VI. MỤC ĐÍCH CHÀO BÁN
2.3 Dự án khu dân cư khu phố 3- Long Bình Tân- giai đọan 2
- Địa điểm xây dựng: khóm 3, phường Long Bình Tân, Tp.Biên Hòa, Đồng Nai
- Cơ quan lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: Công ty TNHH Tư vấn
& xây dựng ASCO Tóm tắt dự án
a. Căn cứ pháp lý
- Quyết định số 1634/QĐ.CT.UBT ngày 23/05/2002 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ : 1/500 Khu dân cư tại Khóm 3, phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 2191/QĐ.CT.UBT ngày 01/07/2002 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc giao quyền sử dụng đất cho Công ty Xây dựng Miền Đông (nay là Công ty Cổ phần Miền Đông ) để xây dựng khu dân cư tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 169/HĐQT-QĐ ngày 13/09/2002 của Hội đồng quản trị Tổng Công ty Xây dựng số 1 về việc phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án ‘‘đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng khu dân cư tại khóm 3, phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai ’’ .
- Quyết định số 1514/QĐ.CT.UBT ngày 23/05/2003 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu dân cư tại khóm 3, phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.
- Quyết định số 94/HĐQT-QĐ ngày 01/06/2004 của Hội đồng quản trị Tổng Công ty Xây dựng số 1 về việc phê duyệt Báo cáo khả thi điều chỉnh dự án ‘‘ đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng khu dân cư tại khóm 3, phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai ’’ .
- Quyết định số 202/QĐ.CT.UBT ngày 20/01/2005 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc điều chỉnh diện tích và ranh giới khu đất giao cho Công ty Xây dựng Miền Đông ( nay là Công ty Cổ phần Miền Đông ) để thực hiện dự án xây dựng khu dân cư tại phường Long Bình Tân- thành phố Biên Hoà, tại quyết định số 1291/QĐ.CT.UBT ngày 01/07/2002
b. Mục tiêu của dự án
- Tạo ra khu nhà ở theo xu hướng hiện đại phục vụ giãn dân, phù hợp cảnh quan và quy hoạch phát triển đô thị của thành phố Biên Hoà.
- Tạo ra sự cân bằng về bố cục đô thị, giảm bớt áp lực tập trung cho nội ô thành phố Biên Hoà, phân bổ đồng đều các hướng lưu thông nội thị, cải thiện môi trường sống.
- Sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, huy động các nguồn lực kinh tế xây dựng một khu đô thị mới, đạt tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, môi trường và các điều kiện sống của một đô thị hiện đại.
- Tăng sản lượng xây lắp từ các hợp đồng xây lắp với khách hàng và chủ đầu tư thứ cấp trên khu quy hoạch để xây dựng các loại nhà ở và các công trình khác.
- Phù hợp với chiến lược đa dạng hoá ngành nghề của Công ty, mang lại hiệu quả kinh tế cho Công ty và đóng góp một khoản thuế không nhỏ cho Nhà nước, góp phần tăng thêm công việc và thu nhập cho CBCNV.
c. Các thông số chính của công trình + Diện tích chiếm đất : 163.200m2
+ Diện tích đất ở : 93.433 m2 (57,25%)
- Đất xây dựng nhà phố liên kế : 23.080m2 - Đất xây dựng nhà liên kế vườn : 27.420m2 - Đất xây dựng nhà chung cư : 32.653m2 - Đất xây dựng nhà biệt thự : 10.280m2
+ Diện tích đất công trình công cộng : 69.767 m2 (42,75%) - Đất xây dựng nhà trẻ : 3.000m2
- Đất xây dựng chợ : 6.574m2 - Đất trồng cây xanh : 6.250m2 - Đất giao thông : 53.943m2 + Chỉ tiêu đất ở : 20-25m2/người
d. Tổng mức đầu tư:
Đvt : đồng Diễn giải chi phí Tổng mức đầu tư Đã thực hiện
(gđ1)
Còn thực hiện (gđ2)
Chi phí đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất
45.341.799.000 26.905.977.000 18.435.822.000 Chi phí đầu tư xây dựng
CSHT
28.421.250.000 13.280.060.416 15.141.189.584 Chi phí Kiến thiết cơ
bản khác
8.442.914.000 3.888.786.881 4.554.127.119 Lãi vay trong đầu tư 8.813.537.000 2.324.355.237 6.489.181.763 Tổng cộng 91.019.500.000 46.399.179.534 44.620.320.466
Trong Báo cáo nghiên cứu khả thi và các quyết định phê duyệt, tổng mức đầu tư cho dự án là :
• Tổng mức đầu tư chưa thuế: 91.019.500.000 đồng.
• Thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp: 16.310.056.000 đồng.
• Tổng mức đầu tư bao gồm cả thuế: 107.329.556.000 đồng Như vậy sự chênh lệch số liệu về tổng mức đầu tư dự án khu dân cư Long Bình Tân – KP3 giữa Hồ sơ pháp lý được phê duyệt và số liệu trong Bản cáo bạch chính là phần Thuế VAT và Thuế thu nhập doanh nghiệp (phần thuế này không phải nộp trong giai đoạn đầu tư dự án)
e. Hình thức đầu tư và kinh doanh :
- Đền bù giải toả và xây dựng mới toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư trên khu đất được giao như : hệ thống giao thông, cấp điện, cấp
nước, thoát nước, cây xanh sân bãi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng tái định cư, khách hàng và các chủ đầu tư thứ phát xây dựng các loại nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác theo quy hoạch và mẫu thiết kế được duyệt.
- Kinh doanh theo hình thức cuốn chiếu: Đầu tư – kinh doanh – thu hồi vốn – đầu tư
f. Tiến độ thực hiện và tình hình hiện tại
Dự kiến dự án được thực hiện trong 7 năm, dự kiến hoàn thành cuối năm 2008
- Hiện tại đã giải phóng mặt bằng được 75% đất dự án (122.393 m2) và đang tiếp tục giải phóng phần mặt bằng còn lại trong năm 2007
- Tổng lũy kế đầu tư đến hết năm 2006 là 46.399.179.534 đồng - Đã xây dựng hoàn chỉnh việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn
1 của dự án bao gồm các hạng mục: san nền, đường giao thông, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước mưa, hệ thống thoát nước bẩn, hệ thống cấp điện sinh hoạt và điện chiếu sáng, vỉa hè cây xanh. Phần diện tích đã thi công hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1: 72.170,5m2 ( theo văn bản xác nhận số 529/SXD-QLHT ngày 28/04/2006 của Sở Xây Dựng tỉnh Đồng Nai ).
- Đã chuyển nhượng đất nền cho khách hàng đến 31/12/2006 như sau:
Đvt : đồng
Chỉ tiêu 2004 2005 2006 Tổng cộng
Diện tích chuyển
nhượng (m2) 20.139 2.847 10.892 33.878
Doanh thu 33.714.743.257 4.686.133.967 16.611.418.815 55.012.296.039 Gía vốn 19.146.512.360 2.706.670.116 10.356.885.258 32.210.067.734 Lãi gộp 14.568.230.897 1.979.463.851 6.254.533.557 22.802.228.305 g. Các chỉ tiêu kinh tế
+ Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 5 năm 5 tháng + Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR: 10,243%
+ Hiện giá thu nhập thuần NPV: 9.942,304 triệu đồng + Hiện giá hệ số sinh lời P(B/C): 1,1085
h. Nguồn vốn đầu tư
Vốn thực hiện dự án được huy động từ những nguồn sau: vốn tín dụng thương mại, vốn chủ sở hữu của Chủ đầu tư, vốn huy động hợp pháp khác.
i. Phương án tài chính
Nhu cầu vốn cho giai đọan 2 của dự án theo quyết định phê duyệt tổng mức đầu tư là 44.620.320.466 đồng (bao gồm cả chi phí lãi vay dự phòng), tuy nhiên nhằm giảm gánh nặng lãi suất hiện tại công ty có kế hoạch dùng vốn huy động từ việc phát hành cổ phiếu và vốn ứng trước của khách hàng do đó nhu cầu vốn thực tế chỉ cần có 38.131.138.703 đồng (sau khi đã trừ chi phí lãi vay dự phòng), trong đó vốn huy động từ phát hành cổ phiếu là 17.735.000.000 đồng (47%), vốn ứng trước của khách hàng là 20.396.138.703 đồng (53%)