CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, CƠ CẤU NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH
V.1. Tổng mức đầu tư
V.1.1 Cơ sở tổng mức đầu tư a) Luật, thông tư, nghị định hiện hành
Tổng mức đầu tư cho dự án “Nhà hát 3KQ opera” được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng 50/2014/QH13 năm 2014;
- Luật đầu tư công 49/2014/QH13 năm 2014;
- Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
- Công văn 1776/BXD-VP về tính toán định mức Dự toán công trình xây dựng;
- Nghi định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
- Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng: Hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết định 79/QĐ-BXD công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
- Thông tư 10/2020/TT-BTC ngày 20/2/2020 của Bộ Tài Chính quy định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Quyết định 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của bộ xây dựng
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.
- Ước lượng chi phí dựa theo các dự án có trước;
- Ước lượng chi phí theo tài nguyên;
- Ước lượng chi phí theo Bottom-up.
V.1.2. Nội dung tổng mức đầu tư
a) Tính toán các khoản chi phí cho phương án 1
Dự án được xây dựng trên tổng diện tích gần 9.000m2, trong đó công trình nhà hát 3 tầng có quy mô 600 chỗ ngồi với tổng diện tích sàn 6200m2. Trong đó diện tích sàn tầng hầm 2000m2, tầng mái 1400m2. Móng công trình sử dụng phương án cọc khoan nhồi (CKN) do cấu trúc nền đất yêu của khu vực. Kết cấu chính của công trình bằng bê tông cốt thép dự ứng lực.
►Chi phí quỹ đất: Hiện tại quy đất tại thành phố khu vực này còn 5000m2, vậy còn cần giải toả thêm 4000m2 đất quy hoạch. Dựa trên Công văn 12935/SXD- KTXD Hồ Chí Minh 2019 thời điểm tính toán đối với Bảng giá nhà, đất ở việc đền bù 1m2 đất tại vị trí khu đô thi mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP.HCM được ước lượng vào khoảng 8.000.000 VNĐ/m2.
Vậy chi phí đất cho 4000m2 đất quy hoạch: Chi phí đất = 8.000.000*4000=32 tỷ VNĐ
►Chi phí xây dựng: ước lượng dựa trên chi phí các công trình kiến trúc nhà hát trên thế giới, các công trình xây dựng trên địa bản thành phố, phương án kiến trúc tổng thể nhà hát.
Kết cấu (đã bao gồm hoàn thiện)
Kết cấu Diện tích
(m2) Đơn giá( tr VND/m2) Chi phí ( tỷ VND )
Phần Móng (CKN) - - 100
Tầng hầm 2000 35 75
Tầng Thân 4200 30 126
Hệ thống kĩ thuật - - 50
Tổng - - 345
Trang thiết bị
Số lượng Đơn giá ( tr VND) Chi phí ( tỷ VND)
Ghế Thuỵ sĩ 600 60 36
Dụng cụ âm nhạc - - 100
Các thiết bị khác - - 20
Tổng - - 156
►Chi phí dự phòng
+ Dự phòng cho yếu tố trượt giá, lạm phát: 10 %
QUẢN LÍ DỰ ÁN XÂY DỰNG 3KQ CONSTRUCTION GROUP
DỰ ÁN NHÀ HÁT 3KQ OPERA THỦ THIÊM
Dự phòng trượt giá nhằm bù lại sự tăng giá nội địa và quốc tế đối với các hạng mục kinh phí của dự án, được tính toán hằng năm và tích lũy trong suốt quá trình thực hiện dự án.Được tính toán dựa trên xu hướng của các chỉ số tăng giá.
