PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn
Trong giai đoạn 2013 – 2015 theo số liệu thu thập đƣợc không có trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào, nguyên nhân có tình trạng này là do:
- Để thuận tiện cho sản xuất người dân thường tự đổi cho nhau trong một vài năm và thống nhất nộp thuế theo thỏa thuận hai bên mà không thông qua cơ quan nhà nước.
- Người dân nghĩ đơn thuần đổi cho nhau tiện sản xuất, chưa hiểu biết về thủ tục nên sợ làm phức tạp và mất thời gian.
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015
Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ biến của công tác chuyển QSDĐ. Nhƣ vậy, chuyển QSDĐ đƣợc hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015
Năm
Đối tƣợng Tổng số trường
hợp
Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Chuyển
nhƣợng
Nhận chuyển nhƣợng
Tổng diện tích
Đất
nông nghiệp Đất ở
2013 Cá nhân Cá nhân 8 811,4 415,9 395,5 8
2014 Cá nhân Cá nhân 12 1.944,9 580,2 1.364,7 12 2015 Cá nhân Cá nhân 11 2.136,4 1.075,7 1.060,7 11
Tổng 31 4.892,7 2.071,8 2.820,9 31
(Nguồn số liệu: UBND xã Yên nghĩa) Từ kết quả bảng 4.4 cho ta thấy hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa diễn ra khá sôi động. Các hoạt động chuyển nhƣợng chủ yếu diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân với hộ gia đình, cá nhân gồm có 31 trường hợp với diện tích 4.892.7 m2.
Qua bảng 4.4 ta còn thấy, tất cả các trường hợp đăng ký chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã đều đƣợc giải quyết dứt điểm, nhanh gọn đúng theo trình tự thủ tục và không có hồ sơ đăng kí nào bị trả về. Tuy nhiên, công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 có sự thay đổi. So sánh giữa 3 năm trong giai đoạn 2013 – 2015 thì số lƣợng hồ sơ đăng ký và hồ sơ thực hiện trong năm 2014 là nhiều nhất. Cụ thể năm 2014 số hồ sơ đăng ký là 12, số hồ sơ thực hiện là 12, cho thấy công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm. Qua đó có thể đánh giá rằng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn Xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 diễn ra khá ổn định và phát triển.
Qua quá trình điều tra nghiên cứu và tìm hiểu công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại xã Yên Nghĩa còn gặp phải một số khó khăn cần phải khắc phục trong thời gian tới là:
- Thứ nhất, việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong quản lý đất đai chƣa hoàn tất nên hoạt động chuyển nhƣợng quyền SDĐ trong thời gian gần đây có phần hạn chế.
- Thứ hai, cơ chế "một cửa" đã được thực hiện tốt tại địa phương nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính xong do số lƣợng cán bộ còn hạn chế nên nhiều khi không thể giải quyết đúng kịp thời gian quy định, gây ra bức xúc không thể tránh khỏi cho người dân. Vấn đề này nhanh chóng cần các cấp có thẩm quyền xem xét đƣa ra những biện pháp khắc phục điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tế công việc.
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015
Tặng cho là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015
Năm
Đối tƣợng
Tổng số trường hợp
Loại đất ( m2) Tổng số GCN
đã cấp Tặng cho Nhận
tặng cho
Tổng
diện tích Đất nông
nghiệp Đất ở
2013 Cá nhân Cá nhân 14 2.456,3 1.107,1 1.349,2 14 2014 Cá nhân Cá nhân 11 3.413,0 554,2 1.878,3 11 2015 Cá nhân Cá nhân 23 6.224,6 3.365,8 2.858,8 23
Tổng 48 12.093,9 5.027,1 6.086,3 48
(Nguồn số liệu: UBND xã Yên nghĩa) Qua số liệu thu thập đƣợc cho thấy, từ năm 2013 – 2015 trên địa bàn xã có 48 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích 12.093,9 m2 với 100% là của cá nhân cho cá nhân. Trong giai đoạn 2013 – 2015 tình hình chuyển quyền QSDĐ dưới hình thức tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã diễn ra khá sôi động. Năm 2013 số trường hợp tặng cho QSDĐ là 14 hồ sơ,năm 2014 là 11 hồ sơ, năm 2015 là 23 hồ sơ. Tất cả các trường hợp đăng ký từ năm 2013 – 2015 đều hoàn thành thủ tục và đƣợc giải quyết đúng theo quy định của pháp luật.
