Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất
3.3.1. Hiệu quả kinh tế - Đối với Nhà nước
Quản lý hiệu quả tài nguyên đất là một khâu quan trọng trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sau khi hình thành khu dân cư với các yếu tố về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ làm cho các khu đất có khả năng sản xuất Nông nghiệp kém hiệu quả, hoặc các khu đất chưa được sử dụng thành các khu dân cư mới sẽ khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có của địa phương. Bên cạnh đó, dưới sức ép về dân số và nhà ở, việc quy hoạch và xây dựng các khu dân cư đón đầu việc chuyển mục đích sử dụng đất hình thành các khu dân cư tự phát sẽ đảm bảo sự hợp lý trong việc sử dụng đất. Trong các khu dân cư thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
70
tại thành phố Việt Trì được sử dụng quỹ đất có địa hình thấp trũng, khả năng canh tác nông nghiệp thấp.
- Sự chênh lệch giữa giá trúng và giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Đấu giá QSD đất là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương.
- Đấu giá QSDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây.
Đấu giá quyền sử dụng đất ở còn mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất số tiền thu được sẽ thấp hơn nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu qua 4 dự án nêu trên cho thấy lợi ích kinh tế hình thức đấu giá QSDĐ đem lại.
Như vậy, với 4 dự án được lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Việt Trì đã thu về cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 12.827.123.000 đồng, trong khi đó số tiền thu được theo mức giá khởi điểm quy định là 12.000.400 đồng. Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 4 dự án nghiên cứu 827.123.000 đồng, cao gấp khoảng 1,07 lần so với tổng giá khởi điểm.
* Đối với người sử dụng đất
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSD đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá
71
về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
3.3.2. Hiệu quả xã hội
Thị trường bất động sản ở thành phố Việt Trì cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở thành phố Việt Trì.
Từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhiều công trình của thành phố, nhiều đường bê tông đã được làm mới và nâng cấp, cải tạo tại các công trình phúc lợi. Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện,....
Nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp.
Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý mà tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
72
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
- Đấu giá QSD đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền thành phố thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, thị trấn trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
- Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, các khu vực đất có khả năng sản xuất Nông nghiệp kém các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng.
- Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử dụng đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.
- Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSD đất vì nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết nếu cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất.
Để thực hiện được việc đấu giá QSDĐ ở hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi cao. Chính vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch, góp phần thực hiện hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của các địa phương
3.3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.4.1 Công tác tổ chức
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín nhưng kết quả đấu giá một số khu đất vẫn không đạt mức giá cao.
- Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa được đào
73
tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định cụ thể để phòng tránh, chưa có chế tài xử phạt.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
3.3.4.2. Đối với người tham gia đấu giá
- Một số trường hợp người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường.
Việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.
- Một số người tham gia đấu giá thực hiện quy chế đấu giá không nghiêm túc, hiện tượng mua hồ sơ rồi cùng người thân nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất diễn ra phổ biến.
- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.