Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO DI CHÚC
1.3 Nội dung quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất
1.3.3 Đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc
Để quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế là hợp pháp thì sau thời điểm mở thừa kế người nhận thừa kế phải thực hiện thủ tục đăng ký thừa kế QSDĐ. Việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ người đã chết sang người thừa kế sẽ thông qua hai bước sau:
- Bước 1: Tiến hành thủ tục khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản;
+ Trường hợp áp dụng thủ tục khai nhận di sản thừa kế: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đƣợc hiểu là thủ tục nhằm xác lập quyền tài sản đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của người thụ hưởng trong di chúc tại thời điểm phát sinh quyền thừa kế sau khi người để lại di sản chết.
Chủ thể tiến hành khai nhận di sản thừa kế theo nội dung di chúc bao gồm: Người có quyền hưởng thừa kế theo nội dung di chúc; Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc (là: Con chƣa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; Con đã thành niên mà không
32
có khả năng lao động, hoặc người đại diện theo pháp luật (đối với người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự).
Đồng thời để văn bản khai nhận di sản có giá trị pháp lý theo điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 201314 thì văn bản liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Theo đó, những người được hưởng di sản thừa kế sẽ phải liên hệ với bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn (tỉnh, thành phố) nơi có di sản là bất động sản đó để lập thông báo về việc khai nhận di sản nêu trên.
+ Trường hợp áp dụng thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Thỏa thuận phân chia di sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa những người thừa kế về việc chấm dứt tình trạng sở hữu chung đối với di sản thừa kế.
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Công chứng 2014 thì thủ tục thỏa thuận phân chia di sản được áp dụng trong trường hợp những người thừa kế theo di chúc mà trong di chúc đó không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì những người thừa kế có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản đó. Việc công chứng văn bản thỏa thuận là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất cho người được hưởng di sản.
Tương tự như thủ tục khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản cũng phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo đó, những người được hưởng thừa kế nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi nơi có bất động sản đó.
Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Những người được hưởng di sản thừa kế liên hệ với phòng công chứng để lập thông báo về việc khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản, sau khi hoàn thiện hồ sơ thì những người hưởng di sản đem nộp trực tiếp tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản, tài sản gắn liền với bất động sản đó.
14 Khoản 3c Điều 167 Luật Đất đai 2013 “c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”
33
- Bước 2: Sau khi thụ lý, Công chứng viên có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản, tài sản gắn liền với bất động sản đó trong thời hạn 15 ngày (căn cứ Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP). Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi niêm yết có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết và bảo quản việc niêm yết trong thời hạn niêm yết.
Việc niêm yết các văn bản trên nhằm xác nhận hiện trạng đất, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, hạn chế tình trạng bỏ sót các đồng thừa kế, tranh chấp phát sinh và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
- Bước 3: Sau thời gian niêm yết 15 ngày, nếu không có khiếu nại, khiếu kiện nào và đã có xác nhận của UBND phường, xã thì CCV lập văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế.
- Bước 4: Những người thừa kế sẽ đọc văn bản mà CCV lập, nếu đồng ý với nội dung trong văn bản đó thì tất cả những người thừa kế sẽ cùng ký tên và điểm chỉ vào văn bản thừa kế đó trước sự chứng kiến của CCV; hoặc trường hợp người yêu cầu công chứng tự soạn thảo văn bản thì phải nộp cho Công chứng viên. CCV sẽ kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản, nếu văn bản đạt yêu cầu thì CCV sẽ hướng dẫn các bên thực hiện ký vào văn bản, trường hợp không đạt yêu cầu thì CCV sẽ yêu cầu bổ sung, sửa đổi đến khi đạt yêu cầu mới thì thực hiện việc ký vào văn bản nêu trên.
- Bước 5: CCV thực hiện việc ký, đóng dấu công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
- Bước 6: Người yêu cầu công chứng phải nộp lệ phí và đóng dấu của Tổ chức hành nghề công chứng đó.
Lưu ý: Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Về thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến việc niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản sẽ không tính vào thời hạn công chứng.
