III. Những thuận lợi và thách thức của chính sách thu hút đầu tư tại thành phố
1. Chính sách đất đa
Mục tiêu của chính sách đất đai là tạo điều kiện thuận lợi và hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, bảo đảm cho các nhà đầu tư yên tâm và tin tưởng đầu tư lâu dài ở Đà Nẵng.
Điểm đặc thù ở Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng đó là đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân. Các nhà đầu tư nước ngoài không có quyền sở hữu về đất đai.
Các loại văn bản pháp lý liên quan đến đất đai gắn với hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài là Luật Đất đai, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Nghị định 18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết việc thi hành Pháp lệnh về và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đai, mặt nước, mặt biển đưa vào góp vốn được xác định trên cơ sở
mức tiền thuê đất quy định cho các trường hợp đầu tư nước ngoài. Mức tiền thuê đất được xác định tuỳ thuộc vào:
2. Mức quy định khởi điểm cho từng vùng; 3. Địa điểm của khu đất;
4. Kết cấu hạ tầng của khu đất; 5. Hệ thống ngành nghề.
Theo quyết định số 1477-TC/TCĐN ngày 31-12-1994 của Bộ Tài chính ban hành bản quy định về quyền cho thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài.
- Khung giá cho thuê đất đô thị quy định từ 0,375 USD/m2/năm đến 1,7 USD/m2/năm tuỳ theo nhóm đô thị. Theo quyết định này khung giá cho thuê đất được áp dụng cho 5 nhóm đất đô thị. Trong đó, nhóm 1 có mức giá từ 1,70 USD đến 13,6 USD/m2/năm, nhóm 2 có mức giá từ 1,50 USD đến 12,0 USD/m2/năm, nhóm 3 có mức giá từ 1,25 USD đến 9,0 USD/m2/năm, nhóm 4 có mức giá từ 0,75 USD đến 6,0 USD/m2/năm, nhóm 5 có mức giá từ 0,375 USD đến 3,0 USD/m2/năm. Đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục tiêu sử dụng sang cho các dự án công nghiệp thường nằm trong khung giá tiền thuê đất đô thị nhóm 5 từ 0,375 USD/m2/năm.
- Riêng đất công nghiệp được sử dụng đối với các dự án chế biến nông, lâm, hải sản không phải đất đô thị được hưởng giá thuê đất từ 150 USD/m2/năm đến 750/USD/m2/năm.
Cách tính giá trị quyền sử dụng đất cho bên Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng như sau:
Giá Giá Hệ Hệ Hệ Thời
trị tiền số số số diện hạn
quyền = thuê * địa * hạ * ngành * tích * Góp
sử đất điểm tầng nghề vốn
dụng khởi
đất điểm
Đối với đất đã được giao cho bên Việt Nam sử dụng, khi hợp tác đầu tư với nước ngoài mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì sau khi được cấp giấy phép đầu tư, nhà đầu tư có quyền triển khai ngay các thủ tục về thiết kế, xây dựng hoặc thực hiện các hoạt động kinh doanh khác theo quy luật hiện hành.
Ngày 24-02-1998, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 179/1998/QĐ- BTC về việc ban hành quyết định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Trong bản quyết định này, quy định đối tượng không phải trả tiền thuê đất, việc miễn, giảm tiền thuê đất và việc nộp tiền thuê đất theo khung giá mới ưu đãi hơn so với các quy định trước.
Tuy vậy, chính sách đất đai áp dụng đối với lĩnh vực đầu tư nước ngoài vẫn còn những vướng mắc nhất định:
- Giá thuê đất của Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng cao hơn so với nhiều nước trong khu vực. Nếu tính cả chi phí đền bù, giải toả thì giá đất
bị đẩy lên quá cao. Đây là yếu tố làm giảm sức cạnh tranh để thu hút vốn đầu tư. Thời điểm tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa hợp lý.
- Việc giao đất nhất là các dự án có đền bù và giải toả kéo dài, trong nhiều trường hợp việc giải toả này kéo dài trong một số năm thậm chí có dự án kéo dài đến 5 năm. Thủ tục thuê, cấp đất, giá đền bù, giải phóng mặt bằng còn phức tạp gây mất cơ hội và thời gian của các nhà đầu tư. Hiệu lực pháp luật của các quy định về đất đai còn thấp. Luật Đất đai mặc dù đã sửa đổi song thiếu những văn bản hưởng dẫn chi tiết.
- Thiếu quy hoạch chi tiết cho việc thu hút FDI.