CHƯƠNG 2- THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.2. Những bất cập và phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
2.2.2 Vấn đề hạn chế số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu
Theo quy định của pháp luật về nhà ở, mà cụ thể ở đây là Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại VN thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà…43 ngoài ra còn có sự hạn chế số lượng khác được quy định trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
43 Điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014.
Việc hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu của người nước ngoài như trên được xem là phần quy định có sự hạn chế, việc giới hạn việc mua nhà, tỷ lệ được sở hữu nhà ở của Người nước ngoài như đối với chung cư là 30% hay đối với nhà riêng lẻ không quá 10%...như trên vẫn mang sự cảm tính, không có căn cứ, cơ sở rõ ràngvà nhận thấy tỷ lệ này là rất thấp. Đặc biệt đối với các khu trọng điểm làm ăn, sinh sống của người nước ngoài, qua đó gây khó khăn cho một số dự án có vị trí, thuận lợi nhưng người nước ngoài lại bị hạn chế mua. Việc này cũng kéo theo một hệ lụy, đó là việc hạn chế những nhà đầu tư lớn, hạn chế những cao ốc phát triển chuyên biệt cho người nước ngoài mà các nước phát triển đều có. Có thể hiểu quan điểm của nhà làm luật trong trường hợp này nhằm mục đích tránh tình trạng hình thành các khu phố Tàu, Khu phố Tây…nhưng trong những vùng như trên, có thể kể tên các dự án như Phú Mỹ Hưng ( Quận 7 ), Thảo điền ( Quận 2 )…nhu cầu ở đây là rất lớn, đây lại là nơi tập trung đông người nước ngoài, cho nên việc quy định tỷ lệ như trên là cứng nhắc đối với những khu vực có thể kể như trên. Đơn cử tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nổi tiếng là nơi tập trung người nước ngoài. Tính đến năm 2015 có khoảng 15.000 sinh sống và làm việc tại đây. Ở đây cứ trung bình 2 người ra đường thì có 1 là người nước ngoài.44
So với năm 2013, năm 2015 lượng người nước ngoài ở Phú Mỹ Hưng tăng lên 35%
44http://dantri.com.vn/doi-song/kham-pha-do-thi-dong-nguoi-nuoc-ngoai-nhat-o-viet-nam-20160307132804708.
htm, truy cập lần cuối ngày 04/03/2017.
Với quy định hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu như vậy, khả năng là nhiều đối tượng là người nước ngoài vẫn sẽ không mua được nếu như số lượng này đã đủ. Việc hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu của người nước ngoài đang trở thành là một bất cập, bởi một số khu vực có lượng người ngoại quốc sinh sống rất đông. Việc hạn chế số lượng như vậy gây ảnh hưởng lớn đến những đối tượng là người nước ngoài khác đang có nhu cầu mua nhà, mong muốn sinh sống lâu dài ở VN.
Thực tiễn từ các quốc gia trong khu vực và trên thế giới cho thấy, người nước ngoài có thể được sở hữu không hạn chế số lượng nhà ở. Từ kinh nghiệm của các quốc gia trong khu vực và thế giới mà tác giả đã phân tích ởMục 1.9, điển hình như Singapore, người nước ngoài được mua và sở hữu nhiều nhà ở. Để hạn chế người nước ngoài đầu cơ nhà ở, Singapore đã áp dụng thuế bất động sản là 4%/năm cho trường hợp mua 01 nhà để ở và 12%/năm cho trường hợp mua nhà từ thứ 2 trở lên. Trường hợp người nước ngoài mua toàn bộ các căn hộ trong 1 tòa nhà thì phải có sự đồng ý của Bộ trưởng Bộ Tư pháp. Việc đánh thuê cao như vậy sẽ giúp giảm thiểu tối đa những tiêu cực đối với thị trường bất động sản, tránh việc mua với mục đích xấu và đặc biệt việc này tạo thêm một nguồn thu lớn cho ngân sách đất nước.
