CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
2.3.4 Tranh chấp các loại phí trong nhà chung cư
2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu
Công tác thu, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì được thực hiện theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ đến Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích
khác bán, cho thuê mua của người mua, thuê mua hoặc chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho Ban quản trị quản lý, sử dụng.
Trên thực tế, xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc không bàn giao theo yêu cầu của Ban quản trị. Mặc dù luật có quy định, tuy nhiên chủ đầu tư không chịu bàn giao hoặc một số chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí bảo trì cho mục đích riêng.
Ban quản trị phải gửi đơn lên các cơ quan quản lý nhà nước để yêu cầu các cơ quan đề nghị chủ đầu tư bàn giao theo luật định. Theo Luật định, khi Ban quản trị thành lập mà trong 07 ngày làm việc kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao mà không bàn giao, Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thực hiện cưỡng chế theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.
Cụ thể chung cư Harmona tại Phường 14 quận Tân Bình, gồm 19 tầng, có 581 căn hộ, bao gồm đa chức năng: căn hộ để ở, căn hộ cho thuê, văn phòng, nhà giữ trẻ, trung tâm thương mại. Chủ đầu tư đã bán hết căn hộ và người mua cũng đã đóng đầy đủ quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Số tiền kinh phí bảo trì 2% của chung cư là
hơn 100 tỷ đồng, chưa bao gồm lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, phần quỹ bảo trì này, chủ đầu tư đã sử dụng để trả nợ phần tiền vay ngân hàng để thực hiện dự án.
Ngoài ra, trên địa bàn quận Tân Bình chủ đầu tư và cư dân tranh chấp về việc đề nghị chủ đầu tư đóng kinh phí bảo trì 2% đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư chưa bán. Điển hình là nhà chung cư Bàu Cát 2 Lô M Phường 10 được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2007, gồm 260 căn hộ, cao 14 tầng, trong đó phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư là khu vực tầng 1 (siêu thị). Ban quản trị được công nhận từ năm 2009 đến nay chủ đầu tư chưa đóng kinh phí bảo trì 2% đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng (khu vực tầng 1 - siêu thị) của chủ đầu tư chưa bán. Mặc dù mặc Ban quản trị nhiều lần yêu cầu, Sở Xây dựng đề nghị chủ
đầu tư đóng phần kinh phí này theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ và Điểm a Khoản 1 Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định như sau:
“Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó;
phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó”. Chủ đầu tư cho rằng, phần diện tích chủ đầu tư muốn bán nhưng chưa bán được nên chủ đầu tư chưa đóng phần kinh phí bảo trì này.
Ta có thể thấy, các chung cư trên địa bàn thành phố với nhiều hộ dân sinh sống, có một số chung cư với số tiền quỹ bảo trì lên đến hàng trăm tỉ đồng, các cơ quan quản lý nhà nước vẫn chưa có hướng giải quyết cụ thể.
Từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2014 có quy định thời hạn chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì chung cư cho Ban quản trị. Ngoài ra, đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị mặc dù Ban quản trị đã có yêu cầu nhiều lần thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện các thủ tục cưỡng chế bàn giao phần kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Tuy nhiên, hiện nay cũng chưa có hướng dẫn chi tiêết trình tự, thủ tục về cưỡng chế bàn giao để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể áp dụng thực hiện.
Ngoài công tác bàn giao kinh phí bảo trì còn nhiều phức tạp, công tác quản lý, sử dụng kinh phí hiện nay ở một chung cư trên địa bàn thành phố nói riêng, cả nước nói chung còn nhiều bất cập. Trong công tác bảo trì phần sở hữu chung, thực hiện chuyển khoản kinh phí bảo trì để thanh toán cho bên thực hiện bảo trì thì tại Khoản 4 Điều 37 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định các thành phần hồ sơ:
- Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị chuyển tiền và số tiền cần chuyển cho bên thực hiện bảo trì.
- Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì.
- Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường hợp bảo trì đột xuất,
- Hợp đồng bảo trì ký với cá nhân, đơn vị có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ gửi các tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi để thực hiện thủ tục theo quy định. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, khi Ban quản trị thực hiện chuyển khoản cho bên thực hiện bảo trì, các tổ chức tín dụng không yêu cầu thành phần hồ sơ như trên mà chỉ yêu cầu những người đứng tên tài khoản trực tiếp thực hiện các thủ tục theo quy định chung ngân hàng. Do đó, một số Ban quản trị đã lợi dụng để thực hiện thủ tục rút kinh phí bảo trì để thực hiện mục đích cá nhân. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ lợi ích hợp pháp của cư dân khi xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn giữa Ban quản trị và chủ đầu tư.