2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng.
Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định.
Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước. [3]
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn, đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động lực cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta. [3]
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau: [3]
Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
20
tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã). [3]
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. [3]
2.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Ba Vì
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường xuyên được quan tâm, giải quyết kịp thời. Đồng thời, tăng cường giám sát các địa phương trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kịp thời giải quyết các vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận cho các địa phương và các đơn vị sử dụng đất. Sở đã tiếp nhận 192 hồ sơ của các Tổ chức, đã giải quyết 156 hồ sơ. Hoạt động của Văn phòng đăng ký và các chi nhánh từ khi tiếp nhận đến nay đã cơ bản đi vào hoạt động ổn định, đã tiếp nhận, thẩm định thực hiện tốt các thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền được giao theo quy định.
Trong 8 tháng (01/4-31/12/2016) đã tiếp nhận và giải quyết cho 31.465 hồ sơ. Trong đó:
Cấp đổi 6565 hồ sơ, giải quyết 6565 hồ sơ:
Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất 162 hồ sơ, đã giải quyết 91 hồ sơ;
Đăng ký biến động 16908 hồ sơ; đã giải quyết 14908 hồ sơ.
21
Tính đến hết năm 2016, trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp giấy chứng nhận được 283652.4 ha đạt 96.69% diện tích cần cấp, trong đó: tổ chức 92070.63 ha đạt 92.88% diện tích cần cấp, hộ gia đình, cá nhân: 197988.79 ha đạt 97.68% so với diện tích cần cấp Giấy
* Quy trình cấp GCNQSDĐ Bước 1: Công tác chuẩn bị.
a. Đơn vị tư vấn
- Chuẩn bị hồ sơ tài liệu đăng ký cấp lần đầu, cấp đổi sau đo đạc bao gồm:
+ Bản đồ địa chính;
+ Sổ mục kê;
+ Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;
+ Phiếu kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất;
+ Toàn bộ hồ sơ đăng ký cấp lần đầu, cấp đổi của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
- Chuẩn bị nhân lực, trang thiết bị phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và trong quá trình xét duyệt.
- Thống nhất với địa phương (cấp huyện và xã) về các vấn đề sau: Kế hoạch tổ chức thẩm định và xét duyệt hồ sơ (Thời gian, địa điểm, thẩm định và xét duyệt của Tổ tư vấn, UBND xã và của Văn phòng Đăng ký QSDĐ;
trách nhiệm của từng đơn vị).
- Phối hợp với cán bộ địa chính xã, trưởng thôn, khu phố thông báo cho người sử dụng đất nếu trong quá trình đo đạc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất chưa giao nộp (hoặc nộp thiếu) bản photo copy các loại giấy tờ phục vụ công tác đăng ký đất đai, xét cấp mới, cấp đổi GCN thì trong quá trình kê khai đăng ký phải nộp (hoặc bổ sung) các loại giấy tờ cần thiết như: Giấy CMND, sổ Hộ khẩu, các giấy tờ liên quan đến QSD (Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số
22
43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất), GCN đã được cấp (nếu có)...
b. UBND xã
- Tổ chức tuyên truyền sâu rộng đến toàn thể nhân dân đề người dân nắm được các chủ trương, chính sách về công tác lập hồ sơ địa chính cấp GCNQSDĐ để người dân chấp hành thực hiện;
- Thành lập tổ đăng ký kê khai, thành phần gồm: Cán bộ địa chính – Tổ trưởng, thành viên là các trưởng thôn, khu phố và đơn vị tư vấn;
- Chỉ đạo các cơ quan liên quan, các thôn, phố phối hợp với đơn vị tư vấn trong công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ;
cung cấp các tài liệu, hồ sơ (Quy hoạch, hành lang bảo vệ các công trình, các hồ sơ liên quan đến thửa đất đã cấp GCN, các hồ sơ địa chính lưu tại xã …) cho đơn vị tư vấn;
- Phối hợp với đơn vị tư vấn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng TN&MT cấp huyện để lập kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký của xã. Lập lịch kê khai đăng ký cho từng thôn, phố;
- Trên cơ sở kế hoạch xét duyệt, chuẩn bị địa điểm và các điều kiện phục vụ cho công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ.
Bước 2: Công tác đăng ký và xét duyệt a. Công tác đăng ký
- Đối với khu vực đất khu dân cư
+ Thực hiện cấp đổi GCN đối với các thửa đất đã được cấp GCN.
