3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017
3.2.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính
3.2.1.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ theo đơn vị hành chính Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn KKT Vân Đồn giai đoạn từ năm 2015 - 2017 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ huyện cho thây tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện rất sôi động với tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ huyện trong 3 năm là 2717 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 1.237.273 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất tại thị trấn Cái Rồng trung tâm huyện với 823 hồ sơ và xã Hạ Long với 811 hồ sơ.
Các xã còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó 2 xã thấp nhất là xã Bình Dân với 9 hồ sơ và xã Thắng Lợi với 10 hồ sơ.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại 12 đơn vị hành chính của huyện trong 3 năm từ 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.7:
Nhìn vào bảng trên ta thấy thị trấn Cái Rồng là đơn vị dẫn đầu về số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDÐ với tổng số 823 hồ sơ. Tiếp đến là xã Hạ Long với 811 hồ sơ, thứ 3 là xã Đông Xá với 565 hồ sơ. Có thể nhận xét
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
chung là các xã, thị trấn nhóm 1 có số lượng hồ sơ nhiều hơn cả như: Thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá là các xã, thị trấn có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều hơn cả, mỗi đơn vị trên dưới 600 hồ sơ, trong đó cao nhất là Thị trấn Cái Rồng. Nguyên nhân là do Thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá là các xã, thị trấn có trục đường tỉnh lộ 334 đi qua, là đơn vị hành chính có diện tích tự nhiên , mật độ dân cư lớn, có đủ điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ thương mại du lịch và kinh tế - xã hội và đặc biệt là nơi có không khí trong lành, giáp biển thuận lợi về giao thông đường bộ và đường thủy, gần cảng cá, cảng du lịch đi các tuyến đảo nên có nhiều người tìm đến đây để mua đất.
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017
STT Ðơn vị hành chính Tổng số
Hồ Sơ Diện tích (m2)
1 Thị trấn Cái Rồng 823 123.450
2 Xã Hạ Long 811 486.334
3 Xã Đông Xá 565 282.567
4 Xã Đoàn Kết 280 196.432
5 Xã Bình Dân 9 9.911
6 Xã Đài Xuyên 14 2.837
7 Xã Vạn Yên 55 55.046
8 Xã Quan Lạn 40 14.428
9 Xã Minh Châu 60 42.776
10 Xã Ngọc Vừng 38 13.209
11 Xã Thắng Lợi 10 2.439
12 Xã Bản Sen 12 7.844
Tổng 2717 1.237.273
(Nguồn VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Các xã còn lại thuộc nhóm 2 có số lượng hồ sơ ít hơn. Trong đó nhiều nhất trong nhóm này là các xã: Xã Đoàn Kết, Quan Lạn, Minh Châu, Vạn Yên, Ngọc Vừng là những đơn vị có số lượng hồ sơ nhiều hơn hẳn các xã còn lại (từ 38 đến 280 hồ sơ); ít nhất là các xã Bình Dân, Đài Xuyên, Thắng Lợi, Bản Sen, là các xã có số lượng hồ sơ chuyên nhượng ít nhất hơn cả (từ 9 - 14 hồ sơ), trong đó ít nhất là xã Bình Dân. Nguyên nhân là do đất đai ít có người quan tâm, không có nhà đầu tư vào địa bàn, điều kiện và giao thông không thuận lợi, đời sống người dân còn nghèo.
Với tình hình chuyển nhượng QSDÐ nhiều như trên thì cho thấy sự phát triển kinh tế trong địa bàn KKT Vân Đồn chưa đồng đều, đời sống nhân dân ở một số xã còn gặp nhiều khó khăn.
3.2.1.2. Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ theo đơn vị hành chính
Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn KKT Vân Đồn giai đọan từ năm 2015 - 2017 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ huyện cho thấy tình hình thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện chưa cao với tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ huyện trong 3 năm là 79 hồ sơ với tổng diện tích đất thừa kế QSDÐ là 24.320 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn. Tình hình thừa kế QSDÐ diễn ra nhiều nhất tại thị trấn Cái Rồng với 18 hồ sơ, xã Hạ Long với 17 hồ sơ và xã Đông Xá với 16 hồ sơ.
