NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1. Quan điểm, chủ trương định hướng của đảng nhà nước 3.1.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước
Việc giải quyết nhà ở cho người TNT phải phù hợp với quan điểm được nên ra trong chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
Nhà ở nói chung và nhà ở TNT nói riêng là hàng hóa đặc biệt, có hai thuộc tính: kinh tế và xã hội. Với thuộc tính xã hội, nhà ở không thể thiếu đối với con người, giúp người dân ổn định cuộc sống. Với thuộc tính kinh tế, do sự biến động cung cầu không chịu sự chi phối của bất cứ cá nhân hay tổ chức, mà chịu sự chi phối của quy luật thị trường, nên không phải ai cũng có đủ điều kiện mua nhà, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp. Do đó, để có cơ hội sử hữu nhà ở, người có thu nhập thấp cần sự hỗ trợ rất lớn từ phía Nhà nước và chính quyền các cấp thông qua các chính sách hỗ trợ về pháp lý, tài chính, đất đai,…
“Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại”. Giải quyết nhà ở cho người TNT vừa mang ý nghĩa cấp bách, vừa mang ý nghĩa lâu dài. Không thể trong một thời gian ngắn mà những vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở nói riêng và nhà TNT nói chung được giải quyết nhanh chóng. Giải quyết vấn đề này cần có các phương án cụ thể với tầm nhìn chiến lược lâu dài. Các giải pháp cần được nhìn nhận trong
từng giai đoạn và gắn với cơ chế thị trường. Chính sách đưa ra cần đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia (chính quyền thành phố, chủ đầu tư hay doanh nghiệp, người dân) nhưng lợi ích của người dân được ưu tiên. Các hướng giải quyết phải thúc đẩy hiệu quả thị trường nhà đất cho người có TNT.
Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho người TNT nói riêng là trách nhiệm của các cấp chính quyền và toàn xã hội. Không ai là người đứng ngoài trách nhiệm trong những nỗ lực giải quyết các vấn đề về nhà ở, vì mọi người đều có quyền lợi nếu như các vấn đề chưa hợp lý về giải quyết nhà ở được loại bỏ.
Mọi nguồn lực trong xã hội cần được huy động và hoạt động thống nhất dưới sự lãnh đạo của Đảng bộ và chính quyền các cấp. Các chính sách về giải quyết nhà ở cho người TNT cần phù hợp với chương trình phát triển nhà ở từng địa phương, tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch. Sử dụng tiết kiệm các nguồn lực tự nhiên, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là vấn đề cần đặc biệt chú ý trong lộ trình phát triển thị trường nhà ở TNT.
Giá nhà TNT càng rẻ càng có lợi cho người sử dụng là các đối tượng có thu nhập khó khăn trong xã hội. Vì lý do đó, một số chủ đầu tư muốn bán càng nhanh số căn hộ trong dự án nhà TNT mình đảm nhận mà tìm mọi cách cắt giảm chi phí khiến chất lượng nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Điều đó là trái với đạo đức xã hội và pháp luật. Một trong những quan điểm phát triển nhà ở là phải bảo đảm an toàn và đáp ứng các điều kiện về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trường; đủ khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai, sử dụng tiết kiệm năng lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
58
3.1.2. Mục tiêu
Để phát huy tốt vai trò trung tâm đầu não về chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm văn hóa, khoa học công nghệ của cả nước, đồng thời là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế, trở thành động lực của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, Hà Nội phải phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội toàn diện, bền vững, bảo đảm ổn định vững chắc chính trị, an ninh, quốc phòng, cơ bản xây dựng nền tảng vật chất, xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Sự phát triển về kinh tế - văn hóa - xã hội sẽ tạo tiền đề, là nền móng vững chắc cho sự phát triển của từng bộ phận trong nền kinh tế, cụ thể nói đến ở đây là thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Thị trường nhà ở TNT không thể đảm bảo phát triển tốt, thỏa mãn lợi ích của các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế hỗn loạn. Vì thế, để đạt mục tiêu phát triển thị trường nhà TNT thì Nhà nước trước tiên phải đặt ra những mục tiêu phấn đấu cho nền kinh tế.
