CHƯƠNG 2: NGHIỆP VỤ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
2.1 Chính sách về nghiệp vụ cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Bưu điện Liên Việt – Chi nhánh Quảng Nam
2.1.1. Đối tượng và phạm vi áp dụng
2.1.1.1. Đối tượng: Quy định này điều chỉnh các nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trách nhiệm và thủ tục thực hiện nghiệp vụ cho vay đối với khách hàng là cá nhân, chủ hộ gia đình vay mua/nhận chuyển nhượng Nhà và/ hoặc Đất đã có Giấy chứng nhận.
2.1.1.2. Phạm vi áp dụng: Quy định này được áp dụng trên toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên việt (không bao gồm phòng giao dịch Bưu điện).
2.1.2. Đặc điểm về sản phẩm
2.1.2.1. Điều kiện vay vốn đối với khách hàng
- Khách hàng cá nhân từ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Tuổi của khách hàng không quá 70 tuổi tại thời điểm hết hạn khoản vay.
- Khách hàng có Hộ khẩu thường trú/Sổ tạm trú hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương tại Địa bàn cho vay.
- Khách hàng không có nợ nhóm 2, không có thẻ tín dụng chậm trả từ 10 ngày trở lên tại thời điểm vay vốn và không có nợ nhóm 3 trở lên, không có thẻ tín dụng chậm trả từ 90 ngày trở lên tại các Tổ chức tín dụng (TCTD) trong vòng 12 tháng gần nhất tính đến thời điểm vay vốn.
- Khách hàng có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ gốc, lãi vay và phí theo thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng.
- Khách hàng có tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định hiện hành của Ngân hàng và pháp luật. Tài sản bảo đảm cho khoản vay phải có giấy tờ hợp pháp và được phép mua bán/chuyển nhượng.
- Các điều kiện khác của khách hàng phải phù hợp với Quy chế cho vay của Ngân hàng trong từng thời kỳ.
2.1.2.2. Điều kiện vay vốn đối với Người đồng trách nhiệm trả nợ (nếu có)
- Là bố/mẹ ruột, vợ/chồng, con ruột, anh/chị/em ruột của khách hàng có cùng trách nhiệm trả nợ trên Hồ sơ vay vốn của Khách hàng.
- Tuổi của Người đồng trách nhiệm trả nợ tại thời điểm kết thúc khoản vay không được vượt quá 70 tuổi.
- Không có nợ từ nhóm 2 trở lên, không có thẻ tín dụng chậm trả từ 10 ngày trở lên tại Ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác trong vòng 12 tháng gần nhất tính đến thời điểm vay vốn.
- Có Hộ khẩu thường trú/Sổ tạm trú hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương cùng Tỉnh, Thành phố với khách hàng vay.
2.1.2.3. Thời hạn cho vay, loại tiền cho vay, thu nợ
a. Thời hạn cho vay căn cứ vào nhu cầu vay vốn, nguồn trả nợ và tài sản bảo đảm của khách hàng nhưng không quá 20 năm kể từ ngày tiếp theo ngày giải ngân đầu tiên.
b. Loại tiền cho vay và thu nợ: Đồng Việt Nam (VNĐ).
2.1.2.4. Mục đích vay vốn
Vay vốn để mua/ nhận chuyển nhượng Nhà, đất ở của khách hàng, gia đình của khách hàng.
2.1.2.5. Tài sản bảo đảm (TSBĐ), định giá TSBĐ và tỷ lệ cho vay trên giá trị TSBĐ a. Tài sản bảo đảm:
- Nhà, đất hình thành từ vốn vay
- Các tài sản bảo đảm khác theo quy định của Ngân hàng và pháp luật trong từng thời kỳ.
b. Định giá TSBĐ: Thực hiện theo chủ trương định giá tập trung của Ngân hàng, Thẩm quyền định giá TSBĐ thực hiện theo quy định của Ngân hàng trong từng thời kỳ.
c. Tỷ lệ cho vay trên giá trị TSBĐ:
- Đối với TSBĐ là bất động sản (bao gồm: nhà, đất hình thành từ vốn vay và/
hoặc nhà, đất khác): Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ theo Quy chế bảo đảm cấp tín dụng của Ngân hàng trong từng thời kỳ +5%.