- Hầu hết các trường hợp tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã đều là của bố mẹ cho con cái. Và hình thức tặng cho này là một hình thức không phải chịu thuế nhà nước, do vậy khi thực hiện quan hệ này người dân không phải nộp tiền nhƣ các hình thức khác.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSDĐ, không phải chịu thuế Nhà nước trừ trường hợp phải chịu thuế Nhà nước được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013.
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế.
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015
Năm
Đối tƣợng Tổng số trường
hợp
Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Thừa kế Nhận
thừa kế
Tổng diện tích
Đất nông
nghiệp Đất ở
2013 Cá nhân Cá nhân 9 2.910,32 1.210,25 1.700,07 9 2014 Cá nhân Cá nhân 11 3.451,26 1.875,09 1.576,07 11 2015 Cá nhân Cá nhân 16 2.980,54 1.602, 19 1.378,36 16
Tổng 36 9.996,31 5.519,58 4.476,64 36
( Nguồn số liệu: UBND xã Yên Nghĩa)
Qua bảng 4.6 ta thấy từ năm 2013 - 2015 có 36 trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa và tất cả các trường hợp này đều đã được giải quyết. Các trường hợp thừa kế trên chủ yếu diễn ra với hai loại đất
là đất ở và đất nông nghiệp. Từ kết quả bảng 4.6 ta thấy đƣợc số hồ sơ đăng ký thừa kế QSDĐ tăng dần qua các năm cụ thể: năm 2013 chỉ có 9 hồ sơ thì đến năm 2014 lên 11 hồ sơ và đến năm 2015 số hồ sơ đăng ký đã là 16.
Hoạt động của hình thức này phụ thuộc vào trình độ dân trí và phong tục tập quán của người dân. Hầu hết từ xưa đến nay, việc để lại thừa kế được thực hiện bằng miệng không có văn bản chứng nhận và việc thừa kế đều đƣợc thỏa thuận trong gia đình.
Trong thời gian tới, cần tuyên truyền, giải thích pháp luật về thừa kế cũng như các vấn đề khác tới người dân của Xã, để người dân hiểu và thực hiện nhằm đem lại lợi ích cho nhà nước cũng như đem lại lợi ích cho bản thân người dân.
4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015
Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhƣng chỉ quy định là chỉ đƣợc thế chấp tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi đƣợc thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam.
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015
Năm
Đối tƣợng Tổng số trường
hợp
Loại đất ( m2) Tổng số GCN đã cấp Thế
chấp
Nhận thế chấp
Tổng diện tích
Đất nông
nghiệp Đất ở
2013 Cá nhân Tổ chức 19 3.689,63 1.047,04 2.642,59 19 2014 Cá nhân Tổ chức 16 3.267,12 1.238,06 2.029,06 16 2015 Cá nhân Tổ chức 14 2.965,35 986,23 1.979,12 14
Tổng 49 9.922,1 3.271,33 6.650,77 49 ( Nguồn số liệu:UBND xã Yên Nghĩa)
Qua bảng trên ta thấy trong giai đoạn từ 2013 -2015 trên địa bàn xã Yên Nghĩa hoạt động thế chấp bằng QSDĐ diễn ra khá sôi động, trong giai đoạn 2013- 2015 có tất cả 49 trường hợp diễn ra với tổng diện tích là 9.922,1 m2 , các trường hợp đăng ký đều đã hoàn thành thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Để đạt đƣợc kết quả trên là do:
- Nền kinh tế toàn xã đang trên đà phát triển, những hoạt động kinh doanh, buôn bán diễn ra ngày một sôi động chính vì vậy nhiều người có nhu cầu vay vốn để đầu tƣ phát triển. Đất đai là một tài sản đặc trƣng nhất đƣợc người dân mang đi thế chấp, chính vì vậy mà hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã là khá sôi động.
- Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn xã đang chuyển dịch dần theo hướng tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSDĐ để vay vốn đầu tƣ.
4.3.6. Kết quả công tác cho thuê tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013– 2015 Trong giai đoạn từ năm 2013 - 2015 trên địa bàn xã Yên Nghĩa không có trường hợp nào đăng ký cho thuê QSDĐ.