34
- Bước 2: Tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất15. Sau khi công chứng văn bản thừa kế (văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản) người nhận thừa kế quyền sử dụng đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại nơi có bất động sản đó.
Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Cán bộ được giao phụ trách tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ hợp lệ theo quy định thì viết phiếu hẹn trả kết quả. Trường hợp hồ sơ không hoặc chưa hợp lệ theo quy định, thì cán bộ sẽ hướng dẫn lại và yêu cầu bổ sung hồ sơ theo quy định.
- Bước 2: Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 3: Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Bước 4: Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người nộp thuế nộp lại biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai (trường hợp này không áp dụng đối với người thừa kế không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính).
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
15 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013.
35
- Bước 5: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao lại cho người sử dụng đất trong trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nộp hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất.
Trường hợp người đề nghị cấp GCN QSDĐ đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận (căn cứ khoản 4 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đồng thời, người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, sự sống chết của con người không thể lường trước được, cho nên không thể yêu cầu họ phải có GCN QSDĐ rồi mới đƣợc chết và cũng không thể phủ nhận hoàn toàn công sức tạo lập tài sản của họ khi còn sống chỉ với lý do họ không có GCN QSDĐ.
Do đó, nếu người nhận thừa kế chứng minh được người đã chết là người sử dụng đất hợp lệ thì quyền sử dụng đất đó đƣợc xác định là di sản thừa kế và đƣợc xem xét cấp GCN QSDĐ.
* Về thời hiệu thừa kế quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện chia thừa kế đƣợc quy định nhƣ sau:
- Đối với thời hiệu yêu cầu chia di sản là QSDĐ của người thừa kế là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Nếu hết thời hạn này thì di sản sẽ thuộc về người thừa kế đang trực tiếp quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau: Di sản sẽ thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 BLDS 2015; hoặc nếu không có người chiếm hữu theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 623 BLDS 2015 thì tài sản sẽ thuộc về Nhà nước.
36
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
- Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế theo quy định tại khoản 2.4 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 nhƣ sau:
+ Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt nhƣ sau:
Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ đƣợc thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó đƣợc thực hiện theo di chúc.
Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
+ Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.
37
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Tài sản luôn gắn liền với cuộc sống của mỗi con người, là điều kiện cần thiết để phục vụ cho sự tồn tại của con người nói riêng và của cả xã hội loài người nói chung.
Trong suốt cuộc đời của mỗi cá nhân, trải qua quá trình lao động đã tạo lập ra đƣợc một khối tài sản để phục vụ cuộc sống, đồng thời họ có toàn quyền định đoạt đối với khối tài sản của mình. Nếu các tài sản đó không được sử dụng hết thì khi người đó chết đi sẽ xuất hiện nhu cầu chuyển dịch các tài sản này cho những người còn sống theo một trình tự luật định đƣợc gọi là thừa kế.
Xuất phát từ ý nghĩa của việc dịch chuyển tài sản từ người đã chết sang những người còn sống. Pháp luật Việt Nam ta đã sớm nhận ra vai trò của thừa kế nên ngay từ những ngày đầu xây dựng nước, các triều đại cũ đã ban hành các chế định về thừa kế, các chế định này tuy chƣa đƣợc hoàn thiện nhƣng có thể thấy đây là chế định rất quan trọng trong hệ thống pháp luật nước ta.
Hơn nữa, trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội để đáp ứng đƣợc đầy đủ các quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong quan hệ thừa kế nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng thì các chế định thừa kế cần đƣợc ghi nhận ở những mức độ khác nhau, phù hợp với điều kiện phát triển của xã hội. Các chế định này, giúp các chủ thể hành xử theo đúng yêu cầu của pháp luật, đạo đức xã hội và là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp sau này.
Tuy nhiên, có điểm khác biệt giữa thừa kế QSDĐ so với thừa kế các tài sản thông thường khác bởi vì nó vừa chịu sự điều chỉnh của quan hệ pháp luật thừa kế nhưng đồng thời cũng chịu sự điều chỉnh của quan hệ pháp luật đất đai. Vì vậy, cần phải vận dụng tất cả các quy định của Luật Đất đai; Bộ Luật Dân sự và các văn bản liên quan khác để giải quyết phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản này.
38