- Đối với các loại TSBĐ khác: Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ áp dụng theo Quy chế bảo đảm cấp tín dụng của Ngân hàng trong từng thời kỳ.
d. Các vấn đề khác liên quan đến TSBĐ thực hiện theo các Quy định của Ngân hàng và pháp luật trong từng thời kỳ.
2.1.2.6. Số tiền cho vay
Đơn vị kinh doanh căn cứ vào nhu cầu vay vốn, giá trị định giá (đối với TSBĐ hình thành từ vốn vay)/giá trị thị trường của bất động sản mua (đối với TSBĐ khác), loại TSBĐ, khả năng trả nợ của khách hàng,… để quyết định số tiền cho vay đối với khách hàng nhưng không vượt quá các giới hạn sau:
a. Trường hợp TSBĐ là nhà, đất hình thành từ vốn vay: Số tiền cho vay tối đa bằng (=) Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ nhân (*) Giá trị TSBĐ.
b. Trường hợp khách hàng bổ sung thêm TSBĐ khác hoặc dùng TSBĐ khác: Số tiền cho vay tối đa bằng (=) 100% giá trị nhà, đất khách hàng mua/nhận chuyển nhượng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ theo Quy định sản phẩm.
2.1.2.7. Phương thức cho vay và phương thức giải ngân a. Phương thức cho vay: Từng lần.
Điều kiện xét cho vay hoàn vốn: Ngân hàng chỉ cho vay hoàn vốn khi khách hàng/gia đình khách hàng đã có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sang tên hoặc có giấy hẹn của Cơ quan có thẩm quyền về việc nhận giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sang tên. Đồng thời đáp ứng điều kiện:
- Thời hạn xét cho vay vốn tối đa không quá 12 tháng từ thời điểm khách hàng/gia đình khách hàng ký Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đến thời điểm đề nghị vay vốn.
- Thời hạn xét cho vay hoàn vốn tối đa không quá 12 tháng từ thời điểm khách hàng/gia đình khách hàng được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đến thời điểm đề nghị vay vốn trong trường hợp khách hàng vay vốn tiền thanh toán mua đất trúng đấu giá.
- Riêng với trường hợp khách hàng vay hoàn vốn để mua/nhận chuyển nhượng nhà và/hoặc đất cho gia đình khách hàng, chỉ hoàn vốn số tiền mà khách hàng đã thanh toán cho Bên bán/Bên chuyển nhượng. Đơn vị kinh doanh chịu trách nhiệm thu nhập các chứng từ thể hiện số tiền đã thanh toán cho Bên bán/Bên chuyển nhượng là do khách hàng thanh toán.
b. Phương thức giải ngân: chuyển khoản/tiền mặt theo tiến độ thanh toán của khách hàng và phù hợp với các quy định hiện hành của Ngân hàng.
c. Việc giải ngân tiền vay chỉ được thực hiện sau khi khách hàng và các bên liên quan đã hoàn tất:
- Khách hàng đã thanh toán phần vốn tự có đối ứng trong mỗi lần giải ngân tối thiểu tương ứng theo Quy định sản phẩm.
- Đối với trường hợp TSBĐ hình thành từ vốn vay: Các thủ tục vay vốn, thủ tục pháp lý về công chứng Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận cho khách hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo Quy định của pháp luật và ngân hàng (trừ trường hợp Ngân hàng giải ngân vào tài khoản /sổ tiết kiệm phong tỏa của Bên bán/Bên chuyển nhượng được hướng dẫn tại Khoản 2.2, Điều 2, Phụ lục 01 của Quy định này).
- Đối với Tài sản bảo đảm khác: Thủ tục vay vốn, ký kết giấy đặt cọc/Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng. Hoàn thiện các thủ tục thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật và Ngân hàng.
Khách hàng bổ sung sang giấy chứng nhận đã sang tên trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày giải ngân lần đầu.
Ngay khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận đã sang tên từ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khách hàng phải thông báo cho Ngân hàng (nội dung này được quy định trong trường hợp đồng tín dụng).
