... .Chuyên viê nt vấn pháp lý.
.... .Nhân viên kinh doanh
4 nhân viên môi giới kiêm phát triển thị trường * Trình độ cán bộ, nhân viên trong cơng ty:
+ Trình độ giám đốc và kế tốn: đại học chắnh quy + Trình độ nhân viên kinh doanh: đại học chắnh quy
+ Trình độ nhân viên môi giới kiêm phát triển thị trường: ựại học, cao đẳng chắnh quy
* Phạm vi hoạt động: trong quận Hà đơng và các quận, huyện khác trên ựịa bàn thành phố Hà Nộị
* đối tượng phục vụ: Các thành phần trong nước, kể cả người nước ngồi
* Hình thức giao dịch: Kinh doanh nhà đất, mơi giới th, cho thuê bất ựộng sản
* Loại hình bất động sản mơi giới: căn hộ, nhà ở riêng biệt, biệt thự, văn phịng đại diện
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp .......... 42
* Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo tại công ty, hàng loạt các bản ựồ quy hoạch, các bức ảnh chụp những ngôi nhà, biệt thự, văn phịng,... được treo khắp văn phịng. Khách hàng đến ngay lập tức được tận mắt chứng kiến hình ảnh những bất ựộng sản ựược rao bán hoặc cho thuê và quảng cáo trên mạng internet (http://www.Nhadat24g.com.vn, http://www.Raovat123. com)
Hình 4.5: Hình ảnh một số trang web cơng ty ựăng quảng cáo
Cơng ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng sinh thái Nam Hải
* địa chỉ: Số 40-TT11A- Khu ựô thị Văn Qn- Hà đơng- Hà Nội
Hình 4.6. Cơng ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng sinh thái Nam Hải
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 43
* Cơ cấu tổ chức: gồm 5 thành viên 1 giám ựốc: Nguyễn đắc Trọng 1 kế toán: Nguyễn Văn Tắnh
1 nhân viên kinh doanh: Hồng Văn Lâm
2 chun viên mơi giới: đinh Văn Phú, Lê đình Quý
* Trình độ cán bộ, nhân viên trong cơng ty: 100% có trình độ đại học, cao ựẳng, trung cấp
+ Trình độ giám đốc: đại học chắnh quy
+ Trình độ nhân viên kế tốn: đại học chắnh quy + Trình độ nhân viên kinh doanh: đại học chắnh quy + Trình độ nhân viên mơi giới: Cao đẳng chắnh quy
* Phạm vi hoạt ựộng: trong quận Hà đông và một số quận, huyện khác trên ựịa bàn thành phố Hà Nội
* đối tượng phục vụ:
+ Người Việt Nam (chủ yếu là môi giới mua, bán, cho thuê bất ựộng sản) + Người nước ngồi (chủ yếu là mơi giới cho th bất động sản)
* Hình thức giao dịch:
+ Môi giới thuê, cho thuê bất ựộng sản + Mơi giới mua, bán bất động sản + Kinh doanh bất ựộng sản
* Loại hình bất động sản môi giới: Căn hộ chung cư, nhà ở riêng biệt, biệt thự, văn phịng đại diện, kho xưởng, đất ựaị
* Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo tại trung tâm, và trên mạng internet (http://www.basaọcom, rongbaỵcom...), trên báo, tạp chắ (Tạp chắ Mua và bán,...)
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 44
4.3.2.2 Loại hình mơi giới được tổ chức theo mơ hình văn phịng ạ đặc ựiểm chung
* Loại hình mơi giới BđS được tổ chức theo mơ hình văn phịng do một người hoặc vài người chung vốn tự lập ra, ựa phần không ựúng quy ựịnh, hoạt động khơng có tư cách pháp nhân, khơng có ựăng ký kinh doanh, khi thực hiện mua bán giao dịch rất ắt văn phịng nộp thuế cho Nhà nước, các thu chi khơng có hóa đơn rõ ràng,...Tuy nhiên do họ có mối quan hệ rộng, có chút ắt hiểu biết về chắnh sách nhà đất, nắm bắt thơng tin nhanh nhậy, giao tiếp tốt nên vẫn thu hút ựược số lượng khách hàng khá lớn ựến giao dịch. Hiện nay, một phần do ảnh hưởng của thị trường BđS ựang chững lại, một phần do một số văn phòng làm ăn mất uy tắn, khơng ựược tin cậy, sử dụng nhiều mánh khóe lừa đảo hoặc tìm cách đưa thơng tin ảo, sai thực tế nhằm thu hút khách, từ đó ăn chặn tiền dẫn khách...nên đã gây hậu quả là tỷ lệ giao dịch giảm hẳn so với thời ựiểm trước năm 2006. Vì vậy mà số lượng các văn phịng nhà ựất còn hoạt ựộng trên ựịa bàn giảm.
* Về cơ cấu tổ chức
Các văn phịng mơi giới nhà đất này thường chỉ có từ 2 Ờ 3 thành viên, mỗi người kiêm nhiệm nhiều việc từ quản lý, mơi giới, tư vấn thủ tục nhà đất ựến phát triển thị trường.