Quy mô dân số Hà Nội ngày càng lớn qua các năm cùng với việc mở rộng diện tích khiến số đối tượng đủ tiêu chuẩn được cấp xét thuê, mua nhà TNT ngày càng tăng cao. Cầu tăng đòi hỏi lượng cung đáp ứng nhu cầu nhà ngày càng trở nên cấp bách. Sự thiếu hụt về cung nhà không chỉ tồn tại ở Hà Nội mà ở các đô thị nói chung trong cả nước. Vì thế mục tiêu chung về phát triển nhà TNT của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung là tăng thêm cung về nhà ở. Mục tiêu chung cho cả nước:
Mục tiêu đến năm 2015
“Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số
sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở.”
Mục tiêu đến năm 2020
“Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở”.
3.1.3. Nguyên tắc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội Nguyên tắc 1: bảo đảm sự hỗ trợ cần thiết của Nhà nước, nhưng không phải tính bao cấp như giai đoạn trước đổi mới.
Người có thu nhập thấp để có chỗ định cư nhà ở ổn định phải tự bằng nỗ lực của bản thân, Nhà nước chỉ hỗ trợ và tạo điều kiện thông qua các chính sách về pháp lý, lãi suất vốn cho vay… Tuy nhiên việc hỗ trợ của Chính phủ phải đảm bảo đúng đối tượng, không hỗ trợ tràn lan, hỗ trợ ưu tiên những đối tượg có bức xúc nhất về nhà ở và cần ngăn chặn tham nhũng, lạm quyền, lạm dụng chinh sách.
Nguyên tắc 2: thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp là một bộ phận của thị trường nhà ở, do đó phát triển thị trường nhà thu nhập thấp phải theo hướng cũng đẩy mạnh sự phát triển thị trường nhà ở nói chung.
Sự hỗ trợ của Chính phủ là cần thiết, nhưng chỉ mang tính chất bổ sung và thúc đẩy sự phát triển, không thể thay thế các cơ chế trên thị trường. Nhà nước mang vai trò định hướng và hỗ trợ, không được lấn át vai trò của “bàn tay vô hình” trên thị trường để tránh trường hợp đẩy thị trường nhà thu nhập thấp về chế độ bao cấp.
Nguyên tắc 3: Huy động sức mạng tổng hợp của Nhà nước, các tổ chức doanh nghiệp, của người có thu nhập thấp và nguồn vốn quốc tế.
60
Nguồn vốn là vấn đề then chốt trong các dự án nhà. Nhà thu nhập thấp được Chính phủ hỗ trợ nguồn vốn nhưng đó chỉ là một phần. Để nguồn vốn đầu tư không trong tình trạng thiếu hụt, vốn cần được khuyến khích huy động từ các doanh nghiệp và chính người thu nhập thấp trong nước; thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài và tổ chức quốc tế. Tuy nhiên, cần có cơ chế chính sách cụ thể cho những người góp vốn được hưởng lợi từ các dự án được xây dựng.
Nguyên tắc 4: đảm bảo sự thống nhất hữu cơ và kết hợp đồng bộ giữa chính sách kinh tế - xã hội trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, tránh sự chồng chéo và mâu thuẫn có thể xảy ra làm vô hiệu hóa các chính sách.
Đối với gia đình thuộc diện chính sách thì ưu tiên vận dụng các chính sách xã hội như hỗ trợ nhà tình nghĩa. Đối với các hộ thu nhập thấp ven đô, hỗ trợ sửa chữa, kiên cố hóa nhà ở hiện có. Đối với hộ thu nhập thấp ở nội đô thì nên hỗ trợ về khả năng chi trả thông qua các mô hình nhà tái định cư, bán trả góp, thuê mua với lãi suất ưu đãi.
Nguyên tắc 5: lựa chọn cách thức hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp sao cho hiệu quả, đảm bảo tính công bằng, công khai, minh bạch; minh bạch các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư; khắc phục hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, lạm quyền, lạm dụng chính sách hỗ trợ.
