CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức
1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
1.2.2.1. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa
tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện
tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường,
phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng. Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định
phát luật, tạo sự công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện. Đây là nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.2.2. Về công tác giao đất:
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[19]. Tại điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20]. Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành
quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [24].
- Đối tượng giao đất:
Theo điều 54 và điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy định thì Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Các hình thức giao đất của Việt Nam:
17
Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời năm 1987, quy định Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu và thu hồi đất của người không còn nhu cầu. Cũng theo Luật này quy định duy nhất chỉ có một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất không có các quyền được tham gia thị trường quyền sử dụng đất [32].
Đến Luật Đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước mới quy định hai hình thức là giao đất có thu tiền sử
dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng là tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ và có khả năng sinh lời trên phần diện tích đất được giao, cụ thể gồm: Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Giao đất theo hình thức này giúp Nhà nước đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất, bố trí vốn cho các chương trình chính sách công, dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm phát triển đất nước và tạo ý thức trách nhiệm cho người được giao đất sử dụng hợp lý, tiết kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí quỹ đất được giao.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp khoản tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với là tổ chức sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân
cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất. Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,...
Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng.
- Thời hạn giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn [24].
Theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng.
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn thuộc các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện
19
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất đất không quá 70 năm.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất:
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
Theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng; các quyền chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất; các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử xự mà pháp luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào hình thức Nhà nước giao đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ cũng khác nhau. Đối với các tổ chức sử dụng đất có thể chia thành nhiều loại với những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Các tổ chức được giao đất không thu tiền thì không có các quyền chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được phép bán hoặc mua tài sản sở hữu trên đất thuê; tổ chức được giao đất có thu tiền thì có các quyền chuyển quyền sử dụng đất; quy định phân biệt rõ quyền, nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của tổ chức đã thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; xây dựng chế độ tài chính mới khi thực hiện các quyền sử
dụng đất; quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa... Đây là những vấn đề chủ yếu nhất, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, thông thoáng cho các tổ chức thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
1.2.2.3. Về cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
- Đối tượng thuê đất:
Theo quy định tại điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Các hình thức cho thuê đất của Việt Nam:
Trước đây, trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một số quy định sửa đổi bổ sung, trong đó quy định về hình thức thuê đất mà người sử dụng đất có thể trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê
đất cho nhiều năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Luật Đất đai năm 2003 không quy định về trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thay vào đó là
trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam.
Đến nay, theo khoản 1 Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
21
Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong 5 năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với đối tượng là tổ chức trong các trường hợp sau:
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
- Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất:
Về cơ bản quy định này thì Luật Đất đai năm 2013 giữ nguyên như Luật Đất đai 2003 có bổ sung một số nội dung về căn cứ và thời điểm tính tiền cho thuê đất, cụ thể:
+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định = tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó: