đất hiện tại ở địa phương rat triệt dé và tiết
kiệm
567000 568000 569000 570000 571000
š H. Đồng Phú. P. Tân Đồng gir s
ais 2
'|õ- Tp. Đồng Xoài s + P. Tân Phú
§ §
P. Tân Xuân
8 Sử dụng đất s
5 : ____ Cõy hàng năm ẹ
Chú Thích i = Yn es = > == a - .<
> Thửa đất quy hoạch Messi... Hồng
{ —] Ranh giới hành chính phường, xã —. Đátcông trình, cơ quan
_ I) at giao thông 3 3 Mat nude 8 ẹ Tỷ lệ 1:10.000 Đ1 0 250 500 1,000 —
= — Đất tôn giáo tin ngưỡng
567000 568000 569000 570000 571000
+ Đất sản xuất nông nghiệp : 286.84 ha, chiếm 54.94 % điện tích tự nhiên + Đất nuôi trong thuỷ sản — : 13.71 ha chiêm 2.62% điện tích tự nhiên.
Hình 3.2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Tân Bình năm 2020
3.1.3. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.1.3.1. Công tác quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị xã Đồng Xoài thời kỳ 2002 - 2010 được triển khai trong năm 2002 và đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 63/QD-UBND ngày 13/01/2003.
- Điều chỉnh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị xã Đồng Xoài thời kỳ 2007 - 2010 được triển khai năm 2007 và đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyét định số 674/QĐ-UBND ngày 04/04/2008.
- Đồng thời với QHSDĐ cấp huyện, QHSDĐ cấp xã triển khai từ năm 2003.
Tất cả các dự án QHSDĐ cấp xã, phường đã được UBND tỉnh và thị xã phê duyệt và
đưa vào thực hiện.
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) thị xã Đồng Xoài được triển khai năm 2012. Dự án đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 1592/QĐ-UBND ngày 29/8/2013.
- Đồng thời, QHSDĐ cấp xã đã được triển khai từ năm 2012. Tất cả các dự án QHSDĐ cấp xã, phường đã được UBND thị xã, tỉnh phê duyệt và đưa vào thực hiện.
- Bản đồ cùng với hồ sơ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, thành phố Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định 1501/QD- UBND ngày 06/7/2020 và Quyết định số 2433/QĐ-UBND ngày 28/9/2020 V/v điều chỉnh, bổ sung quyết định số 1501/QĐ-UBND ngày 06/7/2020 về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình
Phước.
3.1.3.2. Công tác kế hoạch sử dụng đất
Thực hiện Luật Dat đai năm 2013, từ năm 2015 đến nay kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố đã được thực hiện và phê duyệt theo luật định.
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thị xã Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 1779/QĐ-UBND ngày 17/8/2015.
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của thị xã Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 1307/QĐ-UBND ngày 06/06/2016.
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của thị xã Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 1027/QĐ-UBND ngày 28/4/2017.
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của thị xã Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 480/QĐ-UBND ngày 9/3/2018.
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của thành phố Đồng Xoài đã được UBND tinh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 357/QĐ-UBND ngày 26/2/2019.
Kế hoạch sử dụng đất năm 2020 của thành phố Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 1587/QĐ-UBND ngày 15/7/2020 và được Điều chỉnh, bổ sung tại Quyết định số 2650/QĐ-UBND ngày 22/10/2020của UBND
tỉnh Bình Phước.
- Kế hoạch sử dụng đất năm 2021 thành phố Đồng Xoài đã được UBND tỉnh Bình Phước phê duyệt tại Quyết định số 1098/QĐ-UBND ngày 29/4/2021.
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.1.4.1. Thuận lợi
- Với vị trí địa lý khá thuận lợi thuộc vùng Đông Nam Bộ và vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam (trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật hàng đầu của cả nước), thành phố có nhiều lợi thé dé phát triển kinh tế nói chung và sử dung đất nói riêng.
- Khí hậu nhiệt đới gió mùa khá ôn hòa, địa hình tương đối bằng phẳng, quỹ đất có chất lượng tốt, khá đồng nhất, thuận lợi cho việc hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung các sản phâm phục vụ công nghiệp, hàng hoá xuất khẩu chiến lược của quốc gia.
- Các ngành kinh tế của thành phố Đồng Xoài có mức tăng trưởng khá, chuyền dich cơ cấu kinh tế hợp lý, tạo tiền đề thuận lợi thúc day phát triển kinh tế - xã hội, cũng như sử dụng đất của thành phố trong tương lai.
- Sự chỉ đạo của cấp uỷ, chính quyền kịp thời, nhân dân giàu truyền thống cách mạng, ham học hỏi, cần cù lao động, góp phần không nhỏ trong quản lý, sử dụng hợp lý đất đai.