Đơn vị kinh doanh chịu trách nhiệm đối chiếu bản gốc giấy chứng nhận của bất động sản khách hàng mua ngay trong ngày khách hàng nhận được giấy chứng nhận đã sang tên từ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chức danh chịu trách nhiệm đối chiếu: Giám đốc/Phó giám đốc hoặc Trưởng phòng/Phó phòng khách hàng hoặc Tổ trưởng Tổ khách hàng cá nhân).
Trường hợp khách hàng không bổ sung giấy chứng nhận đã sang tên đúng thời hạn và/hoặc thông tin giấy chứng nhận sang tên không phù hợp với thông tin ban đầu của khoản vay, Ngân hàng thực hiện thu hồi trước hạn.
2.1.2.8 Phương thức trả nợ
Đơn vị kinh doanh căn cứ vào số tiền vay, nguồn trả nợ của khách hàng để phân kỳ trả nợ phù hợp nhưng không vượt quá các giới hạn sau:
a. Đối với khoản vay ngắn hạn:
- Trả gốc: Căn cứ vào nguồn trả nợ của khách hàng để phân kỳ trả nợ gốc phù hợp.
- Trả lãi: Căn cứ vào nguồn trả nợ của khách hàng để phân kỳ trả nợ lãi phù hợp nhưng tối đa không quá 03 tháng/kỳ.
b. Đối với khoản vay trung dài hạn: Theo 01 trong các cách sau:
- Trả nợ gốc và lãi theo niên kim như sau: Định kỳ hàng tháng/quý, khách hàng phải trả một số tiền cố định bao gồm cả gốc và lãi, tối thiểu bằng bình quân (gốc + lãi phải trả dự thu theo lãi suất cho vay tại thời điểm vay vốn)/kỳ, trong đó: Tiền lãi được tính theo dư nợ thực tế, tiền gốc bằng số tiền phải trả hàng tháng/hàng quý trừ (-) đi số tiền lãi phải trả. Kỳ cuối cùng (trùng với ngày đáo hạn khoản vay), khách hàng phải trả hết khoản gốc và lãi vay còn lại các khoản vay.
- Trả nợ gốc đều định kỳ, lãi tính theo dư nợ thực tế: Theo 01 trong 02 cách sau:
Định kỳ hàng tháng, hàng quý hoặc kỳ hạn khác nhưng tối đa không quá 06 tháng/kỳ, khách hàng trả đều một khoản tiền gốc cố định. Tiền lãi được trả hàng
tháng, hàng quý hoặc kỳ hạn khác nhưng tối đa không quá 03 tháng/kỳ, tính theo dư nợ thực tế.
Tiền lãi được trả hàng tháng, hàng quý hoặc kỳ hạn khác nhưng tối đa không quá 03 tháng/kỳ, tính theo dư nợ thực tế. Nợ gốc được trả đều hàng tháng, hàng quý hoặc kỳ hạn khác nhưng tối đa không quá 03 tháng/kỳ theo cấu trúc lịch trả nợ như sau:
ẳ thời hạn vay vốn đầu tiờn: Khỏch hàng trả tối thiểu 20% tổng dư nợ gốc.
ẳ thời hạn vay tiếp theo: Khỏch hàng trả tối thiểu 30% tổng dư nợ gốc.
ẳ thời hạn vay tiếp theo: Khỏch hàng trả tối thiểu 30% tổng dư nợ gốc.
ẳ thời hạn vay cuối cựng: Khỏch hàng trả toàn bộ dư nợ gốc cũn lại.
2.1.2.9. Lãi suất cho vay và phí:
- Lãi suất cho vay, lãi chậm trả, lãi trên dư nợ gốc quá hạn: Theo quy định của Ngân hàng trong từng thời kỳ.
- Các loại phí (nếu có): Áp dụng theo Quy định của ngân hàng theo từng thời kỳ.
2.1.2.10. Hồ sơ cho vay:
- Hồ sơ pháp lý, hồ sơ TSBĐ, hồ sơ vay vốn, hồ sơ tài chính: Theo quy định của Ngân hàng từng thời kỳ.
- Hồ sơ giải ngân: Danh mục hồ sơ giải ngân sẽ thực hiện theo quy định của Ngân hàng trong từng thời kỳ.