CHƯƠNG 2- THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.2. Những bất cập và phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
2.2.6 Một số thực trạng thực hiện pháp luật hiện nay ảnh hưởng đến vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và phương hương hướng hoàn thiện
2.2.6.1 Thời hạn VISA (thị thực)
Theo quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề cấp thị thực cho cá nhân là người nước ngoài vào Việt Nam, cụ thể ở đây là Luật xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2015 thì thời hạn visa của một số đối tượng còn thấp so với tình hình chung. Cụ thể, thị thực cấp cho người vào Việt Nam du lịch không quá 3 tháng, cấp cho người thăm người thân hoặc với mục đích khác không quá 6 tháng hay cấp cho người vào làm việc với doanh nghiệp, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài….là không quá 12 tháng…50 Vấn đề thời hạn visa hiện nên đang được xem là một trong những yếu tố khiến người nước ngoài ngại mua nhà tại Việt Nam, bởi lẻ với thời hạn ngắn như vậy tạo cho họ khó khăn về vấn đề ổn định cuộc sống hay sự bất tiện từ những thủ tục hành chính khi gia hạn, xin thị thực làm mất thời gian đi lại nhiều lần và đặc biệt, với thời gian cư trú ngắn tại Việt Nam vì thị thực được cấp không dài cũng tạo cho họ tâm lý bất an, cũng như vấn đề quyền sở hữu đối với nhà ở không được ổn định.
Những vấn đề này tạo nên sự kiềm kẹp, ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam.
Phương hướng hoàn thiện, nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, kiến nghị Bộ Ngoại giao, Bộ Xây dựng, Bộ Công an thống
50 Điều 9 Luật Xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014.
nhất cấp visa với thời hạn dài với khoảng từ 1-3 năm hoặc hơn và được xuất nhập cảnh nhiều lần, phù hợp với thông lệ của quốc tế.
Tại Malaisia, nước này xây dựng một chương trình là Malaysia My Second Home (MM2H), một chương trình định cư quốc tế cho phép người nước ngoài sống tại đây với visa lên tới 10 năm, với một số điều kiện nhất định (xem Mục 1.9.2). Với chính sách này, Malaisia đã đạt được những thành tựu vô cùng lớn, đóng góp cho nền kinh tế đất nước. Chính vì thế, thiết nghĩ VN cũng cần có kế hoạch xây dựng những mô hình như trên, bên cạnh đó tăng thời hạn thị thực cho người nước ngoài, tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống, từ đó nâng cao thị hiếu mua nhà ở tại Việt Nam của những đối tượng này. Điều này sẽ tạo thêm niềm tin cho người mua, cũng như đảm bảo quyền sở hữu của họ tốt hơn.
2.2.6.2 Một số thực trạng và kiến nghị hoàn thiện khác.
Thực tế hiện nay tại Việt Nam, vẫn chưa có nhiều ngân hàng mạnh dạn trong việc hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các thủ tục cần thiết để tiến hành mua bất động sản tại Việt Nam hay chưa có quy định liên quan đến việc người nước ngoài được vay tiền mua nhà từ các ngân hàng trong nước. Thủ tục giấy tờ nói chung tại Việt Nam vẫn còn rườm rà, chưa cụ thể, gây khó hiểu cho nhiều người….51 đây thiết nghĩ là những rào cản đang tồn tại khiến nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài còn hạn chế mặc dù nhà nước ta đã đưa ra những chính sách thông thoáng, cởi mở so với trước đây.
Phương hướng hoàn thiện, với những rào cản ở trên, thiết nghĩ cần có những chính sách tích cực, ưu đãi như về thuế, tiền tệ…với mục đích khuyến khích các ngân hàng đưa ra các chính sách ưu đãi cũng như tạo điều kiện cho người nước ngoài vay tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở tại Việt Nam. Các ngân hàng có thể sử dụng chính nhà ở sẽ mua của các tổ chức, cá nhân nước ngoài để làm tài sản bảo lãnh. Ngoài ra, các ngân hàng có thể đưa ra một số điều kiện đối với việc cho vay này chẳng hạn như có thể quy định điều kiện về thời gian làm việc tại Việt Nam hay tiền lương hàng tháng theo hợp đồng lao động tại Việt Nam…
51http://cafef.vn/bat-dong-san/nguoi-nuoc-ngoai-cung-can-vay-tien-ngan-hang-mua-nha-tai-viet-nam-201603142 24155404.chn, truy cập lần cuối ngày 27/02/2017.