+ Thực hiện cấp mới GCN đối với các thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.
+ Chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với khu vực đất nông nghiệp
+ Thực hiện cấp đổi theo bản đồ địa chính đối với các thửa đất đã được cấp GCN.
+ Cấp mới GCN đối với các thửa đất chưa được cấp GCN.
23
Người sử dụng đất
- Kê khai đúng theo hướng dẫn trong đơn đề nghị cấp mới, cấp đổi GCN (Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
- Người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký là chủ sử dụng đất (cá nhân);
chủ hộ gia đình (vợ hoặc chồng) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân;
người đứng đầu của tổ chức sử dụng đất. Trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền có chứng thực của UBND xã hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước.
- Người kê khai đăng ký phải nộp bản sao giấy tờ, đã có chứng nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực, gồm:
+ CMND, sổ hộ khẩu; văn bản ủy quyền (nếu có);
+ GCNQSDĐ bản sao (đối với trường hợp cấp đổi); giấy tờ về chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho cùng với GCNQSDĐ… (đối với các trường hợp biến động); các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai (đối với trường hợp cấp lần đầu).
- Người kê khai đăng ký phải nộp bản gốc GCN bị ố, nhòe, rách, hư hỏng để làm thủ tục cấp lại GCN.
Tổ đăng ký
- Hướng dẫn người sử dụng đất kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ theo quy định. Đối với các trường hợp chuyển đổi, dồn điền đổi thửa mà không xác định được tên chủ sử dụng đất, diện tích, số tờ, số thửa cũ thì hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
- Tổ chức tiếp nhận hồ sơ đăng ký; kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, thống nhất của nội dung hồ sơ để phát hiện kịp thời những thiếu sót, hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ; kiểm tra đối chiếu nội dung hồ sơ về thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản với giấy tờ pháp nhân (hoặc
24
nhân thân), kiểm tra giấy tờ liên quan nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất (nếu nộp bản sao).
- Giải quyết những vướng mắc trong quá trình kê khai đăng ký (nếu có).
- Hướng dẫn người sử dụng đất nhận biết vị trí thửa đất trên bản đồ, nhận diện tích, mục đích sử dụng….
- Sau khi kê khai xong, tiến hành phân loại hồ sơ:
+ Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới);
+ Hồ sơ đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Hồ sơ phải chỉnh lý thêm, hồ sơ chưa đủ giấy tờ thủ tục.
- Lập danh sách các thửa đất đã kê khai đăng ký, chưa kê khai đăng ký.
- Lập danh sách các thửa đất đề nghị cấp GCN lần đầu (cấp mới).
- Lập danh sách các thửa đất đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận kèm theo nguyên nhân xin cấp lại, cấp đổi.
- Lập danh sách các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
- Lập lại bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đối với thửa đất ở có thay đổi (theo yêu cầu của Thiết kế kỹ thuật - dự toán).
- Chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định cấp mới, cấp đổi hoặc chỉnh lý GCNQSDĐ (đối với tổ chức); Giao hồ sơ và các danh sách cấp GCNQSDĐ lần đầu cho Tổ tư vấn; chuyển hồ sơ cấp đổi gửi UBND xã để chuyển đếnVăn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện thẩm định (đối với hộ gia đình, cá nhân)..
b. Công tác xét duyệt
Tổ tư vấn
- Tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai từ tổ đăng ký chuyển sang (đối với các trường hợp cấp lần đầu)..
- Xây dựng kế hoạch xét duyệt hồ sơ theo đơn vị thôn, xóm.
- Căn cứ hồ sơ đăng ký do Tổ đăng ký chuyển đến, Tổ tư vấn thực hiện các nhiệm vụ sau:
+ Tổ chức hội nghị xác định nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, thời điểm
25
bắt đầu sử dụng đất, thời gian tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ các công trình.... (Lập biên bản ghi ý kiến của từng trường hợp).
+ Niêm yết công khai (15 ngày) tại các điểm sinh hoạt tập chung của thôn, khu dân cư, UBND xã kết quả xét cấp GCNQSDĐ.
+ Giải quyết những thắc mắc, khiếu nại về kết quả xét duyệt, tổng hợp ý kiến phải hồi của người dân; lập biên bản kết thúc công khai hồ sơ; lập danh sách các trường hợp phải hoàn thiện, chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ để chuyển cho Tổ đăng ký và đơn vị tư vấn hoàn thiện (nếu có).