Nguyên nhân do ở xã Yên Nghĩa chủ yếu là các hộ sản xuất kinh doanh theo hộ gia đình và thường sử dụng quỹ đất của mình để sản xuất.
4.3.7. Kết quả công tác cho thuê lại QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015
Trong giai đoạn từ năm 2013 - 2015 trên địa bàn xã Yên Nghĩa không có trường hợp nào đăng ký cho thuê QSDĐ.
Nguyên nhân do ở xã Yên Nghĩa chủ yếu là các hộ sản xuất kinh doanh theo hộ gia đình và thường sử dụng quỹ đất của mình để sản xuất.
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Yên Nghĩa về chuyển QSDĐ Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ Nội dung câu hỏi
Trả lời Tỷ lệ % ý kiến trả lời đúng
CBQL ND
SXPNN
ND SXNN 1.Chuyển QSDĐ là quyền
của người SDĐ? 20 16 14 83,3
2. Có 8 hình thức chuyển
QSDĐ? 18 12 8 70,3
3. Đất muốn tham gia chuyển QSDĐ phải có đủ điều kiện do Nhà nước quy định?
20 16 12 80,0
4. Nhà nước quy định thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền?
16 12 10 63,3
5.Nhà nước quy định về các đối tƣợng nhận chuyển QSDĐ?
18 14 14 76,7
Trung bình 18,4 14 11,6 74,72
(Nguồn tổng hợp số liệu điều tra) Qua bảng 4.8 ta thấy tỉ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tại xã Yên Nghĩa là rất cao (83.3%).
Trong đó, nhóm đối tượng CBQL là người có sự hiểu biết đúng cao nhất, nhóm đối tƣợng NDSXPNN có tỷ lệ hiểu biết đúng thấp hơn một chút và nhóm đối tƣợng NDSXNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất. Tuy nhiên sự chênh lệch về hiểu biết của các nhóm đối tƣợng là khá cao từ 60,0% - 92.0%.Ta thấy rằng 100% người dân trong các nhóm đối tượng hiểu đúng chuyển QSDĐ là quyền của người sử dụng đất.
Có 90,0% người dân trong nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng hiện nay theo Luật Đất đai 2013 có 8 hình thức chuyển QSDĐ. Tuy nhiên vẫn còn 10%
chưa hiểu đúng vẫn có sự nhầm lẫn. 60,0% người dân trong nhóm đối tượng SXPNN nắm đƣợc 8 hình thức chuyển QSDĐ hiện nay có tới 40,0% chƣa hiểu đúng về vấn đề này. Còn trong nhóm SXNN chỉ có 40,0% người dân hiểu đúng về vấn đề này còn lại 60% người dân chưa hiểu đúng và không biết đến các hình thức đó.
Có 80.0% người dân nắm được đất muốn tham gia chuyển QSDĐ phải có đầy đủ các điều kiện đƣợc quy định trong Luật đất đai năm 2003. Trong đó có 100% người dân người dân trong nhóm CBQL, 80,0% người dân trong nhóm SXPNN và 60% người dân trong nhóm SXNN nắm được hết các điều kiện của đất để tham gia chuyển QSDĐ.
Có 80,0% người dân trong nhóm đối tượng CBQL hiểu đúng về Nhà nước quy định thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ, tỷ lệ trả lời đúng về vấn đề này ở nhóm đối tƣợng SXPNN là 60,0% và nhóm SXNN là 50,0%.
Có 90,0% người dân trong nhóm đối tượng CBQL, 70,0% người dân trong nhóm SXPNN, 70,0% người dân trong nhóm SXNN hiểu đúng Nhà nước quy định về các đối tượng nhận chuyển QSDĐ.
Qua kết quả phỏng vấn trên ta thấy sự hiểu biết đúng của người dân về những vấn đề cơ bản của chuyển QSDĐ là khá cao. Trong đó nhóm đối tƣợng CBQL là nhóm có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất một phần là do vai trò của nhóm đối tƣợng này họ đã đƣợc tập huấn, đƣợc phổ biến . Hai nhóm đối tƣợng còn lại cũng có sự hiểu biết cũng khá cao bởi trong những năm gần đây người dân xã Yên Nghĩa ngày càng được nâng cao trình độ hiểu biết nhất là kiến thức pháp luật, hệ thống thông tin,truyền thông đang rất phát triển kéo theo nhiều thuận lợi để người dân có thể tìm hiểu và nắm được các thông tin thời sự nhất,tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đât đai.
