CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
1.5. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ
1.5.2. Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư
1.5.2.5. Hội nghị nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 11 Quyết định số 08/ 2008/QĐ-BXD quy định: Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.
Đến Luật nhà ở năm 2014 tại Khoản 1 Điều 102 quy định : Hội nghị nhà
chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã không cho phép chủ sở hữu, người sử dụng có thể cử đại diện hoặc ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư so với quy định cũ.
Ngoài ra, theo quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Hội nghị nhà
chung cư được chia làm 3 loại :
- Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán).
- Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức bất thường khi có một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
- Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất.
1.5.2.6. Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư:
- Hội nghị nhà chung cư lần đầu đối với tòa nhà chung cư:
Stt
Số lần triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu
Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu tham dự
1 Triệu tập hội nghị lần đầu
Tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
2
Triệu tập hội nghị lần thứ hai nếu triệu tập hội nghị lần đầu không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự
Tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự
3
Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai không đủ 50%
đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư
Không phụ thuộc số lượng chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị (theo Điểm a Khoản 5 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD) hoặc Chủ đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ số người tham dự hội nghị theo quy định tại Khoản 2 Điều này và chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban
nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị (theo Điểm b Khoản 5 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD)
- Hội nghị nhà chung cư bất thường đối với tòa nhà chung cư:
Stt Điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường
Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu tham dự
1
Quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD
Tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự
2
Họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT- BXD.
Tối thiểu 75% người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị
3
Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi:
- Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư mà không đủ số lượng người tham dự theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD hoặc Điểm a Khoản 3 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và có văn bản đề nghị của Ban quản trị.
- Có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhưng Ban quản trị nhà chung cư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Không phụ thuộc số lượng chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
- Hội nghị nhà chung cư thường niên đối với tòa nhà chung cư:
Stt Điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên
Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu tham dự
1
Quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD
Tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất
2
Quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c Khoản 2 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD
Tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự
3
Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư mà không đủ số lượng người tham dự theo quy định và có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức thì Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư.
Không phụ thuộc số lượng chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.
Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD chỉ quy định số lượng người tham dự Hội nghị nhà chung cư phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư mà không phân biệt hội nghị nhà chung cư (lần đầu, thường niên, bất thường). Do đó, có một số chung cư, cư dân hầu như thờ ơ, không quan tâm đến việc tham dự Hội nghị nhà chung cư dẫn đến việc không thể tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định để giải quyết các vấn để trong chung cư nên xảy ra tranh chấp, khiếu nại trong chung cư.
Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã có những điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp tình hình thực tế ở Việt Nam hiện nay. Quy định chi tiết về tỉ lệ chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị nhà chung cư đối với những Hội nghị nhà chung cư khác nhau, tùy trường hợp giải quyết những vấn đề khác nhau trong nhà chung cư mà tổ chức Hội nghị nhà chung cư khác nhau (hội nghị bất thường, thường niên). Ngoài ra, còn giao trách nhiệm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp phường) chịu trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư hoặc Ban