2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.3.2. Chính sách bồi thường thu hồi đất ở một số nước trên thế giới
Ở Thái Lan cũng như các nước khác ở khu vực Châu Á, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến của người dân, định giá đền bù. Giá bồi thường tùy thược vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường (Đào Trung Chính, 2014).
Pháp luật đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nược hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kì một công trình, dự án nào đều phải có sự thỏa thuận giữa chủ dự án và người sở hữu đất. Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng. Luật quy định những quy tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án. Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành các chính sách BT, GPMB của Nhà nước (Đào Trung Chính, 2014).
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Ủy ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển đến nơi mới, Ủy ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được thuê hay mua trả góp... Tuy nhiên cũng có những trường hợp bên bị thu hồi không
chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thảm quyền sẽ xem xét, kiểm tra lại một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không thì người bị thu hồi đất không chuyển đi thì sẽ bị cưỡng chế. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục được Tòa Án giải quyết.
Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền, Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp ứng đầy đủ nhu cầu, luôn ở thế chủ động. Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nghiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, GPMB (Đào Chung Chính, 2014).
2.3.2.2. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Đất ở khu vực nông thôn và đất NN thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất NN từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất NN sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất NN, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có nơi ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới.
Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi (Hồ Lạc Thiện, 2011).
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC" (Hồ Lạc Thiện, 2011).
2.3.2.3. Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư
nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách:
thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức. Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần.
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận (Hồ Lạc Thiện, 2011).