CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Chính sách gi o đất h ng thu tiền c m t số n ớc trên thế giới Hiện nay, trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các Quốc gia đang ngày càng đƣợc hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở Quốc gia nào cũng vậy, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn đƣợc thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình n chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội.
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất cứ Quốc gia nào là giúp chính quyền lắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Hiện nay, trên Thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước. Ở đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại có một số Quốc gia nhƣ Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cuba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân ở
28
Việt Nam) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng thông qua 3 hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và t c độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các hình thức trên cho phù hợp. Trung Quốc là Quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất. Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng đất không còn ph biến.
Nghiên cứu về chính sách đất đai của Australia cho thấy mặc dù phần lớn đất đai ở Australia thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước vẫn tiến hành quản lý đất đai nói chung và quản lý đất của các t chức nói riêng rất chặt ch thông qua hệ thống Torrens, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hệ thống đăng ký đất đai của Australia cũng rất phát triển nhằm đáp ứng tốt mọi biến động, giao dịch liên quan đến từng thửa đất. Các t chức sử dụng đất phải bỏ tiền ra mua hoặc thuê đất trên cơ sở các nguyên tắc của thị trường. Cơ chế kinh tế thị trường được tuân thủ nghiêm ngặt trong quản lý và sử dụng đất đai của các t chức. Nhà nước không chấp nhận và xóa bỏ triệt để vấn đề bao cấp đất đai cho các t chức. Hay nói cách khác, thị trường điều tiết vấn đề giá cả trong các giao dịch về đất đai. Nhà nước chỉ giữ vai trò quản lý về mặt thủ tục pháp lý, giấy tờ về đất đai và cung cấp các dịch vụ công khi t chức có nhu cầu trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Tại Đài Loan, một nước công nhận cả hình thức sở hữu Nhà nước và tƣ nhân về đất đai đã rất coi trọng và áp dụng triệt để các quy luật khách quan của kinh tế thị trường trong việc thực hiện chính sách đất đai đối với t chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, cụ thể:
- Nhà nước thực hiện việc bán đất hoặc cho các t chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình.
29
- Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp thì phải mua lại đất của chủ sở hữu theo nguyên tắc thị trường.
- Nhà nước quy hoạch sử dụng đất vào mục đích công nghiệp thành các khu tập trung, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Nhà nước đầu tƣ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, k thuật đồng bộ trong các khu này rồi bán hoặc cho người sử dụng đất có nhu cầu thuê lại, điều này vừa giúp Nhà nước thống nhất quản lý được việc sử dụng đất của người sử dụng, tăng nguồn thu từ đất đai trong ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có thể nhanh chóng, dễ dàng trong việc tiếp cận đất đai sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh và giúp cho người sử dụng không phải đối mặt với những khó khăn, thách thức trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất.
Theo các tài liệu nghiên cứu, Trung Quốc và Nga là hai nước có hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất khá điển hình qua quá trình đ i mới về chính sách đất đai:
- Trung Quốc: Năm 1949, Trung Quốc triển khai cuộc "Cải cách ruộng đất", xóa bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc. Toàn bộ qu đất đai quốc gia thuộc sở hữu và quản lý của Nhà nước có 3 hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tƣ bản tƣ doanh đã xóa bỏ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và sở hữu của tập thể. Luật Đất đai do Quốc vụ Viện ban hành năm 1986 quy định 2 hình thức giao đất chủ yếu là giao đất không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với sử dụng đất tại khu vực nông thôn và đối với đất xây dựng công trình của Nhà nước (trụ sở cơ quan công trình
30
sự nghiệp), công trình hạ tầng, công trình công cộng không có mục đích sinh lợi tại khu vực đô thị.
- Liên bang Nga: Sau khi liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải t sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước, Giai đoạn cải t đất đai hiện nay ở Liên Bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với Tiêu chí quản lý chặt qu đất của Nhà nước, chính sách đất đai của Liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các t chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội . (Điều 20, 21, Ch ơng 4, Luật Đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không đƣợc khuyến khích và gần nhƣ không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất, đặc biệt đối với đất tại khu vực đô thị.
