2.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Hà Nội
2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các giai đoạn
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là giai đoạn từ năm 2000 đến 2012, nhưng ở mục này, nhóm nghiên cứu xin trình bày thêm những điểm chung nổi bật nhất về tình hình phát triển nhà ở các đô thị Việt Nam từ giai đoạn 1955 đến nay. Lý do chọn mốc thời gian 1955 là do sau khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc 1954, miền Bắc bắt tay vào xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội, nhà ở cho người dân bắt đầu được Nhà nước quan tâm. Từ năm 1955 đến nay, nhóm nghiên cứu lấy năm 1986 – năm nước ta bắt đầu chuyển từ cơ chế bao cấp sang nền kinh tế thị trường - làm mốc phân chia giai đoạn, chính sách về nhà ở trước và sau năm 1986 cú sự thay đổi rừ rệt mang đến những hiệu quả khỏc nhau.
2.1.1.1. Giai đoạn trước đổi mới ( 1955 – 1985) Thời kì này nhà nước bao cấp về nhà ở.
Giai đoạn 1965 – 1975
Về phương thức: nhà nước dùng ngân sách nhà nước để xây dựng các khu chung cư từ 2 đến 5 tầng.
Về kiến trúc: nhà ở trong giai đoạn này xây theo mô hình Liên Xô, chất lượng thấp, kém tiện nghi và đơn điệu về kiểu dáng.
Về quỹ nhà ở: Sài Gòn có 42% dân cư đang ở trong những căn nhà của chính quyền xây dựng, ở Đà nẵng là 37%, ở Hà Nội và Hải Phòng là 23,6% và 19,8%.
32
Về thủ tục : các cán bộ công nhân viên chức được phân phối nhà nhưng thủ tục rườm rà và tốn kém thời gian, theo ước tính quá trình này diễn ra trung bình là 27 tháng.
Hiệu quả : chính sách bao cấp nhà ở đã góp phần giải quyết vần đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước tuy nhiên lại không đáp ứng được như cầu của đông đảo người dân. Những người được phân nhà là cán bộ hoặc có chức sắc, điều đó tạo nên sự không công bằng giữa các ngành nghề xí nghiệp lao động trong khu vực nhà nước. Việc bao cấp tuyệt đối nhà ở không đi kèm với chế độ bảo trì và nâng cấp nên quỹ nhà ở nhanh chóng bị xuống cấp và gây lãng phí tài sản.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước đổi mới
Về phương thức : sau khi rút ra kinh nghiệm thực tiễn ở giai đoạn đầu khi ngân sách nhà nước không đủ cung ứng hoàn toàn nhà ở cho nhân dân, giai đoạn này chủ trương xây dựng “nhà nước và nhân dân cùng làm” theo đó diễn ra việc buôn bán, cơi nới, tự xây dựng …
Về kiến trúc : có cải tiến hơn so với thời kì đầu khi căn hộ được xây dựng khép kín thông thoáng và trang bị tiện nghi, chất lượng tốt hơn.
Quỹ nhà ở: tỷ lệ quỹ nhà ở khu vực phía bắc được nâng lên: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh là 31,8% và 14,5%...
2.1.1.2. Thời kì đổi mới (từ1986 đến nay)
Về phương thức: nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp, nhà ở cũng nằm trong số đó, nhân dân và các nhà đầu tư được khuyến khích tự xây dựng nhà ở.
Về kiến trúc: nhà ở giai đoạn này chủ yếu được xây dựng là nhà ở cấp 4 kiên cố.
Về chính sách: từ năm 1991 pháp lệnh nhà ở được ban hành, thực hiện chính sách hóa giá nhà cấp 4 và nhà kiên cố, cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, bán nhà cho thuê; tiền nhà ở đã được đưa vào tiền lương để người làm công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở.
Từ 2001 – nay: đây là giai đoạn các thành phố triển khai hàng loạt luật và văn bản dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoàn thiện cơ chế pháp luật ở các thị trường có liên quan đến việc phát triển thị trường nhà ở như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đô thị… Điều này đã có tác động tích cực một mặt trợ giúp các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, mặt khác quản lý chặt chẽ và khuyến khích việc đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hình thành và từng bước phát triển.