Dự phòng cho yếu tố trượt giá:
(32+345+156)*10 % =53.3 tỷ VND
+ Dự phòng cho khối lượng phát sinh: 10 %
Dự phòng cho khối lượng phát sinh do các yếu tố không lường trước được, chi phí dự phòng do khối lượng phát sinh bằng 10% chi phí xây dựng và máy móc thiết bị phù hợp với Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Dự phòng cho khối lượng phát sinh:
345 * 10 % =34.5 tỷ VND
►Chi phí quản lý: Chi phí quản lý dự án nhà hát “3KQ Opera” bao gồm các chi phí liên quan đến chi phí thiết kế, mới thầu, quản lý dự án, quản lý chất lượng và các chi phí liện quan khác. Được lấy bằng 15% tổng chi phí của dự toán chi phí xây lắp kết cấu và chi phí phát sinh
Chi phí quản lý:
(345+34.5) * 15 % =56.925 tỷ VND
b) Tính toán các khoản chi phí cho phương án 2
Dự án được xây dựng trên tổng diện tích gần 8.000m2, trong đó công trình nhà hát 4 tầng (3 tầng nổi + 1 hầm để xe) có quy mô 650 chỗ ngồi với tổng diện tích sàn 6.400m2. Trong đó diện tích sàn tầng hầm 1900m2. Móng công trình sử dụng phương án cọc khoan nhồi (CKN) do cấu trúc nền đất yêu của khu vực.
►Chi phí quỹ đất: Hiện tại quy đất tại thành phố khu vực này còn 5000m2, vậy còn cần giải toả thêm 3000m2 đất quy hoạch. Dựa trên Công văn 12935/SXD- KTXD Hồ Chí Minh 2019 thời điểm tính toán đối với Bảng giá nhà, đất ở việc đền bù 1m2 đất tại vị trí khu đô thi mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP.HCM được ước lượng vào khoảng 8.000.000 VNĐ/m2.
Vậy chi phí đất cho 4000m2 đất quy hoạch: Chi phí đất = 8.000.000*3000=24 tỷ VNĐ
►Chi phí xây dựng: ước lượng dựa trên chi phí các công trình kiến trúc nhà hát trên thế giới, các công trình xây dựng trên địa bản thành phố, phương án kiến trúc tổng thể nhà hát.
Kết cấu
Kết cấu Diện tích
(m2) Đơn giá( tr VND/m2) Chi phí ( tỷ VND )
Phần Móng (CKN) - - 110
Tầng hầm 1900 35 66.5
Tầng Thân 4500 30 135
Hệ thống kĩ thuật - - 55
Tổng - - 366.5
Trang thiết bị
Số lượng Đơn giá ( tr VND) Chi phí ( tỷ VND)
Tổng - - 159
►Chi phí dự phòng
+ Dự phòng cho yếu tố trượt giá, lạm phát: 10 %
Dự phòng trượt giá nhằm bù lại sự tăng giá nội địa và quốc tế đối với các hạng mục kinh phí của dự án, được tính toán hằng năm và tích lũy trong suốt quá trình thực hiện dự án.Được tính toán dựa trên xu hướng của các chỉ số tăng giá.
Dự phòng cho yếu tố trượt giá:
(24+366.5+159)* 10 % =54.95 tỷ VND + Dự phòng cho khối lượng phát sinh: 10 %
Dự phòng cho khối lượng phát sinh do các yếu tố không lường trước được, chi phí dự phòng do khối lượng phát sinh bằng 10% chi phí xây dựng và máy móc thiết bị phù hợp với Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Dự phòng cho khống lượng phát sinh:
366.5 * 10 % =36.65 tỷ VND
►Chi phí quản lý: Chi phí quản lý dự án nhà hát “3KQ Opera” bao gồm các chi phí liên quan đến chi phí thiết kế, mới thầu, quản lý dự án, quản lý chất lượng và các chi phí liện quan khác. Được lấy bằng 15% tổng chi phí của dự toán chi phí xây lắp kết cấu và chi phí phát sinh
Chi phí quản lý:
(366.5+36.65) * 15 % =60.743 tỷ VND
V.1.3. Kết quả phân tích tổng mức đầu tư
Hạng mục Phương án 1 (tỷ VND) Phương án 2 (tỷ VND)
ĐẤT 32 24
KẾT CẤU 345 366.5
TRANG THIẾT BỊ 156 159
DỰ PHÒNG 88 91.6
QUẢN LÝ 56.925 60.743
TỔNG 677.925 701.843
NHẬN XÉT: nhìn chung cả 2 phương án đều có sự ước lượng tổng mức đầu tư tương đương nhau, sự chệnh lệch là không quá 5%. Phương án 2 cho tổng mức đầu tư lớn hơn phương án 1 là 23.918 tỷ VND.