Tóm lại, đối với chính sách giao đất của các Quốc gia trên thế giới đều có mục tiêu chung là nắm chắc, quản chặt qu đất, sử dụng có hiệu quả, bình n chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế. Hình thức giao đất đƣợc căn cứ vào nhiều yếu t , trong đó có hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân cũng đóng một vai trò rất quan trọng.
Xu hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất bị thắt chặt chuyển dần sang cho thuê và quản chặt bằng quy hoạch và khống chế mục đích sử dụng.
1.3.2. Cơ sở th c tiễn c quản lý, sử dụng đất c các t chức đ c gi o đất h ng thu tiền sử dụng đất c th nh phố N i.
Các nghiên cứu trong nước về vấn đề giao đất, cho thuê đất tập trung đánh giá thực trạng về đề xuất và các giải pháp cho công tác này từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993.
31
Trong đề tài "Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý qu đất đai" do Thạc sĩ Chu Văn Thỉnh chủ biên (năm 2000) có đề cập và đánh giá chính sách giao đất của Luật Đất đai 1993 gồm 2 hình thức:
giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, khẳng định chính sách giao đất không thu tiền và có thu tiền theo tinh thần đ i mới của luật là phù hợp, "chính sách sử dụng đất phải trả tiền là phù hợp với cơ chế thị trường, Sử dụng đất phải trả tiền tạo lực sự công bằng giữa những người sử dụng đất với nhau, giữa những người trực tiếp lao động sản xuất với những người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Sử dụng đất phải trả tiền s đưa đến kết quả là đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả".
Tác giả Lê Thanh Khuyến và nhóm nghiên cứu năm 2002 đã nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các t chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng.
Trong đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước "Nghiên cứu đ i mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" do Thạc sĩ Nguyễn Đình Đồng làm chủ nhiệm (nghiệm thu năm 2006) đã đánh giá khái quát tình hình giao đất cho các đối tƣợng quản lý, sử dụng, trong đó có t ng hợp tình hình giao đất cho các t chức trong nước gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, t chức kinh tế và t chức khác trong nước.
Các nghiên cứu của các tác giả Đặng Thái Sơn, Tôn Gia Huyên (2006) tập trung đánh giá chính sách giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân và gắn với mục tiêu xóa đói, giảm nghèo, phát triển bền vững.
Giáo sƣ Đặng Hùng Võ trong nghiên cứu "Sử dụng đất bền vững cho phát triển kinh tế, n định xã hội và bảo vệ môi trường" (2007) đã có một số đánh giá về quản lý sử dụng đất của các t chức "Việc quản lý sử dụng đất của các t chức nhìn chung chưa được tốt, nhiều trường hợp có đất nhưng không đƣa vào sử dụng, sử dụng chậm so với tiến độ đƣợc duyệt, sử dụng
32
Các nghiên cứu của các nhà khoa học về vấn đề giao đất, cho thuê đất trong một số năm gần đây tập trung đánh giá những bất cập của chính sách giao đất, cho thuê đất nói chung của Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 (Đặng Hùng Võ, 2010), giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê đất đối với t chức kinh tế có yếu t nước ngoài (Nguyễn Đình Bồng, 2011), giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (Trần Kim Chung, 2011).
Qua t ng hợp các nghiên cứu trong nước về vấn đề giao đất, cho thuê đất cho thấy chƣa có nghiên cứu nào đánh giá trực tiếp và cụ thể về thực trạng sử dụng đất của các t chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ở nước ta. Tuy nhiên qua kết quả báo cáo kiểm kê theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg của Thủ tướng cho thấy việc nghiên cứu chi tiết làm rõ vấn đề này mang tính thời sự và rất cấp thiết nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay.
33