Các xã còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó thấp nhất là xã Bình Dân, Đài Xuyên, Thắng Lợi với 1 hồ sơ.
Kết quả thừa kế QSDĐ tại 12 đơn vị hành chính của huyện trong 3 năm từ 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.8:
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017
STT Ðơn vị hành chính Tổng số
Hồ Sơ Diện tích (m2)
1 Thị trấn Cái Rồng 18 4.365
2 Xã Hạ Long 17 3.876
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Xã Đông Xá 16 4.969
4 Xã Đoàn Kết 8 3.212
5 Xã Bình Dân 1 540
6 Xã Đài Xuyên 1 800
7 Xã Vạn Yên 4 1.950
8 Xã Quan Lạn 5 1.520
9 Xã Minh Châu 2 1.050
10 Xã Ngọc Vừng 4 1.238
11 Xã Thắng Lợi 1 200
12 Xã Bản Sen 2 600
Tổng 79 24.320
(Nguồn: VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn)
Nhìn vào bảng trên ta thấy thị trấn Cái Rồng là đơn vị dẫn đầu về số lượng hồ sơ thừa kế QSDÐ với tổng số 18 hồ sơ. Tiếp đến là xã Hạ Long với 17 hồ sơ, thứ 3 là xã Đông Xá với 16 hồ sơ. Các xã còn lại có số lượng hồ sơ ít hơn. Trong đó ít nhất là xã Bình Dân, Đài Xuyên, Thắng Lợi với 1 hồ sơ, xã Minh Châu, Bản Sen với 2 hồ sơ. Sở dĩ số trường hợp để thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện ít là xuất phát từ hai lý do chủ yếu sau dây:
Một là, các quan hệ thừa kế trên địa bàn xã xảy ra ít. Chủ yếu là do người thân, người sử dụng đất đã có chuẩn bị trước để tránh phát sinh quan hệ thừa kế QSDÐ.
Hai là, do người sử dụng đất thường chuẩn bị trước, đã thực hiện quyền cho tặng QSDÐ trước khi chết. Trong 79 trường hợp ở trên, Có 70 trường hợp để thừa kế không qua di chúc, 9 trường hợp để thừa kế theo giải quyết của pháp luật.
3.2.1.3. Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ theo đơn vị hành chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn KKT Vân Đồn giai đoạn từ năm 2015 - 2017 theo sô liệu tổng hợp từ Văn phòng Ðăng ký QSDÐ huyện cho thấy tình hình tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện chưa cao so với tình hình thực tế tại địa phương tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDÐ huyện trong 5 năm là 146 hồ sơ vói tổng diện tích đất tặng cho QSDÐ là 45.418 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn. Tình hình tặng cho QSDÐ diễn ra nhiều nhất tại thị trấn Cái Rồng với 36 hồ sơ, xã Hạ Long với 31 hồ sơ, xã Đông Xá và Đoàn Kết với mỗi xã 20 hồ sơ. Các xã còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó thấp nhất là xã Bình Dân với 01 hồ sơ, xã Thắng Lợi với 02 hồ sơ, xã Bản Sen với 02 hồ sơ.
Kết quả tặng cho QSDĐ tại 12 đơn vị hành chính của huyện trong 3 năm từ 2015 - 2017 được thể hiện trong bảng 3.9:
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017
STT Ðơn vị hành chính Tổng số
Hồ Sơ Diện tích (m2)
1 Thị trấn Cái Rồng 36 6.975
2 Xã Hạ Long 31 11.245
3 Xã Đông Xá 20 4.329
4 Xã Đoàn Kết 20 5.732
5 Xã Bình Dân 1 800
6 Xã Đài Xuyên 3 2.100
7 Xã Vạn Yên 8 3.251
8 Xã Quan Lạn 8 3.544
9 Xã Minh Châu 9 4.049
10 Xã Ngọc Vừng 6 1.843
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 Xã Thắng Lợi 2 800
12 Xã Bản Sen 2 750
Tổng 146 45.418
(Nguồn VPĐKQSDĐ huyện Vân Đồn)
Đến ngày 01/07/2004 - ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì pháp luật và nay là Luật đất đai 2013 chính thức cho phép các chủ sử dụng đất được tặng cho QSDĐ nhưng trong thực tế việc tặng cho QSDĐ đã diễn ra từ nhiều năm trước.