Tóm lại, để nâng cao hiệu quả chính sách pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam thì Nhà nước cần điều chỉnh hệ thống quy phạm pháp luật về nhà ở liên quan đến đối tượng này phù hợp với các yêu cầu, điều kiện thực tiễn. Chỉ như vậy, những gì chúng ta hướng tới mới đạt hiệu quả. Khi có một cơ chế pháp lý thông thoáng, hợp lý thì vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài được đảm bảo, từ đó tạo cho những đối tượng này tâm lý an tâm, tin tưởng, đến VN sinh sống, học tập, đầu tư và từ đó đóng góp cho nền kinh tế xã hội của Việt Nam phát triển, ngày càng hội nhập sâu rộng với quốc tế, đó chính là điều chúng ta đang hướng tới.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu ở phần Chương 1, trong chương này, tác giả đã nghiên cứu thêm một số vấn đề pháp lý về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và giới thiệu tình hình sở hữu nhà của người nước ngoài hiện nay kể từ khi pháp luật nhà ở mới có hiệu lực thi hành. Từ đó, tác giả chứng minh, phân tích những bất cập, vướng mắc hiên nay trong việc áp dụng những quy định của pháp luật về nhà ở cho đối tượng sở hữu là người nước ngoài. Những bất cập đó là:
Thứ nhất, những quy định của luật về việc hạn chế số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam.
Thứ hai, về vấn đề thời hạn sở hữu nhà ở và việc gia hạn nhà ở của người nước ngoài. Bất cập trong việc quy định khi mua nhà ở của những đối tượng là người nước ngoài thì chỉ được sở hữu đối với thời gian còn lại.
Thứ ba, vấn đề ảnh hưởng lớn của quy định những khu vực “cấm” người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay, các dự án đang gặp vấn đề khi chưa có sự hướng dẫn từ luật, cũng như các cơ quan chức năng về vấn đề này.
Thứ tư, vấn đề cách tính số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép mua trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường cũng đang gây khó khăn cho người mua cũng như người bán khi chưa có sự hướng dân cụ thể từ luật và nhà nước.
Thứ năm,vấn đề sử dụng đất của người nước ngoài trong thời gian sở hữu nhà ở.
Hiện nay, pháp luật đất đai, cũng như nhà ở mới không còn quy định vấn đề này như luật cũ. Thiết nghĩ đây là vấn đề ảnh hưởng lớn đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ sáu,ngoài những bất cập từ thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài hiện nay, bên cạnh đó còn tồn tại một số những rào cản từ những vấn đề khác như thời hạn thị thực người nước ngoài được cấp còn ngắn, chưa phù hợp.
Ngoài ra, một số vấn đề liên quan đến hoạt động người nước ngoài vay mua nhà, cũng nhưng các chính sách hỗ trợ mua nhà cho họ còn nhiều hạn chế. Đây được xem là những trở ngại cho việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài.
Từ những bất cập, vướng mắc khi áp dụng pháp luật , tác giả cũng đã đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập, tiến tới việc hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. KẾT LUẬN
Cùng với xu hướng chung hội nhập, Việt Nam đã xây dựng một hành lang pháp lý cho phép người nước ngoài được dễ dàng sở hữu nhà ở. Mặc dù đã có sự chuyển biến vô cùng lớn trong vấn đề này so với trước đây, song hệ thống pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn những điểm bất cập, hạn chế khiến số lượng nhà ở được người nước ngoài mua vẫn còn ở mức chưa cao. Việc còn tồn tại những nút thắt trong những quy định pháp luật mới cũng như sự đồng bộ giữa các cơ quan đang dẫn đến tình trạng trì trệ của thị trường nhà ở dành cho đối tượng người nước ngoài. Do vậy, tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến vấn đề này là yêu cầu cấp bách cho việc cải thiện tình hình thị trường bất động sản khó khăn trong một thời gian dài với một núi hàng tồn kho những căn hộ, nhà ở, nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư nước ngoài, nhân tài nhằm mở rộng cánh cửa hội nhập thế giới và phát triển nền kinh tế đất nước.
Trong giới hạn nhất định, đề tài đã nghiên cứu, chỉ ra các cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam; đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở của những đối tượng này cũng như những nguyên nhân hạn chế, bất cập;
đồng thời tìm hiểu kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới và đưa ra các kiến nghị với những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục một số điểm bất hợp lý của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Người ta thường nói “đất lành thì chim đậu” quả thật không sai. Vấn đề nhà ở cho người nước ngoài cũng vậy, nhà ở như là những gì cần thiết nhất, là điều kiện cần để họ có thể thoải mái sinh sống, học tập, “an cư lạc nghiệp” tại Việt Nam. Một khi nhà nước giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người nước ngoài, Việt Nam chúng ta có thể sẽ trở thành một nơi “đất lành” cho những chủ thể này đến, đóng góp cho sự phát triển xã hội, cho đất nước, cùng với chúng ta xây dựng một Việt Nam Xã Hội Chủ Nghĩa phồn vinh.