Sơ ựồ 4.3: Sơ đồ tổ chức của trung tâm mơi giới theo mơ hình văn phịng
Chủ văn phịng Nhân viên phát triển thị trường Thành viên khác Văn phòng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp .......... 45
* Trình độ nhân viên mơi giới trong văn phịng
Nhân viên làm việc trong các văn phịng mơi giới có trình độ đại học, cao đẳng chiếm tỷ lệ khơng nhiều, chỉ khoảng 30%, còn phần lớn nhân viên làm việc tại văn phịng chỉ có trình độ PTTH hoặc trung cấp, khơng hiểu biết nhiều về thị trường, không hiểu rõ Luật ựất ựai hay nguồn gốc các loại ựất vì thế hoạt động của lực lượng này cũng gây nhũng nhiễu thơng tin, góp phần đẩy giá lên cao hoặc hạ xuống thấp theo cơn sốt nóng lạnh của thị trường, Nhà nước khó kiểm sốt.
* Phạm vi hoạt ựộng
Phần lớn các văn phòng mơi giới này chủ yếu chỉ hoạt động trong phạm vi quận Hà đông, một số văn phòng chỉ ở một số phường, xã lân cận khu vực trụ sở làm việc. Tuy nhiên, cũng có văn phịng có phạm vi hoạt động khá rộng, khơng những trên địa bàn quận mà cịn ở các quận, huyện khác.
* đối tượng phục vụ
Khách hàng chủ yếu là người Việt Nam * Hình thức giao dịch
Vào thời điểm thị trường BđS sơi động thì hình thức giao dịch chắnh là mơi giới, mua bán BđS và tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Cịn ở thời điểm hiện nay, ựa số các văn phòng này chuyển sang kết hợp môi giới cho thuê BđS và kinh doanh thêm mặt hàng khác như: vàng bạc, cổ phiếu, bán các loại mặt hàng khác.
* Loại hình bất động sản mơi giới
Những loại hình bất động sản mà các văn phịng thực hiện mơi giới khá ựa dạng như: nhà trọ, nhà ở riêng biệt, văn phịng đại diện, cửa hàng, đất đaị
* Nguồn cung
Nguồn bất ựộng sản mà các văn phịng nhà đất này có được là từ người có nhu cầu bán hoặc cho th đến đăng kắ, bạn bè, người thân giới thiệu hoặc lược
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 46
trên các báo lấy địa chỉ (chủ yếu lấy thơng tin từ báo mua và bán) sau đó nhân viên văn phịng đi khảo sát thực tế. Do chủ bất động sản khơng mất bất cứ loại phắ nào nên sẵn sàng đồng ý đưa bất động sản của mình vào danh sách môi giới của các văn phịng mơi giới nàỵ
* Các hình thức quảng cáo
Cũng như loại hình mơi giới bất ựộng sản theo mơ hình cơng ty, loại hình mơi giới bất động sản theo mơ hình văn phịng coi việc quảng cáo là một trong những yếu tố thu hút khách hàng. Vì vậy ngồi việc quảng cáo tại văn phịng thì cịn quảng cáo trên báo, tạp chắ, internet, phát tờ rơi,...
* Thu nhập của văn phòng
Thời ựiểm trước năm 2006; Thu nhập bình quân mỗi tháng của văn phòng là trên dưới 15 triệu ựồng, tương ựương gần 5 - 6 triệu đồng/người/tháng. Thời điểm thị trường đóng băng (từ 2006 - 2009) thu nhập của các thành viên khoảng trên dưới 6 - 7 triệu ựồng/tháng, tương ựương từ 1,5- 2,0 triệu ựồng/người/tháng.