Còn đối với Malaisia thì trước kia, vì sợ tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường bất động sản, quốc gia này cũng đưa ra những chính sách nhằm hạn chế số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu. Nhưng đến nay, quy định này đã bị bãi bỏ, thay vào đó là không hạn chế số lượng nhà ở người nước ngoài được phép mua và sở hữu. Tuy nhiên, Để quản lý người nước ngoài mua nhà ở nhằm mục đích kinh doanh, Chính phủ Malaysia đã áp dụng thuế thu nhập từ việc bán nhà ở, theo đó nếu bán lại nhà ở trong 5 năm đầu thì áp dụng mức thuế suất là 30%, còn nếu bán sau 5 năm thì mức thuế phải đóng là 5%.Từ năm 2008 đến nay Malaysia đã nới lỏng quy định về người nước ngoài mua bất động sản, hiện nay, người nước ngoài được mua không hạn chế đất và nhà ở với điều kiện mỗi mảnh đất và nhà phải có giá trị lớn hơn 500.000 Ringit.
Đây được xem là điểm VN chúng ta cần học hỏi, có thể hiểu nhà làm luật của chúng ta lo sợ một sự bất ổn định cho thị trường bất động sản, hiện tượng đầu cơ có thể xảy đến khi người nước ngoài được phép mua tràn lan. Thiết nghĩ, chúng ta thay vì hạn chế như bây giờ có thể tránh tình trạng này bằng cách đánh thuế hàng năm tùy theo giá trị căn nhà mà người nước ngoài đang sở hữu. Việc ban hành các quy định về
thuế nhằm kiểm soát sự đầu cơ thị trường bất động sản là một biện pháp hữu hiệu để chặn đứng các giao dịch làm nhũng nhiễu thị trường và tạo nguồn thu cho Nhà nước.
Một vấn đề cần phải chú tâm xem xét, đó chính là vấn đề điều kiện về loại nhà NNN được mua tại VN. Theo quy định về loại nhà NNN được phép mua tại VN thì pháp luật chỉ quy định NNN chỉ được mua nhà ở thương mại, không có quy định về giá trị nhà được mua. Thiết nghĩ, đây là sự thiếu sót rất lớn. Thực tế hiện nay, trong các dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không chỉ dừng lại việc xây dựng các dự án có nhà ở thuộc phân khúc cao cấp có giá trị cao, mà còn đầu tư vào những dòng phân khúc nhà ở có giá trị trung bình, thấp. Việc không có những quy định hạn chế giá trị nhà ở NNN được phép mua, vô hình chung đã tạo nên sự cạnh tranh với người dân trong nước.
Trong khi đó, Nhà nước ta từ trước đến nay lại khuyến khích người dân sở hữu nhà ở, đưa ra các chính sách phát triển các dự án nhà ở có giá thành thấp nhằm tạo điều kiện cho công dân sở hữu. Điều này, đã tạo nên một ảnh hưởng không tốt đến người dân trong nước. Thiết nghĩ cần có giải pháp khắc phục.
Kiến nghị hoàn thiện, cần xem xét để sửa đổi quy định về số lượng nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu. Cho phép tăng tỷ lệ sở hữu của NNN với những dự án cụ thể không thuộc vị trí quy hoạch không được cho sở hữu 100% . Nâng tỷ lệ % cho người nước ngoài mua nhà ở cùng một dự án cũng như trong một phường. Cụ thể, gia tăng tỷ lệ sở hữu nhà riêng lẻ của đối tượng này từ 250 căn lên 20% và tăng tỷ lệ sở hữu chung cư từ 30% lên 40% đến 50 % theo lộ trình và sau đó tiến tới dần xóa bỏ hạn chế với những tỷ lệ này. Kèm theo đó là việc đánh thuế bất động sản hoặc đánh thuế thu nhập từ việc bán nhà. Giao quyền cho Uỷ ban Nhân dân tỉnh xem xét quyết định cho phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương. Bên cạnh đó, đề xuất bổ sung những quy định hạn chế NNN mua nhà ở có giá trị thấp. Cụ thể, đưa ra hạn mức giá trị nhà ở thương mại NNN được phép mua nhằm hạn chế ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong nước.