Mỗi hộ gia đình chỉ được hỗ trợ 1 lần và việc lựa chọn đối tượng được ưu tiên hỗ trợ trước phải dựa trên các tiêu chí tính điểm có trong quy định. Hộ nào có mức điểm cao hơn sẽ được ưu tiên xét duyệt đơn trước.
Nhà đầu tư dự án được miễn giảm một số loại thuể theo đúng quy định, được tạo điều kiện về vay vốn và xây dựng.
3.1.4. Định hướng xây dựng và phát triển
Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 cú chỉ rừ: “Giải quyết nhà ở cho người cú thu nhập thấp tại khu vực đụ thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn
ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua”. Nhà nước phải luôn giữ vai trò định hướng về dự án, nguồn vốn, ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở TNT.
Ví dụ như chủ đầu tư sẽ được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay.
Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, lộ trình phát triển nhà ở cho người TNT còn theo các định hướng sau:
Gắn đầu tư phát triển nhà ở với xây dựng thủ đô văn minh, hiện đại và giải
quyết tốt các vấn đề xã hội, môi trường.
Nhà nước, các chủ đầu tư và dân cư cùng phối hợp nỗ lực để phát triển
nhà ở, tăng khả năng cung ứng nhà ở mới, làm cho quỹ nhà ở thành phố ngày thêm dồi dào, bảo đảm về lượng và chất nhà.
Phát triển các dự án nhà ở đa dạng, gồm nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho
thuê, nhà thê mua, nhà trả góp…Từ đó, có cơ sở giải quyết nhà ở cho các nhóm dân cư, kể cả người có thu nhập thấp.
Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp cần tôn trọng những nguyên
tắc của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là quy luật bù đắp chi phí, bảo đảm nhà ở có giá rẻ - giá trị thị trường thấp, phù hợp với điều kiện và khả năng chỉ trả của người thu nhập thấp.
62
Nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý đối với công tác quy hoạch, đầu
tư phát triển nhà ở cho dân cư và cho người thu nhập thấp. Thực hiện vai trò điều tiết, hỗ trợ và bao cấp nhà ở có mục tiêu, nhằm hạn chế phân hóa giàu nghèo trong lĩnh vực nhà ở.
Công tác phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp phải đi liền với bảo vệ,
phát huy các giá trị văn hóa, lịch sử và môi trường Thủ đô. Những dự án nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa khu vực phố cổ, khu dân cư và các khu đô thi mới, bảo đảm tuân thủ các tiêu chuẩn quy hoạch, kiến trúc, xây dựng và môi trường.
3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hoàn thiện thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội
3.2.1. Về phía Chính phủ
Thanh tra xát xao quá trình xây dựng
Xuất phát từ thực trạng nhà thu nhập thấp với chất lượng kĩ thuật, kiến trúc thấp. Nguyên nhân là do trong quá trình xây dựng nguyên vật liệu chỉ định ban đầu bị bòn rút; để khắc phục điều này, chính phủ nên lập một tổ thanh tra để giám sát các công trình dự án nhà thu nhập thấp. Việc thanh tra các dự án còn tạo sự liên kết giữa doanh nghiệp và nhà nước, trong quá trình giám sát, nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp khi gặp khó khăn trong vấn đề xây dựng.
Xây dựng, nâng cấp hệ thống mạng lưới cấp thoát nước đến những nơi dự
án và quy hoạch hệ thống điện lưới cung cấp điện cũng cần chú ý tới vấn đề mĩ quan đô thị.
Do chất lượng kém của hệ thống cấp thoát nước cũng như mạng lưới điện chằng chịt ở các khu nhà dành cho người thu nhập thấp; nguyên nhân của hiện
trạng này là do các khu nhà thu nhập thấp được đặt ở những vị trí xa trung tâm nên điểu kiện cung cấp điện nước không được đầu tư nhiều.