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển QSDĐ
4.4.1.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Yên Nghĩa về chuyển đổi QSDĐ Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ
Nội dung câu hỏi
Trả lời Tỷ lệ % ý kiến trả lời CBQL ND đúng
SXPNN
ND SXNN 1. Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ
bao hàm việc “ đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể SDĐ?
18 12 8 63,3
2. Việc chuyển đổi QSDĐ nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai?
20 12 10 70,0
3. “ Dồn điền đổi thửa” là một hình
thức chuyển đổi QSDĐ? 18 10 6 56,7
4. Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi với đất nông nghiệp từ đơn vị hành chính cấp xã?
18 12 8 63,3
Trung bình 18,5 11,5 8 50,66
(Nguồn tổng hợp số liệu điều tra) Qua bảng 4.9 ta thấy:
Sự hiểu đúng của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ này chưa cao (50,66%) tuy nhiên tỷ lệ trả lời đúng ở các nhóm đối tƣợng cũng có sự chênh lệch. Nhóm đối tƣợng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng cao nhất (92,5%), nhóm đối tƣợng NDSXPNN có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất (57,5%) và nhóm đối tƣợng NDSXNN có tỷ lệ trả lời đúng là 40,0%.
Khái niệm về chuyển đổi QSDĐ thì tỷ lệ người dân hiểu đúng là 63,3%, trong đó nhóm đối tƣợng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 90.0%, nhóm NDSXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 60,0% và người dân ở nhóm NDSXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 40,0%.
Có 100% người dân ở nhóm đối tượng CBQL, 60,0% người dân ở nhóm NDSXPNN và 50,0% người dân SXNN hiểu đúng được mục đích của việc chuyển đổi QSDĐ là tổ chức lại sản xuất khắc phục tình trạng manh mún đất đai.
“Dồn điền đổi thửa” là một chủ trương lớn của Nhà nước, tuy nhiên tỷ lệ hiểu đúng về vấn đề này là không cao (56,7%) trong đó tỷ lệ người dân trả lời đúng trong nhóm đối tƣợng CBQL là 90,0%, nhóm SXPNN có tỷ lệ hiểu đúng là 50,0%, và nhóm SXNN có tỷ lệ hiểu đúng là 30,0%.
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân giới hạn trong đơn vị hành chính cấp xã. Trong câu hỏi này thì tỷ lệ trả lời đúng trung bình của các nhóm đối tƣợng ở mức trung bình 63,3% trong đó nhóm đối tƣợng CBQL có tỷ lệ trả lời đúng là 90,0 %, nhóm SXPNN có tỷ lệ trả lời đúng là 60,0% và nhóm đối tƣợng SXNN là 40,0%.
Qua những số liệu phỏng vấn trên ta thấy rằng nhóm đối tƣợng CBQL là nhóm có tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề về chuyển đổi QSDĐ cao nhất và nhóm có tỷ lệ hiểu đúng thấp nhất về vấn đề này là nhóm đối tƣợng SXNN. Nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt giữa các nhóm đối tƣợng này là do tính chất công việc cũng nhƣ nghề nghiệp của mỗi nhóm là khác nhau trình độ học vấn ảnh hưởng rất lớn đến sự hiểu biết của người dân.
4.4.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Yên Nghĩa về hình thức chuyển nhượng QSDĐ
Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ
Nội dung câu hỏi
Trả lời Tỷ lệ % ý kiến trả lời đúng CBQL ND
SXPNN
ND SXNN 1. Chuyển nhƣợng QSDĐ là việc
chuyển QSDĐ cho người khác trên
cơ sở có giá trị? 20 14 12 76,7
2. Người nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản chi phí có thể bằng tiền hoặc
hiện vật? 20 16 16 86,7
3. Tổ chức kinh tế chỉ đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chuyên trồng lúa nước của hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch, kế hoạch
SDĐ đã đƣợc phê duyệt? 16 8 6 50,0
4. Hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ và nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VP ĐKQSDĐ?
20 18 18 93,3
Trung bình 19 14 13 76,68
( Nguồn tổng hợp số liệu điều tra)