CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHI N CỨU
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tình hình kê khai đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới
Australia là thuộc Châu Đại Dương, là lục địa nằm giữa ấn Độ Dương và Thái Bình Dương, tổng diện tích đất là: 7.686.850km2, trong đó diện tích đất đai là 7.617.390km2 và diện tích mặt nước là 68.920km2.
Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có đƣợc cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói cung và quản lý đất đai nói riệng từ rất sớm. Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia độc lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia phát triển một cách liên tục, không có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị. Đây là điều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất và đƣợc xếp vào loại hàng đầu thế giới, vì pháp luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận dụng đƣợc hàng chục luật khác nhau của đất nước.
Liên bang Australia mới độc lập năm 1901 nhƣng Luật pháp, chính sách, quy định về quản lý, sở hữu đất đai của quốc gia này có tính nhất quán, kế thừa và ngày càng hoàn thiện.
Luật đất đai của Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền tích lũy, chuyển nhƣợng, thế chấp, cho thuê hoặc để thừa kế mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế, dân sinh và chủ đất được nhà nước bồi thường.
Từ năm 1958, toàn Liờn bang ệc đó ỏp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đai Torren. Đõy là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam ệc. Australia là một trong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình
thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi mô và vĩ mô. Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước.
Trong hệ thống đất đai đƣợc đăng ký, m i thửa đất đã đăng ký đƣợc cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó. Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan. Giấy này đƣợc gọi là “folio”.
Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký. Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đât đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự ngăn trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Tuy nhiên, luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với Nhà nước phải thực hiện bồi thường thỏa đáng [26].
1.2.1.2. Trung Quốc
Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tƣ bản doanh nghiệp, tồn tại 2 hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể. Quỹ đất chia thành 3 loại theo mục đích sử dụng bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chƣa sử dụng. Cục quản lý đất đai Trung Quốc chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc trong đó có một số nhiệm vụ sau:
- Xây dựng định hướng, chính sách pháp quy liên quan đến quản lý đất đai đồng thời tổ chức quán triệt, kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc, quy định và chính sách đó. Đề xuất các phương án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử dụng đất đai
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, nghiên cứu và xây dựng chiến lƣợc quốc gia về phát triển quản lý đất đai.
- Thanh tra và giải quyết tranh chấp các quyền về đất đai
- Điều tra, thống kê, phân hạng, phân loại đất đai. Lập các bản đồ phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất.
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận về đất đai,….
Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở thành thị và đất xây dựng, công nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Mọi đơn vị, cá nhân không đƣợc xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhƣợng phi pháp đất đai. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữa tập thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất.
Sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách hàng đầu của Trung Quốc.
Đất đai ở Trung Quốc đƣợc phân làm 3 loại, theo mục đích sử dụng
- Đất nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng và sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản và đất dùng cho các công trình thủy lợi.
- Đất xây dựng bao gồm đất xây dựng nhà ở thành thị và nông thôn, đất dùng cho các công trình công cộng, đất khai thác khoáng sản, đất quốc phòng, đất dùng cho khu công nghiệp, dịch vụ …
- Đất chƣa sử dụng là nhóm đất không thuộc hai loại đất trên.
- Ở Trung Quốc hiện có 250 triệu hộ nông dân sử dụng trên 100 triệu ha đất canh tác, bình quân khoảng 0,4ha/hộ gia đình. Vì vậy nhà nước có chế độ bảo hộ đặc biệt đất canh tác.
- Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục đích sử dụng đất trưng dụng. Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia … thì nhà nước sẽ trưng dụng theo pháp luật và có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Cụ thể, tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm liên tiếp trước đó khi bị trương dụng. Tiêu chuẩn h trợ định cư cho m i nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá trị sản lƣợng bình quân của đất canh tác/đầu người thuộc đất bị trưng dụng, cao nhất không vượt quá 15 lần sản lượng bình quân của đất bị trương dụng 3 năm trước đó. Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm phạm, lạm dụng tiền để bù đất trƣng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị trƣng dụng để sử dụng vào mục đích khác [26].
1.2.1.3. Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là “Kadaster”, đã thiết lập ra hệ thống “Kadaster-on-line” đƣợc đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng “Winner of the
e-Europe Awards for e-Government 2005”. Thông tin đƣợc cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lƣợt truy câp m i năm. Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với “Kadaster” vì:
* Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua
* Độ tin cậy
- Hàng năm có rất ít các vụ kiện
- Chuyên viên độc lập trong trường hợp có các vụ án
* Nhanh
- Cấp số pháp lý trực tuyến
- Chuyển nhƣợng trong vòng 1 ngày - Thông tin công bố trên internet
* Rẻ
- Phí chuyển nhƣợng 90 euro - Phí đo đạc 800 euro
- Thông tin 2,95 euro
- Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước
* Chắc chắn
- Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự.
Sở dĩ nhƣ vậy vì “Kadaster-on-line” đƣợc xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng. Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhƣng khi đƣợc đƣa vào hoạt động, “Kadaster-on-line” đã trở thành một hệ thống hoạtđộng rất hiệu quả. “Kadaster-on-line” cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:
Hình 1.1. Hệ thống “Kadaster-on-line” của Hà Lan
- “Kadaster-on-line” cho người sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn) trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí.
- “Kadaster-on-line product” cho tất cả những người dân bình thường, các dịch vụ này đƣợc miễn phí.
Tóm lại hệ thống quản lý đất đai của các nước phát triển tương đối hoàn chỉnh, xây dựng hệ thông tin đất đai đầy đủ và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại. Ở bất kỳ quốc gia nào, hệ thống tài liệu đất đai đƣợc thiết lập đều nhằm mục tiêu quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có, thể hiện cụ thể các thông tin cần thiết về từng thửa đất phục vụ cho việc thu thuế và đảm bảo pháp lý cho thửa đất. Việc lựa chọn hệ thống địa chính phục thuộc vào thể chế chính trị từ đó đưa ra các phương thức và điều luật cụ thể làm cơ sở, là công cụ để quản lý chặt nguồn tài nguyên đất.
Trong xu hướng chung của thế giới, hê thống quản lý đất đai ở nước ta đang trong giai đoạn đƣợc tin học hóa để đảm bảo quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính dễ dàng, tạo mối quan hệ gần gũi giữa nhà nước và người dân. Trong nhiều năm qua, các địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng cơ sơ dữ liệu (CSDL) địa chính ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Một số tỉnh (điển hình nhƣ Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long) và một số thành phố trực thuộc tỉnh khác (Hải Phòng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Bình Thuận) đã cơ bản xây dựng CSDL địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện [26].