Qua tổng hợp số liệu tại bảng 3.9 ta thấy việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của tại khu vực điều tra trên địa bàn huyện Vân Đồn tương đối ổn định, người dân có ý thức trong việc thực hiện quyền của mình đặc biệt là người dân tại thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long. Việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép.
Số liệu tổng hợp tại thị trấn Cái Rồng (36 trường hợp), xã Hạ Long (31 trường hợp), xã Đông Xá, xã Đoàn Kết là những xã, thị trấn có số lượng trường hợp tặng cho QSDĐ nhiều nhất của huyện, chứng tỏ nhận thức của người dân các xã, thị trấn về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cao, đã đăng ký theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại các địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác, việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
Từ khi Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế thu nhập
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm thuế thu nhập cá nhân, trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh (chị, em) sang em (anh, chị) thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2% (vì tài sản của gia đình gồm cả vợ và chồng có QSD). Điều này nói lên quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất.
Ngoài ra, việc tặng cho QSDÐ cũng bộc lộ nhiều mặt hạn chế và bị cản trở bởi các nguyên nhân chủ quan và khách quan sau đây:
Việc tặng cho QSDÐ có thể dẫn tới việc đất đai bị chia nhỏ, cản trở việc tích tụ ruộng đất, là trở ngại cho quá trình công nghiêp hóa, cơ giới hóa trong sản xuất nông nghiệp trong thời gian tới. Ðồng thời sẽ làm giảm sự chuyên môn hóa trong sản xuất nông nghiệp hàng hoá, không mang quy mô rộng, gây khó khăn trong khâu thu mua nông sản.
Bên cạnh đó, trong giai đoạn 2015 - 2017 nhiều Quyết định mới của UBND tỉnh Quảng Ninh được ban hành và điều chỉnh các Quyết định trước đã ban hành nên cũng làm tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng chậm được thực hiện. Từ đó cũng gây ảnh hưởng đến việc tặng Cho QSDÐ của người dân.
3.2.1.4. So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ giữa 11 xã và 01 thị trấn với nhau Kết quả chuyển nhượng QSDÐ cúa 12 đơn vị trong từng năm được thể hiện cụ thể trong các Bảng 3.10. Qua đây có thể thấy rõ sự biến động về số lượng hồ sơ chuyển nhượng và diện tích chuyển nhượng QSDÐ các đơn vị xã, thị trấn qua từng năm từ 2015 - 2017.