Quy hoạch đồng thời những hệ thống hạ tầng xã hội xung quanh
Một thực trạng đáng buồn là hiện các khu nhà dành cho người thu nhập thấp được xây xong nhưng sự đồng bộ về các dịch vụ giáo dục, y tế lại chưa được đáp ứng. Do đó, Nhà nước không chỉ quy hoạch quỹ đất dự án mà còn cần quy hoạch đồng thời những hệ thống hạ tầng xã hội xung quanh như trường học, trạm y tế, trung tâm giải trí để tạo một môi trường sống toàn diện cho những người thu nhập thấp và gia đình của họ. Việc quy hoạch đồng bộ môi trường sống lành mạnh cho các hộ gia đình người thu nhập thấp còn góp phần ổn định an ninh xã hội, tránh được các tệ nạn xã hội hay sự xuống cấp thành các khu ổ chuột khi mà văn hóa của dân cư không được xây dựng.
Phát triển thị trường tài chính ngân hàng vững mạnh và dành riêng cho thị
trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp
Nhà nước nên đơn giản hóa các thủ tục xác minh khi doanh nghiệp vay
vốn; ưu tiên các doanh nghiệp có uy tín và đã bắt tay vào thi công xây dựng Hai giải pháp trên xuất phát từ thực trạng có rất nhiều nhiều dự án trên giấy và các dự án treo làm kéo dài thời gian xây dựng dự án; lý do là từ vấn đề kinh phí, nguồn vốn xây dựng dự án hoặc đôi khi đã tìm được nguồn vốn thì vấn đề giải ngân nguồn vốn lại chậm do doanh nghiệp cần chứng minh các thủ tục giấy tờ phức tạp. Chính vì vậy việc phát triển được thị trường vốn mạnh dành cho thị trường bất động sản người thu nhập thấp nói riêng cũng như các dự án khác của chính phủ nói chung là rất cần thiết.
Giới hạn diện tích xây dựng nhưng cần có biện pháp thanh tra chặt chẽ,
64
khuyến khích, chỉ định nguồn cung những nguyên vật liệu rẻ và bền cho doanh nghiệp; đẩy mạnh hệ thống nghiên cứu phát triển từ các viện nghiên cứu; tham khảo chính sách của chính phủ Singapore: chỉ cho phép bán lại nhà thu nhập thấp khi thời gian sử dụng trên 5 năm; xây dựng một khung giá nhà ở khi bán ra cho người thu nhập thấp để doanh nghiệp điều chỉnh hoạt động của mình; minh bạch hóa các thông tin dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng để tránh xuất hiện cò giao dịch.
Đó là những nhóm giải pháp để bình ổn giá nhà cho người thu nhập thấp khi thực trạng là giá bán nhà mặc dù được hỗ trợ vẫn cao so với khả năng mua nhà của người dân. Nguyên nhân của thực trạng này là do doanh nghiệp xây dựng nhà với diện tích lớn để bán với lợi nhuận cao hơn; sử dụng những nguyên vật liệu còn đắt tiền và tình trạng mua đi bán lại các căn hộ.
Cần phối các giải pháp từ các bộ ngành khác như bộ kế hoạch dân số và
phát triển…
Khi lượng cầu liên tục gia tăng mà nguyên nhân xuất phát là do sự gia tăng dân số về cơ học và gia tăng về cơ giới (gia tăng cơ giới là chủ yếu ở các đô thị). Như vậy để giải quyết một vấn đề cũng đòi hỏi sự kết hợp giải pháp giữa các bộ, ngành với nhau.
Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở công bằng, lâu dài; hỗ trợ người dân mua
nhà bằng hình thức trả góp hoặc hỗ trợ khi vay vốn được hưởng lãi suất ưu đãi Vì khả năng mua nhà của những người thu nhập thấp còn quá xa vời do mức lương hành chính họ được nhận chỉ ở mức cơ bản, đồng thời yếu tố lạm phát ở Việt Nam tăng lên hàng năm nên mức lương của những người thu nhập thấp chỉ đủ để chi tiêu và tiết kiệm thì rất nhỏ.