+ Lập danh sách và chuyển hồ sơ đăng ký đối với những trường hợp đủ điều kiện cho UBND xã để xác nhận vào đơn và lập thủ tục trình cấp GCNQSDĐ theo quy định.
UBND xã
- Trường hợp cấp lần đầu:
Căn cứ kết quả xét duyệt của Tổ tư vấn, tiến hành kiểm tra, ký xác nhận vào đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp đủ điều kiện và lập tờ trình trình UBND huyện cấp GCNQSDĐ.
- Trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ:
Căn cứ kết quả lập hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ do tổ công tác lập và chuyển đến trình Văn phòng Đăng ký đất đai thẩm định theo quy định.
Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)
- Văn phòng đăng ký đất đai (thực hiện đối với đất của các tổ chức):
+ Tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp mới, cấp đổi, chỉnh lý do đơn vị tư vấn chuyển đến, tổ chức thẩm định, in GCNQSDĐ (nếu đủ điều kiện) và chuyển cho Chi cục Quản lý đất đai trình Lãnh đạo Sở ký giấy chứng nhận theo quy định (đối với trường hợp công nhận phải trình UBND tỉnh ban hành Quyết định công nhận quyền sử dụng đất trước khi in, ký giấy chứng nhận); lập thủ
26
tục thu hồi GCNQSDĐ cũ đối với trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ; thực hiện chỉnh lý biến động đối với trường hợp không phải cấp đổi.
+ Thực hiện trao GCNQSDĐ theo quy định.
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai:
+ Kiểm tra toàn bộ hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do UBND xã chuyển đến về mức độ đầy đủ của tài liệu, sự thống nhất nội dung giữa các tài liệu của hồ sơ; nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã;
+ Xác nhận chính thức vào đơn đăng ký đối với từng trường hợp được cấp lần đầu hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, theo đúng quy định của pháp luật đất đai;
+ Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận mà người sử dụng đất đang thế chấp, tín chấp giấy chứng nhận tại tổ chức tín dụng thì thẩm tra, xác nhận giấy chứng nhận đang thế chấp, tín chấp vào đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, đồng thời sao bản lưu giấy chứng nhận đã cấp (nếu có) hoặc trích sao sổ địa chính để bổ sung hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận thay cho việc nộp bản chính giấy chứng nhận đã cấp; đồng thời gửi thông báo cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp, tín chấp (đang giữ giấy chứng nhận) biết về các trường hợp đang làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận;
+ Chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; xác định trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính (nếu có); chuyển hồ sơ đủ điều kiện cho cho đơn vị tư vấn để in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đơn vị tư vấn in trước khi chuyển hồ sơ dăng ký và GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ.
27
Phòng Tài nguyên Môi trường
- Tiếp nhận hồ sơ cấp GCNQSDĐ, cấp đổi GCNQSDĐ do Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến thực hiện các công việc.
- Đối với các trường hợp cấp mới: Trình UBND huyện ký GCNQSDĐ.
- Đối với trường hợp cấp đổi: Trình UBND huyện thu hồi GCNQSDĐ đã cấp và ký GCNQSDĐ cấp đổi.
- Chuyển GCNQSD đã ký và hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng Đăng ký đất đai để lưu trữ và chuyển về xã để trả cho người sử dụng đất.
- Gửi thông báo về việc cấp GCN cho VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ sau khi cấp GCNQSDĐ a. Đơn vị tư vấn
- Căn cứ kết quả cấp GCNQSDĐ thực hiện chỉnh sửa bản đồ địa chính theo kết quả cấp GCNQSDĐ.
- In các loại sổ địa chính, sổ mục kê và sổ cấp Giấy chứng nhận để chuyển cho UBND xã.
- Chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp GCN, In bản đồ địa chính và các tài liệu khác có liên quan (số lượng như trong TKKT-DT ngày), trình các cơ quan có thẩm quyền xác nhận, giao nộp sản phẩm.
b.UBND xã
- Tổ chức thông báo cho người sử dụng đất đến nhận GCNQSDĐ và ký nhận vào sổ địa chính, số cấp GCNQSDĐ; thu hồi GCNQSDĐ cũ trước khi phát GCNQSDĐ mới (đối với trường hợp cấp đổi).
- Thu phí, lệ phí địa chính theo uỷ quyền của VPĐKQSDĐ.