3.1.4.2. Khó khăn
- Về vị trí địa lý, phường Tân Bình là trung tâm của thành phố Đồng Xoài nằm
tương đối xa các trung tâm kinh tế và các thành phố lớn của vùng Đông Nam Bộ; vì vậy, tính hap dẫn thu hút các nhà đầu tư, nhất là đầu tư phát triển công nghiệp, thương
mại — dịch vụ còn kém so với các tỉnh trong khu vực.
- Nền kinh tế phát triển còn thiếu đồng bộ, chưa cân đối trên nhiều mặt. Sự phát triển của ngành dịch vụ phục vụ cho sản xuất công nghiệp còn chưa tương xứng với yêu cầu phát trién.
- Hệ thống hạ tầng tuy được quan tâm đầu tư xây dựng nhưng tiến độ triển khai thực hiện còn chậm, chưa dap ứng quá trình đô thị hóa. Trên dia bàn thành phố đang thực hiện rất nhiều dự án của tỉnh và thành phố; tuy nhiên một số dự án đến nay van chưa bố trí đủ nguồn vốn dé thực hiện công tác giải tỏa, đền bù nên gặp khó khăn dé thực hiện các bước tiếp theo trong quy trình giải phóng mặt bằng, xây dựng phương án bồi thường v.v...
- Nằm trong vùng kinh tế động lực, có tốc độ phát triển cao và có nhiều lợi thế về hạ tầng cơ sở, môi trường đầu tư hấp dẫn như TP. HCM, Bình Phước, Bình Dương, Vũng Tàu, .... là những thách thức gay gắt, đòi hỏi tỉnh Bình Phước nói chung và thành phố Đồng Xoài nói riêng phải có những chính sách đặc biệt nhằm thu hút đầu tư, nhân tài và khai thác các nguồn lực khác dé phát triển.
3.1.5. Thị trường bắt động sản tại địa bàn nghiên cứu 3.1.5.1. Thị trường bắt động sản tại tỉnh Bình Phước
Thị trường Bình Phước đang có rất nhiều dự án với quy mô đa dạng đang được triển khai rầm rộ, thu hút sự quan tâm đặc biệt của khách hàng và nhà đầu tư.
Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá, chú trọng vào phát triển công nghiệp, và đầu tư hạ tầng giao thông là những mục tiêu mà Bình Phước đang hướng tới để hoàn thiện nền kinh tế. Với những sức bật mạnh mẽ đó, thị trường BĐS Bình Phước đang ngày càng tăng tốc và trở thành một điểm nóng đầu tư sáng giá tại khu vực phía Nam.
3.1.5.2. Thị trường bắt động sản tại thành phố Đồng Xoài
Thành phó Đồng Xoài có mật độ dân cư đông đúc và tốc độ đô thị hóa cao. Với số lượng dân cư tăng lên nhanh chóng, nơi đây ngày càng được các nhà đầu tư bất
động sản chú ý tới.
Thành phố Đồng Xoài cách Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 100 km về phía bắc. Đây là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội của tỉnh Bình Phước. Có vị trí thuận lợi, nằm trên giao lộ giữa Quốc lộ 14 và Tỉnh lộ 741, nối liền với các tỉnh, thành như Thành phó Hồ Chí Minh, Bình Duong, Bình Phước...
Đồng Xoài là trung tâm tỉnh Bình Phước, là vùng mật độ dân cư đông, tốc độ đô thị hóa cao. Đây được xác định là một trong những vùng để tạo động lực phát triển kinh tế — xã hội chung của tỉnh Bình Phước.
3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phường Tân Bình 3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai
UBND tỉnh Bình Phước đã ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai như: quy định về hạn mức đất ở và điều kiện tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước; Quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai của Trung ương và địa phương cơ bản đáp ứng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn; hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật về đất dai được điều chỉnh bé sung và ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với tình hình thực tế, bước đầu mang lại những kết quả tích cực, thúc đây kinh tế phát triển.
Thực hiện quyết định 1338/QĐ-UBND ngày 9/6/2016 của UBND tỉnh Binh Phước về phê duyệt thiết kế kỹ thuật — dự toán đo chỉnh lý bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dir liệu địa chính trên địa bàn thành phố Đồng Xoài, bắt đầu từ tháng 3/2017, trên toàn địa bàn thành phô đã tiễn hành đo vẽ chính quy toàn bộ diện tích dat do các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang quản lý sử dụng tại 5 phường và 3 xã. Việc đo đạc chỉnh lý bản đồ và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, góp phần hoàn chỉnh hệ thống bản đồ địa chính, hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai chặt chẽ, chính xác. Đồng thời phản ánh chính xác và kịp thời hiện trạng sử dụng đất từ đó đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất.