CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHI N CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3.1 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại thành phố Biên Hòa
Tại thành phố Biên Hòa đang thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu bằng 2 quy trình:
Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt áp dụng cho toàn bộ các đối tƣợng sử dụng đất trên địa bàn thành phố.
Quy trình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận dạng đơn lẻ áp dụng cho những đối tƣợng chƣa kê khai đăng ký đất đai dạng đồng loạt và đã đăng ký đất đai dạng đồng loạt nhƣng có nhu cầu tự mình hoàn thiện thủ tục để đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Quy trình này đƣợc ban hành kèm theo Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 19/5/2015 của UBND tỉnh Đồng Nai về quy trình giải quyết thủ tục hành chính của UBND cấp huyện.
3.3.1.1. Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt
S đồ 3.1. Quy trình đ ng ký đất đai đồng oạt trên địa àn thành phố Biên Hòa CHUẨN
BỊ ĐIỀU KIỆN TRIỂN
KHAI
THU THẬP TÀI
LIỆU
XÂY DỰNG
KẾ HOẠCH
CHUẨN BỊ VẬT TƢ KINH
PHÍ
CHUẨN BỊ LỰC LƢỢNG T.HUẤN
TUYÊN TRUYỀN THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG
Đ NG KÝ ĐẤT ĐAI
HOÀN THIỆN TÀI
LIỆU
CHỈNH LÝ BỔ SUNG
TÀI LIỆU ĐO ĐẠC
SAO IN BẢN ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC Đ NG
KÝ XÁC MINH
ĐẤT, T N CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
TỔ CHỨC K KHAI Đ NG KÝ HỒ SƠ Đ NG KÝ ĐẤT ĐAI
Trình tự thủ tục thực hiện công tác đăng ký đất đai đồng loạt đƣợc tiến hành thông qua các bước sau:
Bước 1. Công tác chuẩn bị
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai xây dựng kế hoạch kê khai đăng ký trình Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Biên Hòa phê duyệt kế hoạch kê khai đăng ký.
Căn cứ kế hoạch kê khai đăng ký được Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Biên Hòa phê duyệt Hội đồng đăng ký đất đai đƣợc thành lập và tổ chức công tác chuẩn bị (thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tƣ, nhân lực, in sao bản đồ…)
Bước 2. Tổ chức kê khai đăng ký
Sau khi công tác chuẩn bị đã hoàn tất, hội đồng đăng ký đất đai tổ chức triển khai đăng ký, cho người sử dụng đất nhận đất trên bản đồ, phát hồ sơ và hướng dẫn kê khai hồ sơ đăng ký và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất . Sau khi chủ sử dụng kê khai hồ sơ, tổ chức tiếp nhận và phát trả biên nhận cho người sử dụng đất và bàn giao hồ sơ đã tiếp nhận cho UBND xã, phường.
* Thành phần hồ sơ:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến ngồn gốc và quá trình sử dụng đất - Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (đƣợc phát trong quá trình nhận đất trên bản đồ).
- Bản sao giấy tờ về tài sản gắn liền với đất dựng (đối với trường hợp xin cấp tài sản gắn liền với đất;
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (đối với trường hợp xin cấp quyền sở hữu nhà ở;
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất (theo mẫu);
- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
Những trường hợp chưa kê khai đăng ký theo dạng hồ sơ đồng loạt khi có nhu cầu liên hệ trực tiếp bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố Biên Hòa lập thủ tục đăng ký trễ hạn.
3.3.1.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu dạng đồng loạt cho các thửa đất đã kê khai đăng ký
S đồ 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nh n đồng oạt trên địa àn thành phố Biên Hòa HỒ SƠ Đ NG KÝ ĐẤT ĐAI
UBND PHƯỜNG XÃ XÉT DUYỆT HỒ SƠ
V N PHÕNG Đ NG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KIỂM TRA
PHÁP LÝ
LẤY PHIẾU Ý KIẾN KHU DÂN CƢ
XÁC NHẬN QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THẨM TRA HÔ SƠ, CHUYỂN THÔNG TIN
ĐỊA CHÍNH
KIỂM TRA HIỆN TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT
PHÕNG TÀI NGUY N VÀ MÔI TRƯỜNG (Trình ký giấy)
SOẠN THẢO TỜ TRÌNH
UBND THÀNH PHỐ BI N HÕA (Ký giấy)
V N PHÕNG Đ NG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (kiểm tra việc thực hiện NVTC
và phát trả giấy chứng nhận )
Trình tự thủ tục thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận dạng đồng loạt đƣợc tiến hành thông qua các bước sau
Bước 1: Tại UBND cấp ã:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai đồng loạt từ hội đồng đăng ký đất đai, UBND xã, phường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký, xét duyệt nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Biên Hòa.
Bước 2: Tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Biên Hòa;
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Bước 3: tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa .
Kiểm tra hồ sơ và trình UBND thành phố Biên Hòa ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa.
Bước 4: Tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Biên Hòa;
Tiếp nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính từ Chi cục thuế thành phố Biên Hòa và phát trả thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất (nếu người sử dụng đất liên hệ trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh
Biên Hòa) hoặc lập danh sách chuyển giao cho UBND phường, xã nơi có đất để phát trả thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.
Cập nhật dữ liệu địa chính và phát trả giấy chứng nhận cho người sử dụng đất khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Nhƣ vậy, việc tổ chức kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn thành phố Biên Hòa đã đƣợc triển khai trên địa bàn toàn thành phố Biên Hòa, sau khi chủ sử dụng nộp hồ sơ đăng ký trong đó đã kê khai đầy đủ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và các giấy tờ kèm theo để chứng minh, theo đó sẽ rất thuận lợi cho công tác xét duyệt nguồn gốc sử dụng đất của UBND các xã, phường và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chặt chẽ hơn.
Với quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận đồng loạt, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa chủ động phối hợp với UBND xã, phường tổ chức rà soát phân loại hồ sơ đã đăng ký thành các dạng hồ sơ cụ thể nhƣ: hồ sơ cấp đất nông nghiệp, hồ sơ có nguồn gốc sử dụng vào mục đích đất ở trước và sau ngày 15/10/1993, hồ sơ tranh chấp…để UBND xã, phường xác nhận nguồn gốc và quá trình sử dụng đất làm cơ sở cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa thẩm tra đề xuất Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND thành phố Biên Hòa ký cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất sau đó chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
* Ưu điểm:
Việc tổ chức kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận dạng đồng loạt giúp cho người sử dụng đất tiết kiệm được thời gian, không phải đi lại nhiều lần, hồ sơ đăng ký đƣợc kê khai đầy đủ giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc thuận lợi hơn.
Quản lý đƣợc nguồn gốc sử dụng của từng thửa đất. Không làm sai lệch nguồn gốc đất gây ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy.
Đăng ký đất đai dạng đồng loạt là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
*Nhược điểm:
Tại thành phố Biên Hòa việc cấp giấy chứng nhận theo dạng hồ sơ đồng loạt chƣa áp dụng quy định về thời gian giải quyết, dẫn đến sau khi kê khai đăng ký nhiều hồ sơ chƣa đƣợc cấp giấy thời gian kéo dài, đất có sự biến động về ranh giới và chủ sử dụng nhƣng không cập nhật làm cho hồ sơ đăng ký không còn phù hợp với thực tế sử dụng. Do đó yêu cầu phải tiến hành kiểm tra hiện trạng trước khi thực hiện công tác cấp giấy. Tuy nhiên trên thực tế do số lƣợng hồ sơ đồng loạt nhiều nên có những trường hợp không kiểm tra thực địa dẫn đến giấy chứng nhận sau khi ký cấp không phù hợp với đối tƣợng đang sử dụng thửa đất.
Nhiều chủ sử dụng do không sinh sống tại địa phương nên khi giấy chứng nhận đã đƣợc cấp nhƣng không biết thông tin để liên hệ nhận giấy chứng nhận.