Bảng 3.10: So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 STT Ðơn vi Số hồ sơ và diện tích chuyển nhượng các năm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
hành chính 2015 2016 2017 Tổng
HS Diện tích
(m2) HS Diện
tích (m2) HS Diện tích
(m2) HS Diện tích (m2) 1 Thị trấn Cái Rồng 101 15.150 104 15.600 618 92.700 823 123.450 2 Xã Hạ Long 108 64.832 140 84.235 563 337.267 811 486.334 3 Xã Đông Xá 127 63.568 114 56.423 324 162.576 565 282.567 4 Xã Đoàn Kết 36 25.123 47 32.472 197 138.837 280 196.432
5 Xã Bình Dân 1 800 0 0 8 9.111 9 9.911
6 Xã Đài Xuyên 2 420 8 1.467 4 950 14 2.837 7 Xã Vạn Yên 21 18.932 9 9.278 25 26.836 55 55.046 8 Xã Quan Lạn 2 760 10 4.200 28 9.468 40 14.428 9 Xã Minh Châu 5 3.345 13 9.502 42 29.929 60 42.776 10 Xã Ngọc Vừng 0 0 13 5.025 25 8.184 38 13.209
11 Xã Thắng Lợi 4 800 3 904 3 735 10 2.439
12 Xã Bản Sen 0 0 5 2.995 7 4.849 12 7.844
Tổng 407 193.730 466 222.101 1844 821.442 2717 1.237.273 Tỷ lệ (%) 14,98 15,66 17,15 17,95 67,87 66,39 100 100
(Nguồn: Văn phòng ÐKQSDÐ huyện Vân Đồn)
Qua bảng tổng hợp số liệu tại Văn phòng ĐKQSD đất huyện Vân Đồn từ năm 2015 đến năm 2017 thể hiện tại bảng 3.10 ta thấy: có tổng số 2717 trường hợp được thực hiện qua Văn phòng ĐKQSD đất. Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt. Tại thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long, xã Đông Xá có thương mại dịch vụ - du lịch phát triển; giáp đường tỉnh lộ 334, giáp cảng, biển nên việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại xã Bình Dân, Thắng Lợi, Bản Sen thuần nông và là xã đảo xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:
Đối với thị trấn Cái Rồng, nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2015 đến năm 2017 đều lớn và có mức độ khá ổn định chỉ riêng năm 2017 lượng giao dịch tăng đột biến (618 trường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
hợp) do thị trường bất động sản sôi động đặc biệt là tại khu đô thị Thống Nhất do thông tin huyện Vân Đồn được quy hoạch là một trong ba đơn vị Hành chính kinh tế đặc biệt. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất cả giai đoạn từ năm 2015- 2017 là 823 trường hợp.
Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch một trong ba đơn vị Hành chính kinh tế đặc biệt thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn Cái Rồng diễn ra rất mạnh. Giá đất đây tăng lên rất cao, dao động từ 20 triệu đến 30 triệu/m2, trong khi ở xã Đoàn Kết dao động từ 10 triệu đến 15 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp.
Tại xã Hạ Long, Đông Xá lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Cả thời kỳ xã Hạ Long có 811 trường hợp chuyển nhượng đất, Đông Xá 565 trường hợp. Trước thông tin quy hoạch Khu hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn nên trong năm 2017 giá đất tại 2 xã Hạ Long, Đông Xá tăng đột biến so với thời điểm năm 2015.
Qua điều tra thấy số lượng người chuyển nhượng QSDĐ đến đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất tương đối cao. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong giai đoạn công nghiệp hóa-hiện đại hóa, đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung-cầu luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của KKT Vân Đồn.
3.2.1.5. So sánh kết quả thừa kế QSDÐ giữa 11 xã và 01 thị trấn với nhau Kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị trong từng năm được thể hiện cụ thể trong các Bảng 3.11. Qua đây có thể thấy rõ sự biến động về số lượng hồ sơ thừa kế và diện tích thừa kế QSDÐ các đơn vị xã, thị trấn qua từng năm từ 2015 - 2017.
Bảng 3.11: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017
STT Ðơn vị hành chính
Số hồ sơ và diện tích thừa kế các năm
2015 2016 2017 Tổng
HS
Diện tích (m2)
HS
Diện tích (m2)
HS
Diện tích (m2)
HS
Diện tích (m2) 1 Thị trấn Cái Rồng 4 980 4 1.060 10 2.325 18 4.365 2 Xã Hạ Long 4 860 6 1.320 7 1.696 17 3.876 3 Xã Đông Xá 5 1.430 5 1.630 6 1.909 16 4.969 4 Xã Đoàn Kết 2 820 2 680 4 1.712 8 3.212
5 Xã Bình Dân 0 0 0 0 1 540 1 540
6 Xã Đài Xuyên 0 0 0 0 1 800 1 800
7 Xã Vạn Yên 1 480 1 600 2 870 4 1.950