CHƯƠNG II: BỒI THƯỜNG HẠI ðỐI VỚI CÁC LOẠI ðẤT
1. Bồi thường ủối với nhúm ủất nụng nghiệp
1.2. Cỏc ủối tượng sử dụng ủất nụng nghiệp ủược bồi thường
1.2.1. Bồi thường ủất nụng nghiệp của hộ gia ủỡnh cỏ nhõn
1.2.1.1. Hình thức bồi thường.
Hỡnh thức bồi thường chung của cỏc loại ủất là bằng tiền, bằng giao ủất mới và bằng khu tỏi ủịnh cư thế nhưng khi ủi vào cỏc loại ủất cụ thể thỡ sẽ cú những hỡnh thức bồi thường riờng như ủất phi nụng nghiệp là ủất ở cú cả hỡnh thức bồi thường bằng khu tỏi ủịnh cư, riờng ủất nụng nghiệp chỉ cú hai hỡnh thức bồi thường là bằng giao ủất mới và bằng tiền.
Bồi thường bằng giao ủất mới.
ðất giao mới phải là ủất cú cựng mục ủớch sử dụng, mức giao ủất mới cho mỗi hộ gia ủỡnh khụng vượt quỏ diện tớch ủất thu hồi và khụng vượt quỏ hạn mức giao ủất nụng nghiệp tại ủịa phương. Tuy nhiờn việc giao ủất mới, cú thể là giỏ ủất mới cao hơn hoặc thấp hơn giỏ ủất bị thu hồi:
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
24
-Giao ủất mới cú giỏ ủất thấp hơn giỏ ủất bị thu hồi, thỡ ngoài việc ủược giao ủất mới người bị thu hồi ủất cũn ủược bồi thường bằng tiền phần giỏ trị chờnh lệch ủú, nếu diện tớch thu hồi lớn hơn diện tớch ủất giao mới thỡ ủược bồi thường bằng tiền cho phần diện tích chênh lệch (lớn hơn).
-Giao ủất mới cú giỏ ủất cao hơn giỏ ủất bị thu hồi, thỡ ủược bồi thường bằng việc giao ủất mới với diện tớch tương ứng với giỏ trị quyền sử dụng ủất của ủất bị thu hồi và phự hợp với thực tế quỹ ủất của ủịa phương.
Bồi thường bằng tiền.
Tựy theo chớnh sỏch bồi thường của từng ủịa phương, chứ khụng phải trường hợp thu hồi ủất nào cũng ủược bồi thường bằng việc giao ủất mới, nếu ủịa phương nào cũn quỹ ủất thỡ ủược bồi thường bằng ủất mới, nếu khụng cú ủất thỡ ủược bồi thường bằng tiền, nhưng việc bồi thường bằng tiền vẫn cũn nhiều khú khăn.
+Luật ðất ủai năm 1993: do thị trường bất ủộng sản vẫn chưa phỏt triển nờn người dõn cú thể chấp nhận với giỏ bồi thường vào thời ủiểm ủú: ðất nụng nghiệp, giỏ ủất tớnh bồi thường dựa trờn cơ sở giỏ ủất theo khả năng sinh lợi, nờn giỏ ủất tớnh bồi thường vẫn cũn thấp.
+Luật ðất ủai năm 2003 và Nghị ủịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004, giỏ do Ủy ban nhõn dõn tỉnh cụng bố hàng năm theo quy ủịnh của Chớnh phủ.
Sau ủú ủến Nghị ủịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 ủược sửa ủổi theo hướng cú lợi cho người bị thu hồi là nếu tại thời ủiểm thu hồi mà giỏ do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố chưa sát với giá thị trường thì Ủy ban nhân có thể quy ủịnh giỏ bồi thường cho phự hợp.
+Trong dự thảo sửa ủổi Luật ðất ủai năm 2003: ủang trong giai ủoạn thu thập ý kiến của nhân dân, của các nhà kinh tế học, các nhà luật học, nói chung có hai vấn ủề ủược ủặc ra là giỏ ủất ủể tớnh bồi thường hiện nay vẫn cũn thấp so với giỏ thị trường, thứ hai tuy là Ủy ban nhõn dõn ủiều chỉnh giỏ ủất cho phự hợp với giỏ thị trường nhưng vẫn chưa cú một tiờu chớ nào ủể xỏc ủịnh ủược giỏ thị trường.
ðõy khụng phải là vấn ủề riờng của tớnh giỏ ủất nụng nghiệp ủể bồi thường, mà là vấn ủề chung của việc xỏc ủịnh giỏ ủất chung cả ủất nụng nghiệp, ủất phi nụng nghiệp và ủất ở ủể bồi thường. Hiện nay dự thảo sửa ủổi Luật ðất ủai vẫn cũn ủang trong giai ủoạn thu thập ý kiến nờn chỳng ta vẫn ỏp dụng Luật ðất ủai năm 2003.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
25 1.2.1.2. Xử lý một số trường hợp cụ thể.