2. KIẾN NGHỊ
Từ việc nghiên cứu những nội dung liên quan đến đề tài “Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”, tác giả đã chỉ ra được những vấn đề
bất cập đang còn tồn tại, những rào cản làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Từ đó, đề xuất những kiến nghị nhằm tháo dỡ những rào cản đó. Những kiến nghị đó là:
Thứ nhất,cần có quy định về vấn đề quyền sử dụng đất cho người nước ngoài khi những đối tượng này thực hiện đầu tư và trong thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về xử lý phần giá trị đền bù, trả tiền thuê đất hằng năm của người phải thi hành án là tổ chức nước ngoài.
Thứ hai, xem xét sửa đổi quy định hạn chế về số lượng nhà ở NNN được phép mua. Cho phép tăng tỷ lệ sở hữu ở những khu vực đảm bảo. Nâng theo lộ trình và tiến tới không hạn chế. Kèm theo đó là đánh thuế bất động sản hoặc đánh thuế thu nhập từ việc bán nhà, đưa ra quy định hạn chế người nước ngoài mua nhà ở có giá trị thấp.
Giao quyền cho Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định cho phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương.
Thứ ba,cần có hướng dẫn cụ thể các khu vực “cấm” NNN được mua. Bên cạnh đó, giảm thiểu những quy trình, thủ tục hành chính trong vấn đề này.
Thứ tư,đưa ra những hướng dẫn cụ thể về vấn đề cách tính số lượng nhà ở NNN được mua tại một đơn vị hành chính tương đương cấp phường. Bên cạnh đó, xem xét nhu cầu từng địa phương.
Thứ năm,xem xét sửa đổi quy định về thời hạn sở hữu, cụ thể nâng thời hạn sở hữu nhà ở. Đối với những đối tượng mua lại cũng có thời gian sở hữu như người bán ban đầu.
Thứ sáu,kiến nghị nâng thời hạn thị thực dài từ 1-3 năm và được xuất cảnh nhiều lần, xây dựng các chương trình định cư lâu dài như các nước. Tạo thêm các chính sách thu hút sức mua từ các ngân hàng.
Những kiến nghị nêu trên, nếu được thực hiện tốt sẽ mang lại những hiểu quả nhất định, đặc biệt là tháo gỡ những rào cản, hạn chế đang còn tồn tại. Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam, giải quyết được nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài, tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài, nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn…để từ đó tạo động lực thúc đẩy đất nước phát triển./.
1. Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
2. Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
3. Bộ luật Dân sự năm 2015.
4. Bộ luật Dân sự năm 2005.
5. Luật Đất đai năm 2003.
6. Luật Đất đai năm 2013.
7. Luật Đầu tư năm 2014.
8. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
9. Luật Nhà ở năm 2014.
10.Luật Nhà ở năm 2005.
11.Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014.
12.Luật Quốc tịch năm 2008.
13.Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai năm 2009.
14.Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 1994.
15.Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
16.Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.
17.Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6 hướng dẫn Nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
18.Nghị quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
20. Thông tư số 2461/2001/TT-BNG ngày 05/10 hướng dẫn về thực hiện Điều 1 Quyết định số 114/2001/QĐ-TTG ngày 31/7/2001 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 210/1999/QĐ-TTG ngày 27/10/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài.
21.Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
22.Thông tư số 16/2010/TT-BTC ngày 23/6/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
23.Thông tư số 19/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
24.Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
B. Danh mục Sách chuyên khảo, Luận văn Thạc sỹ, Khóa luận Tốt nghiệp
25. Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà ở qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc Sỹ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh.
26. Ngô Thanh Hương (2013),Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận Văn Thạc sỹ, Khoa Luật - Đại Học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
27. Nguyễn Mạnh Khởi (2009),Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam,Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
28. Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội.
Luật- Đại Học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
30. Đỗ Thị Minh Phụng (2011), Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh.
31. Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở,Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh.
32. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.
33. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015),Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
34. Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Bách Từ điển Bách Khoa, Hà Nội.
C. Danh mục tạp chí và các tài liệu khác
35. Bộ Xây dựng- Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (2014), Báo cáo Kinh nghiệm nước ngoài về nhà ở, Hà Nội.
36. Chính phủ (2013), Báo cáo số 400/BC-CP ngày 14/10/2013 Tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đề xuất sửa đổi,bổ sung Nghị quyết số 19/2008/QH12.
37. Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị Thùy Trang (2011), “Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, Tạp chí Nghề luật, (03), tr. 37-41.
38. Chu Mạnh Hùng (2008),“Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam”, Tạp chí nghề luật, (03), tr. 56-59.