CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa và phát triển luật Đất đai năm 1993 về vấn đề mở rộng quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên chưa có một quy định nào quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất được tham giao giao dịch dân sự cho nên quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự năm 2005 điều chỉnh nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch.
2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
Quyền của bên chuyển nhượng
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 người sử dụng đất có những quyền sau đây:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì:
+ Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
+ Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Mục đích ban đầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất mong muốn đạt được là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền. Đây là quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất được pháp luật thừa nhận và bảo vệ nếu bị xâm phạm.
Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
Để đạt được kết quả mong muốn ban đầu là đổi quyền sử dụng đất ban đầu thì bên chuyển nhượng đất phải giao cho bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp và đảm bảo đúng hiện trạng thửa đất ghi trong hợp đồng cụ thể như sau:
+ Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
+ Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
Quyền của bên nhận chuyển nhượng
Để bảo vệ lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng tránh tình trạng lừa đảo và những tranh chấp phát sinh về sau pháp luật ghi nhận người sử dụng đất có những quyền sau đây khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
- Ðược cấp GCNQSDĐ đối với đất được chuyển nhượng.
- Ðược sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Ngoài những quyền yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng còn quyền xác lập quyền của người sử dụng đất từ việc được cấp GCNQSDĐ, được sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
Bên cạnh các quyền được pháp luật bảo vệ bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ của mình để bảo vệ quyền của bên chuyển nhượng và giao dịch diễn ra theo đúng quy định của pháp luật. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng được quy định như sau:
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Ðăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật
Ngoài việc thực hiện nghĩa vụ của mình để đảm bảo quyền lợi của bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng còn thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước cụ thể như: Đăng ý quyền sử dụng đất chịu sự quản lý của Nhà nước, thực hiện nghĩa vụ tài chính…
+ Từ những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thấy pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, tương xứng với quyền bên này là nghĩa vụ đối với bên kia, cho thấy nghĩa vụ bên này thực hiện thì quyền bên kia mới được đảm bảo thực hiện. Không những điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà qua đó còn thể hiện cả mối quan hệ quản lý của Nhà nước về đất đai đối với người sử dụng đất thông qua việc quy định: Bên nhận chuyển nhượng được cấp GCNQSDĐ, được sử dụng đất theo quy định của pháp luật, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.