3.3.1.3. Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu dạng hồ s đ n lẻ
Lưu đồ Đ n vị thực hiện
Thời gian giải quyết (27 ngày) Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả hồ sơ (cấp xã, huyện)
01 ngày (trường hợp nộp tại cấp xã thì thời gian cộng thêm 02
ngày)
Chi nhánh
VPĐKĐĐ 05 ngày
Chi nhánh
VPĐKĐĐ Chi cục
Thuế 05 ngày
Phòng Tài nguyên
và Môi trường 05 ngày
UBND cấp huyện 05 ngày
Phòng Tài nguyên
và Môi trường 01 ngày
Chi nhánh
VPĐKĐĐ 02 ngày
Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả hồ sơ 01 ngày
S đồ 3.3. Quy trình cấp giấy chứng nh n ạng đơn ẻ tại thành phố Biên Hòa Trình tự thủ tục thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tiến hành thông qua các bước sau:
Tiếp nhận hồ sơ
Cập nhận chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai,
chuyển Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
Kiểm tra; lấy ý kiến cơ quan liên quan, thẩm tra, lập phiếu chuyển thông tin địa chính gửi Chi cục
Thuế
Xác định nghĩa vụ tài chính; gửi thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đến bộ
phận tiếp nhận
Ký Giấy chứng nhận
Tiếp nhận hồ sơ đã ký duyệt, chuyển Chi nhánh VPĐKĐĐ
Trả kết quả Thẩm định hồ sơ,
thảo Tờ trình, in Giấy chứng nhận;
chuyển hồ sơ đến Phòng TNMT
Kiểm tra hồ sơ, trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận
Bước 1: Tiếp nhận hồ s (01 ngày làm việc)
Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND xã, trong thời hạn không quá 1 ngày làm việc, UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện.
Cán bộ tiếp nhận và trả kết quả (cấp huyện) kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ:
Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận, in biên nhận hồ sơ, thông báo về số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính, hẹn thời gian người sử dụng đất đến nộp nghĩa vụ tài chính - in trên biên nhận, hẹn ngày trả kết quả, trao biên nhận cho người nộp hồ sơ;
chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, thiều hoặc không hợp lệ, viết nội dung cần bổ sung trên phiếu hướng dẫn để người nộp hồ sơ bổ sung đúng quy định.
Bước 2: Kiểm tra, lấy ý kiến, chuyển thông tin sang Chi cục thuế thành phố Biên Hòa (05 ngày làm việc)
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ và kiểm tra hồ sơ
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện giải quyết, trong thời gian 5 ngày Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa chuyển thông tin cho Chi cục thuế thành phố để tính thuế, gửi văn bản lấy ý kiến phòng Quản lý Đô thị đối với trường hợp có cấp sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết, trong thời gian tôi đã 3 ngày lầm việc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa làm văn bản, nêu rõ lý do, trả hồ sơ cho bộ phận và trả kết quả để trả cho người dân
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ trình ký, xác định nghĩa vụ tài chính (05 ngày làm việc) Trong thời gian không quá 5 ngày, chi cục thuế phải xác định nghĩa vụ tài chính, ban hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính (đồng thời trong thời gian này phòng Quản lý đô thị có ý kiến về nhà sở tài sản trên đất trường hợp có cấp sở hữu nhà ở, tài sản trên đất gửi về Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa;
Chuyển thông báo thuế cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quản hồ sơ để trao cho người sử dụng đất và gửi qua đường bưu điện trong trường hợp người dân đăng ký khi nộp hồ sơ.
Người sử dụng đất nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp các khoản thu về nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trong thời gian Chi cục thuế xác định nghĩa vụ tài chính Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ; lập tờ trình, in giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong thời
gian không quá 5 ngày)
Bước 4: Phòng tài nguyên và Môi trường kiểm tra, trình ký giấy chứng nhận (05 ngày)
Bước 5: UBND thành phố Biên Hòa ký giấy chứng nhận (05 ngày)
Bước 6: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận chuyển giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa (01 ngày)
Bước 7: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa cập nhật hồ sơ chuyển giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (02 ngày)
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa vào sổ cấp giấy, cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, scan giấy chứng nhận để lưu trữ chuyển giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.
Bước 8: Trả kết quả (01 ngày)
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ phát trả giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, kiểm tra cập nhật hồ sơ tính thuế, thu lệ phí địa chính, phát trả giấy chứng nhận cho người sử dụng đất và chuyển hồ sơ lưu theo quy định.
Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố Biên Hòa.
* Thành phần hồ sơ:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);;
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến ngồn gốc và quá trình sử dụng đất - Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (đƣợc phát trong quá trình nhận đất trên bản đồ).
- Bản sao giấy tờ về tài sản gắn liền với đất dựng (đối với trường hợp xin cấp tài sản gắn liền với đất;
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (đối với trường hợp xin cấp quyền sở hữu nhà ở;
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất (theo mẫu);
- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất).
Với quy trình này người sử dụng đất phải tự liên hệ với UBND xã phường cung cấp hồ sơ gốc và các giấy tờ liên quan để làm cơ sở xét duyệt nguồn gốc và quá trình