Hiệu quả: trước năm 1986, khi đất nước còn nằm trong cơ chế bao cấp từ nhà ở đến mọi hàng hóa, tư liệu sinh hoạt, lao động, Nhà nước cung ứng mọi sản phẩm. Về nhà ở, nguồn cung và nguồn vốn đầu tư xây dựng của Nhà nước có hạn nên công tác phát triển nhà ở chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu, điều kiện nhà ở của nhân dân Thủ đô còn nhiều bức xúc, khó khăn. Sau năm 1986, Nhà nước đổi mới chính sách, cho phép tư nhân và nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở. Do nguồn lực đầu tư đến từ nhiều thành phần kinh tế trong xã hội nên số lượng và chất lượng các công trình nhà ở, nhà ở tư nhân tăng mạnh. Trong giai đoạn 2000-2006, bình quân mỗi năm Hà Nội xây mới khoảng 1 triệu m2 nhà đưa vào sử dụng. Nhờ đó, so với thời kì trước, nhu cầu nhà ở của nhân dân được giải quyết và cải thiện đáng kể.
Tại đô thị, 1/3 số nhà được tự xây dựng, tuy nhiên do tốc độ tăng dân số (tự nhiên và di cư) lớn nên thiếu nhà ở vẫn là vấn đề thời sự. Ngoài ra, tại các đô thị vẫn có hàng vạn người phải sống trong điều kiện nhà ở tồi tệ. Tại Hà Nội, có
34
30% dân số sống dưới mức 3m2/ngưởi. Thành phố Hồ Chí Minh có 150.000 nhà tạm, trong đó có 46.000 nhà ổ chuột và 18.000 nhà trên kênh rạch. Mặt khác, xuất hiện vấn đề bất bình đẳng về nhà ở trong kinh tế thị trường, đặc biệt các đối tượng người nghèo, người TNT ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá cả tăng cao vượt xa khả năng chi trả. Trong tổng số 54,4 triệu m2 nhà ở đô thị có tới 32 triệu m2 cần sửa chữa bảo dưỡng, 3 triệu m2 chung cư cần phá dỡ cải tạo mới, nhưng ngân sách đầu tư cho việc cải tạo, xây dựng mới còn nhiều hạn chế.
2.1.2. Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn
Chính sách và phương thức phát triển nhà ở của Hà Nội cũng cùng chung với dòng chảy của đất nước, do đó, qua đây ở phần này nhóm nghiên cứu sẽ không nhắc lại các giai đoạn phát triển nhà ở Hà Nội mà xin được trình bày các dự án, công trình lớn đã được Hà Nội thực hiện trong các giai đoạn đó.
Những năm 1960-1975, các khu nhà ở Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, khu tập thể Trương định, Yên Lãng, Vĩnh Hồ, Văn Chương…được xây dựng.
Những năm 1975 – 1985, cỏc khu nhà ở tập thể Trung Tự, Giảng Vừ, Nghĩa Đô, Thành Công, Khương Thượng, Kim Giang, Thanh Xuân Bắc.. được hình thành với số lượng căn hộ vô khá lớn. Khoảng thời gian này các khu ký túc xá cho sinh viên, nhà ở cho công nhân bắt đầu được xây dựng.
Sau 1996 đến 2000, Nhà nước xóa bỏ bao cấp trong đó có nhà ở. Nhiều giải pháp được thực hiện như: “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, sau đó chuyển sang kinh tế thị trường, mua và bán. Xuất hiện trục đường Lò Đúc – Minh Khai (chương trình nhà ở quốc gia) thí điểm phát triển các khu đô thị cao tầng đầu tiên tại Linh Đàm.
Sau năm 2000 đến nay, rất nhiều khu đô thị, chung cư cao cấp, nhà ở giãn dân, nhà ở giải phóng mặt bằng, nhà chia lô, nhà ở chính sách, nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, nhà ở cho sinh viên…phát triển ồ ạt tại Định Công, Trung Hòa, Nhân Chính, Mỹ Đình, Pháp Vân, Láng Hòa Lạc...của Hà Nội và phát triển mạnh mẽ tại các đô thị khác trên cả nước.
Hiện nay, các khu chung cư cũ được xây dựng từ trước giai đoạn đổi mới đã có nhiều dấu hiện xuống cấp. Các khu tập thể thấp tầng trước đây hầu hết đã cũ nát, hết niên hạn sử dụng lại không được tu dưỡng định kì khiến một số kết cấu bị hư hỏng; về thiết kế bố trí hệ thống không gian sống không còn phù hợp với thực tế; tình trạng tự sửa chữa, cơi nới, lấn chiếm đã làm thay đổi hình thái toàn bộ khu ở gây ảnh hưởng xấu đến thẩm mỹ, ví dụ như các khu nhà tập thể ở Thành Cụng, Giảng Vừ, Thanh Xuõn Bắc…Trong khi đú cỏc dự ỏn nhà ở mới triển khai dành cho người có TNT vẫn gặp nhiều khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, tái định cư, hoàn vốn và đối tượng khách hàng bị lệch đi so với mục tiêu ban đầu đặt ra.
