CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.2. Điều kiện về chủ thể
Theo quy định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Tổ chức kinh tế:
Là các doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo luật Doanh nghiệp năm 2005 (Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh). Hợp tác xã được thành lập theo luật hợp tác xã năm 2012 sửa đổi bổ sung năm 2013, các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đấu thầu năm 2012 hoạt động nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận. Chủ thể này tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người đại diện (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
Khi tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thỏa mãn điều kiện có năng lực pháp luật dân sự và nó phát sinh từ thời điểm pháp nhân được thành lập và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân. Người đại diện sử dụng quyền đại diện của mình theo phạm vi được đại diện nếu vượt thì phải gánh chịu hậu quả pháp lý theo quy định của pháp luật.
Cá nhân:
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự do đó khi tham gia đòi hỏi chủ thể phải thỏa mãn điều kiện về năng lực hành vi dân sự đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc: Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Xét về bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận về ý chí của các chủ thể, chỉ chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự mới tự mình xác lập hợp đồng; xác định được các quyền, nghĩa vụ cũng như những hậu quả pháp lý phát sinh từ nội dung ghi nhận trong hợp đồng.
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được pháp luật quy định như sau:
Người chưa đủ sáu tuổi, mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình khi có quyết
người này do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có năng lực hành vi chưa đầy đủ, được thực hiện các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt phù hợp với tuổi, các giao dịch dân sự khác phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Theo đó khi xác lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Người từ đủ mười tám tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Từ đó cho thấy người có đủ năng lực hành vi dân sự, mới được tự mình xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình:
Mặc dù pháp luật ghi nhận hộ gia đình là chủ thể có quyền tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải hộ gia đình nào cũng được tham gia giao dịch này theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này“
Theo đó hộ gia đình muốn trở thành chủ thể có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Các thành viên có tài sản chung: Tài sản chung của hộ gia đình là tài sản do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung hoặc các tài sản giữa các thành viên thỏa thuận là tài sản chung.
- Các thành viên phải cùng hoạt động kinh tế chung.
Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thông qua đại diện là chủ hộ. Người đại diện tham gia các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự (từ đủ mười lăm tuổi trở lên) trong gia đình đồng ý.
Hiện nay pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác
số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong GCNQSDĐ chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số vướng mắc, cụ thể như sau:
Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật Đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.
- Nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ.
- Những tranh chấp trong quyền sử dụng đất còn do người dân khi đăng ký kê khai cấp quyền sử dụng đất không đăng ký rõ cấp cho hộ gia đình hay cho cá nhân, cho vợ hoặc chồng hay cho cả hai vợ chồng nên khi vợ, chồng hoặc các thành viên trong hộ gia đình có tranh chấp, nếu cơ quan Tòa án chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị xâm phạm.
- Cần quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ.
- Qua những phân tích trên cho thấy muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mỗi chủ thể phải thoả mãn những điều kiện nhất định. Tuy nhiên
nhượng, chẳng hạn đối với chủ thể là hộ gia đình thì: Đối với loại đất trồng lúa nước chỉ có hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới đủ điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng loại đất này.