Khi tiến hành bồi thường khụng ủơn thuần là xỏc ủịnh ủược loại ủất bồi thường thỡ ủược bồi thường theo loại ủất ấy, mà sau khi xỏc ủịnh ủược loại ủất bồi thường và tiến hành bồi thường nó sẽ phát sinh ra nhiều trường hợp cho nên cần phải xem xột cụ thể ủể ủược bồi thường cho phự hợp với thực tế của người sử dụng ủất, cú thể xảy ra cỏc trường hợp sau:
ðất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư, ủất vườn ao liền kề với ủất ở trong khu dân cư.
Ngoài việc ủược bồi thường theo giỏ ủất nụng nghiệp cựng mục ủớch sử dụng cũn ủược hỗ trợ bằng tiền, giỏ tớnh hỗ trợ từ 20% ủến 50% giỏ ủất ở liền kề.
*ðiều kiện, vị trớ thửa ủất:
-ðất xen kẽ trong khu dõn cư phải là thửa ủất nằm trong khu dõn cư.
-ðất vườn ao liền kề với ủất ở trong khu dõn cư là thửa ủất cú ớt nhất một mặt tiếp giỏp với ủất ở trong khu dõn cư.
*Diện tớch ủất ủược hỗ trợ:
-Hỗ trợ toàn bộ diện tớch ủất nụng nghiệp, ủất vườn, ao trong cựng thửa ủất cú nhà ở nhưng khụng ủược cụng nhận là ủất ở thuộc phạm vi hai khu vực sau:
+Trong phạm vi ủịa giới hành chớnh phường.
+Trong phạm vi khu dõn cư thuộc thị trấn, khu dõn cư nụng thụn ủó ủược xỏc ủịnh ranh giới theo quy hoạch ủược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt, trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch ủược xột duyệt thỡ xỏc ủịnh theo ranh giới của thửa ủất cú nhà ở ngoài cựng của khu dân cư.
-Ngoài hai khu vực này diện tớch ủược tớnh ủể hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa khụng vượt quỏ năm (05) lần hạn mức diện tớch giao ủất ở ủược quy ủịnh tại ủịa phương tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi ủất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy ủịnh cụ thể, là ủối với vị trớ ủất vườn, ao thực tế ủang sử dụng trong cựng thửa ủất cú nhà ở riờng lẻ, nhà ở dọc kờnh mương, nhà ở dọc tuyến ủường giao thụng và vị trớ ủất ủối với diện tớch ủất thuộc thửa ủất tiếp giỏp với ranh giới hai khu vực trờn và thửa ủất khụng cú nhà ở.
*Giỏ ủất ủược hỗ trợ.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
26
-ðối với thửa ủất nụng nghiệp xen kẽ trong khu dõn cư và ủất vườn, ao trong cựng thửa ủất cú nhà ở thuộc khu dõn cư bị thu hồi mà cú ranh giới tiếp giỏp với nhiều thửa ủất cú giỏ khỏc nhau thỡ giỏ ủất ủể tớnh tiền hỗ trợ là giỏ bỡnh quõn của cỏc thửa ủất liền kề. Trường hợp cỏc thửa ủất liền kề khụng phải là ủất ở thỡ giỏ ủất ở làm căn cứ ủể tớnh tiền hỗ trợ là giỏ ủất ở của thửa ủất cú nhà ở gần nhất hoặc giỏ ủất ở bỡnh quõn của cỏc thửa ủất cú nhà ở gần nhất.
ðất nụng nghiệp ủang sử dụng ủất vược hạn mức.
Hạn mức giao ủất là giới hạn diện tớch tối ủa mà hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủược ủược phộp sử dụng trờn cơ sở ủất ủược nhà nước giao và nhận chuyển quyền sử dụng ủất hợp phỏp từ người khỏc. Như vậy cú hai trường hợp sử dụng ủất vược hạn mức: một là do nhà nước giao, hai là nhận chuyển quyền sử dụng ủất hợp pháp từ người khác.
-Trường hợp sử dụng ủất vượt hạn mức do nhà nước giao thỡ khụng ủược bồi thường mà chỉ ủược bồi thường chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lợi, người sử dụng ủất sử dụng nhiều hơn diện tớch ủược nhà nước giao sau ủõy ủược xem là sử dụng vược hạn mứt.
+ðất trồng cõy hàng năm, ủất nuụi trồng thủy sản, ủất làm muối khụng quỏ ba hộc ta ủối với mỗi loại ủất.