2.2. Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội
2.2.1. Thực trạng của nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2.2.1.1. Điều kiện kỹ thuật của nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội
Hiện nay, ở nước ta chưa có mô hình chuẩn, hợp lý thiết kể nhà cho người có thu nhập thấp, kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhà cho người TNT chưa được đảm bảo tiểu chuẩn về giao thông, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, cấp điện…
Về giao thông, tình hình giao thông và đi lại tại các khu vực nhà TNT chưa được đầu tư, thường đường đi chỉ là cỏc ngừ ngỏch nhỏ, khi gặp hỏa hoạn, cỏc xe cứu hỏa và xe dân dụng khác không thể ra vào tại nhiều khu nhà này.
36
Về cấp nước, có thực trạng là ở các khu nhà TNT, hệ thống cấp nước sạch không được đảm bảo về số lượng và chất lượng. Một số khu nhà hoàn toàn không được cung cấp nước sạch, hoặc được cung cấp song vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu tối thiểu của người dân, điển hình như khu Phương Liệt, Phương Mai, Giảng Vừ, Tõm Mai… Một số khu nhà khỏc, tuy được cung cấp nước đầy đủ song chất lượng không được đảm bảo, ví dụ như ba nhà máy nước như Pháp Vân, Hạ Đình, Tương Mai, khai thác nước ngầm bị nhiễm amoni mà chưa có công nghệ xử lý. Ngoài ra vấn đề còn nằm ở hệ thống đường ống dẫn nước bị xì vỡ, gãy hỏng làm nước trong quá trình lưu chuyển bị nhiễm bẩn…
Về thoát nước, hệ thống kênh mương thoát nước chưa đáp ứng được nhu cầu, lượng nước thải ngày càng tăng song các hệ thống cống thoát đã cũ, các mương thoát nước cũng bị thu hẹp do người dân lấn chiếm, đổ chất thải rắn trực tiếp xuống kênh mương, gây cản trở dòng chảy, ô nhiễm môi trường sống.
Về chiều sáng công cộng, hệ thống truyền tải điện năng chưa có quy hoạch rừ ràng, tỡnh trạng phổ biến ở nhiều khu nhà, đặc biệt là những khu nhà cho người có TNT, là có rất nhiều loại dây dẫn chằng chịt, vừa mất mỹ quan, vừa nguy hiểm đến tính mạng dân cư xung quanh.
2.2.1.2. Hạ tầng xã hội xung quanh các khu nhà thu nhập thấp ở Hà Nội Bên cạnh các điều kiện kỹ thuật đã nêu trên, thực trạng dịch vụ xã hội xung quanh các khu nhà dành cho người có TNT như giáo dục, y tế, an ninh còn một số bất cập sau:
Về giáo dục: Nhiều khu nhà cũ và một số khu đô thị mới, nhà ở chưa đảm
bảo xây dựng đồng bộ trường học, nhất là các trường tiểu học, trung học cơ sở, trung học phổ thông, khiến cho việc đưa đón các con nhỏ đi học gặp khó khăn.
Về dịch vụ y tế: thực tế có rất nhiều rào cản khi người dân có nhu cầu tiếp
cận các dịch vu y tế nhưng nhà thuốc, cơ sở y tế quá xa nơi sinh sống.
Tổ chức quản lý vận hành nhà cho người TNT: qui định về công tác duy
tu, bảo dưỡng và các cơ chế tài chính để xử lý vấn đề sau khi mua nhà chưa được thỏa thuận rừ ràng giữa đơn vị cung cấp và người mua nhà dẫn đến hiện tượng sau một quá trình sử dụng, nhà ở xuống cấp, các đơn vị không có đủ vốn để duy tu, sửa chữa và phương án kêu gọi sự đóng góp của người mua cũng gặp khó khăn. Do quản lý nhà bị buông lỏng nên người dân tự do sửa chữa điều chỉnh lại bố cục nội thất khiến chất lượng công trình xuống cấp nhanh chóng.
2.2.2. Thực trạng của cung nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội
2.2.2.1. Quỹ đất xây dựng của Hà Nội
Hà Nội với số dân 6,452 triệu người (Tổng cục Thống kê, 2009) là thành phố đông dân thứ hai trong cả nước, sau Thành phố Hồ Chí Minh. Từ năm 1999 đến 2009, dân số thành thị Hà Nội đã tăng lên với tỷ lệ tăng bình quân là
3,4%/năm, trong khi ở khu vực nông thôn tỷ lệ tăng dân số chỉ có 0,4%/năm.
Dân số khu vực thành thị tăng nhanh chủ yếu là do di dân và quá trình đô thị hóa.
Do đó, nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở xã hội cũng tăng nhanh qua các năm.
