Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Đến 12/2003 cả nước cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha đạt 94,8% diện tích đất đang sử dụng cần cấp. (Văn phòng chính phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP về Kết luận của Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 06/5/2014).

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội. (Đào Trung Chính 2007, “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê - cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.

Về tình hình chuyển nhượng QSDÐ: Chuyển nhượng QSDÐ đã thực sự đáp ưng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDÐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, nhiều hộ dân chuyển nhượng QSDÐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

(Luật số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, Bộ luật dân sự).

Về tình hình thừa kế QSDÐ: Thừa kế QSDÐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDÐ là công việc nội bộ gia đình theo truyên thống "cha truyền con nối", khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDÐ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Hiến pháp năm 2013 quy định rõ mọi người có quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội).

Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ: bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay nước ta khi con cái trưởng thành łập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc dùng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và łợi ích hợp pháp biến cần của người được tặng cho quyền sử dụng đất.

Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT- BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Quy định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các cấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

Ngày 4/4/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Cũng theo Thông tư, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương.

* Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, co quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch vì còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Ðình Bồng và các tác giả, 2007).

Công tác đăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất hiện nay còn có một số hạn chế, vướng mắc bởi vì giữa việc thực hiện các quyền và đăng ký các quyền đó còn có nhiều khoảng cách do những nguyên nhân về thủ tục hành chính, các chính sách quy định hay yếu tố chủ quan do con người chi phối.

Chương 2