+ðất trồng cõy lõu năm khụng quỏ mười hộc ta ủối với cỏc xó, phường, thị trấn ở ủồng bằng. Khụng quỏ ba mươi hộc ta ủối với cỏc xó, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
+ðất rừng phũng hộ, ủất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ ba mươi hộc ta ủối với mỗi loại ủất.
+Trường hợp giao nhiều loại ủất bao gồm ủất trồng cõy hàng năm, ủất nuụi trồng thuỷ sản, ủất làm muối thỡ tổng hạn mức giao ủất khụng quỏ năm hộc ta.
+Trường hợp giao thờm ủất trồng cõy lõu năm thỡ hạn mức ủất trồng cõy lõu năm là khụng quỏ năm hộc ta ủối với cỏc xó, phường, thị trấn ở ủồng bằng.
Khụng quỏ hai mươi lăm hộc ta ủối với cỏc xó, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
+Trường hợp giao thờm ủất rừng sản xuất thỡ tổng hạn mức giao ủất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta.
-Trường hợp sử dụng ủất vược hạn mứt do nhận chuyển quyền sử dụng ủất hợp pháp từ người khác như thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
27
khỏc, tự khai hoang theo quy hoạch ủược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt thỡ ủược bồi thường.
ðất do nhận khoán của các lâm trường quốc doanh.
*Trường hợp khụng ủược bồi thường.
ðất do nhận giao khoỏn ủất sử dụng vào mục ủớch nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản (khụng bao gồm ủất rừng ủặc dụng, rừng phũng hộ) của cỏc nông, lâm trường quốc doanh.
*ðất sử dụng chung của nông tường, lâm trường quốc doanh.
+Trường hợp ủược bồi thường chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại và ủược hỗ trợ ủối vơi cỏc ủối tượng.
+Là cỏn bộ, cụng nhõn viờn của nụng, lõm trường quốc doanh ủang làm việc hoặc ủó nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ủộng, thụi việc ủược hưởng trợ cấp ủang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp.
+Những người nhận khoỏn ủất là hộ nụng dõn, ủang trực tiếp sản xuất nụng nghiệp có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp.
Mức hỗ trợ bằng tiền cao nhất bằng giỏ ủất bồi thường tớnh theo diện tớch ủất thực tế thu hồi, nhưng khụng vượt hạn mức giao ủất nụng nghiệp tại ủịa phương, Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết ủịnh mức hỗ trợ cụ thể cho phự hợp với thực tế tại ủịa phương.
*ðược bồi thường chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại mà khụng ủược hỗ trợ ủối với các trường hợp.
+Những người sử dụng ủất khụng thuộc cỏc ủối tượng ủược hỗ trợ.
+ðất sử dụng chung của nụng trường, lõm trường quốc doanh nếu chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại là tiền khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước.
ðất lõm nghiệp ủó quy hoạch cho rừng sản xuất, kinh doanh và Nhà nước ủó giao cho những người sử dụng ủất thỡ việc bồi thường ủược xỏc ủinh như sau:
-Bồi thường ủất ủó giao sử dụng ổn ủịnh lõu dài.
-Khụng ủược bồi thường ủất mà ủược bồi thường chi phớ ủầu tư trong trường hợp chưa giao sử dụng ổn ủịnh lõu dài.
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
28
-Khụng ủược bồi thường về ủất nhưng ủược bồi thường về cõy trồng trờn ủất trong trường hợp ủất lõm nghiệp ủó quy hoạch cho rừng phũng hộ, rừng ủặc dụng, ủất thuộc rừng phũng hộ, rừng ủặc dụng nhà nước giao cho cỏc nụng, lõm trường, Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp hoặc Ban Quản lý rừng phũng hộ, rừng ủặc dụng quản lý, mà các nông trường, lâm trường, Uỷ ban nhân dân các cấp hoặc Ban Quản lý rừng phũng hộ, rừng ủặc dụng giao khoỏn cho những người sử dụng ủất khoanh nuụi tỏi sinh rừng, chăm súc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn Ngõn sỏch nhà nước theo hợp ủồng khoỏn. Mức bồi thường cõy trồng tương ủương với mức phõn chia sản phẩm.(5)
ðất nụng nghiệp thuộc quỹ ủất cụng ớch của xó, phường, thị trấn.
Quỹ ủất nụng nghiệp sử dụng vào mục ủớch cụng ớch của xó, phường, thị trấn ủược sử dụng vào cỏc mục ủớch sau:
-ðể xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa ủịa và cỏc cụng trỡnh cụng cộng khỏc theo quy ủịnh của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
-ðể bồi thường cho người cú ủất ủược sử dụng ủể xõy dựng cỏc cụng trỡnh công cộng nêu trên.
-ðể xây dựng nhà tình nghĩa.
Cỏc loại ủất này khụng ủược bồi thường, trường hợp hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn thuờ thỡ ủược bồi thường chi phớ ủầu tư vào ủất cũn lại.