Nhận thấy thực tế đó, Chính phủ thông qua nghị định số 90/2006/CP (Điều 20, khoản 2 và Điều 19 khoản 1, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Thủ Tướng Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, sở hữu nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở), quy định các dự án phát triển nhà ở có quy mô hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, xét tương quan về số lượng hộ có nhu cầu về nhà giá rẻ,
38
quỹ nhà ở cho người TNT chỉ dựa vào việc trích 10% quỹ nhà và 30-50% quỹ đất các dự án BĐS, nên hầu như không đáp ứng nhu cầu về nhà TNT của phần lớn số đông dân cư tại đô thị.
Bắt đầu từ 2009, Bộ Xây Dựng bắt đầu phát động chương trình làm nhà ở cho người TNT, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này bằng các chính sách hỗ trợ khác nhau thông qua nghị quyết 18/2009/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chiếm một tỷ lệ ngày càng cao trong tổng diện tích đất xây dựng. Cụ thể là:
Giai đoạn 2006-2009: tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung khoảng
2.011,57ha, nhưng tỷ lệ đất nhà ở xã hội chỉ chiếm 1,54%.
Giai đoạn 2009-2012: tổng diện tích đất các dự án, đồ án xây dựng nhà ở
khoảng 208,97ha, tỷ lệ chiếm đất của nhà ở xã hội đã có mức tăng đáng kể, chiếm tới 21%. (Theo Báo lao động, 2012).
2.2.2.2. Lượng cung về nhà cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội
Khi phát động chương trình làm nhà ở TNT năm 2009, Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở cho người dân nội thành. Cụ thể, giai đoạn 2009 - 2015 có 189 dự án, quy mô: 166.390 căn hộ, đáp ứng khoảng 700.000 người. Riêng trong hai năm 2009-2010, các doanh nghiệp đã đăng ký 150 dự án, quy mô xây dựng 5.659.740m2 sàn, số vốn đầu tư 22.738 tỷ đồng, hoàn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng 640.000 người. Song đến 2011, Bộ Xây dựng vẫn không tổng kết được chương trình bởi mới có 39 dự án (chỉ đạt 26% so với dự kiến) được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng gần 4.000 tỷ
đồng. Tuy nhiên, đến nay mới có 39 dự án (khoảng 26% so với dự kiến) được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng 3.878 tỷ đồng, tổng diện tích sàn là 785.500 m2 đáp ứng cho khoảng 66.900 người có thu nhập thấp. Trong số này mới chỉ có 1.714 căn hộ hoàn thành, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 6.800 người, chỉ đạt 1% so với kế hoạch ban đầu (Báo Xây dựng điện tử, 2012).
Bộ Xây dựng cũng dự kiến giai đoạn 2011-2015 sẽ có kinh phí 12.666 tỷ đồng, gồm các dự án: diện tích đất 20% thuộc dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu ngoại giao đoàn Hà Nội (Xuân Đỉnh, Từ Liêm) với diện tích đất xây dựng là 2.17ha, tổng diện tích 52.080m2 sàn, xây dựng 744 căn hộ, cao 13-15 tầng; dự án nhà ở xã hội tại xã Kim Chung, huyện Đại Mạch, Đông Anh có diện tích 6,7ha, với tổng diện tích 160.800m2 sàn, xây dựng 2.297 căn hộ, cao 13-15 tầng; dự án nhà ở xã hội tại xã Tiên Dược, Mai Đình, diện tích 6,7ha đất với tổng diện tích 120.600m2 sàn, xây dựng 2.297 căn hộ, cao 9-11 tầng; dự án tại xã Cát Thượng, Từ Liêm, diện tích 34,28ha đất, với tổng diện tích 801.600m2 sàn, xây dựng 11.451 căn hộ, cao 13-15 tầng; dự án tại xã Đông La, La Phù, Hoài Đức, diện tích 12,8ha đất với tổng diện tích 307.200m2 sàn, xây 4.38 căn hộ; dự án khu tại khu đô thị mới Xuân Phương diện tích 10,38ha, xây 3.561 căn hộ; dự án tại khu đô thị mới Trung Văn, diện tích 8,3ha với 2.845 căn hộ; dự án tại khu đô thị Mễ Trì diện tích 7,5ha, xây 2.571 căn hộ (Thời báo Kinh tế Việt Nam, 2009).
So với 2003, số lượng dự án nhà cho người có TNT từ 2009 có sự gia tăng lớn. Từ những dự án nhỏ lẻ, manh mún năm 2003 với khoảng hơn 200 căn hộ, đến năm 2009, con số này đã lên tới khoảng 3010 căn (xem bảng 1, 2)
40