* Tỷ lệ giao dịch thành công
Bảng 4.7: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành cơng/tháng của các văn phịng
Tổng số giao dịch trung bình/tháng (BđS) Số giao dịch thành cơng trung bình/tháng (BđS) Tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng (%) Thời gian Mua bán Thuê Mua bán Thuê Mua bán Thuê Trước năm 2006 30 - 35 13-15 3 - 4 1-2 8-12 6 -14 Từ năm 2006 ựến năm 2010 10 - 15 30 - 35 0,5 - 1 4 - 5 3 - 7 11-15
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 47
* Các khoản phắ, lệ phắ mơi giới
Bảng 4.8: Phắ mơi giới mua, bán bất động sản của các văn phịng
Nội dung Trước năm 2006 Từ năm 2006 ựến năm 2010
Thù lao mua bán
BđS 50. 000ự
+ 50. 000ự + Miễn phắ Thù lao môi giới
bán BđS
+ 50. 000đ + Miễn phắ
+ 50. 000ự + Miễn phắ Hoa hồng môi giới
mua BđS 1% Giá trị BđS
+ 0,5% giá trị BđS + Miễn phắ
Hoa hồng môi giới bán BđS
+ 0,5% Giá trị BđS + Miễn phắ
+ 1% giá trị BđS
Nguồn: Số liệu ựiều tra
Bảng 4.9: Phắ mơi giới th, cho th BđS của các văn phòng
Nội dung Trước năm 2006 Từ năm 2006 ựến năm 2010
Thù lao môi giới thuê BđS
50.000ự Miễn phắ
Thù lao môi giới cho thuê BđS
+ 50.000ự + Miễn phắ
Miễn phắ Hoa hồng mơi giới
thuê BđS
50% tiền thuê BđS tháng ựầu
50% tiền thuê BđS tháng ựầu Hoa hồng môi giới cho
thuê BđS +50% tiền thuê BđS tháng ựầu + Miễn phắ +50% tiền thuê BđS tháng ựầu + Miễn phắ
Nguồn: Số liệu ựiều tra
Trong thời điểm hiện nay do người bán thì nhiều nhưng khơng có khách mua, người có tiền cũng khơng dám mua vì giá cả bất ổn ựịnh nên các bên mua, bán ắt đến được với nhau khiến hoạt động của các văn phịng mơi giới hết sức khó khăn. Hầu hết các văn phịng mơi giới đã thực hiện kắch cầu bằng cách giảm hoặc miễn phần trăm hoa hồng cho bên mua chỉ tắnh phần trăm cho bên bán.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 48
b,Một số vắ dụ cụ thể về loại hình mơi giới được tổ chức theo mơ hình văn phịng
Văn phịng bất ựộng sản phát lộc
Hình 4.7: Hình ảnh văn phịng bất động sản phát lộc
* địa chỉ: Số 30, ựường Lê Văn Lương, Vạn Phúc, quận Hà đông, thành phố Hà Nội
* Thời điểm thành lập văn phịng: Ngày 08/07/2003 * Cơ cấu tổ chức
Văn phịng có 2 thành viên: một thành viên chắnh là chủ văn phịng phụ trách tồn bộ hoạt động mơi giới bắt đầu từ việc dẫn khách đến khi hồn tất thủ tục mua bán hay cho th, chỉ có mặt tại văn phịng khi có khách đến giao dịch, một nhân viên lễ tân phụ trách việc sắp xếp lịch làm việc cho chủ văn phịng, tiếp đón và ghi chép u cầu của khách hàng, làm việc tại văn phòng theo giới hành chắnh vào tất cả các ngày trong tuần.
* Trình độ nhân viên trong văn phòng + Chủ văn phịng: đã tốt nghiệp đại học + Nhân viên tiếp tân: tốt nghiệp trung cấp * Phạm vi hoạt ựộng
+ Quận Hà đông
* đối tượng phục vụ: Người Việt Nam * Hình thức giao dịch
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 49
+ Mơi giới mua, bán, th, cho th bất động sản + Tư vấn, thực hiện thủ tục nhà ựất
* Loại hình bất động sản mơi giới
Nhà trọ, nhà ở riêng biệt, văn phịng ựại diện, cửa hàng, ựất. * Các hình thức quảng cáo
Quảng cáo tại trung tâm và trên báo Mua và bán
4.3.2.3 Loại hình mơi giới là các cá nhân
đây là loại hình mơi gới bất động sản thu hút nhiều ựối tượng tham gia nhất trong số 3 loại hình mơi giới kể trên. Với loại hình mơi giới này, chỉ có một người duy nhất thực hiện từ đầu đến cuối các cơng đoạn mơi giới từ tìm kiếm BđS, quảng cáo BđS ựến lúc BđS ựược thuê hoặc sang tên chủ mớị Loại hình mơi giới BđS này hoạt động khơng cần vốn, khơng có đăng ký kinh doanh, khơng có bất kỳ một giấy tờ hóa đơn hay hợp đồng giao dịch nàọ Mọi giao dịch thỏa thuận với khách hàng hồn tồn bằng miệng, một số ắt cá nhân có sổ ghi chép họ tên, ựịa chỉ, ựiện thoại, số tiền môi giới mà khách hàng thanh toán và nội dung về BđS mà khách hàng yêu cầụ
* Cơ cấu tổ chức: một thành viên duy nhất.
* Thời ựiểm bắt ựầu hoạt ựộng: phần lớn từ năm 2000, 2001
Do ảnh hưởng của ựợt ỘsốtỢ ựất vào khoảng những năm 2000 - 2001 khi mà các dự án ựầu tư từ nước ngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người ựã có tắch lũy nhất định, có chắnh sách cho người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngồi được mua nhà ựể ở hoặc ựể bán, tặng, nhượng lại, cho thuê,... khiến nhiều người trở nên giàu có dễ dàng, phát sinh mua đi bán lại nhà đất. Thị trường sơi động, hấp dẫn này đã khiến cho khơng ắt các cá nhân lựa chọn cho mình một ngành nghề mới: Mơi giới bất động sản.
* Trình độ người mơi giới
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 50
thu thập thơng tin về các bất động sản đang được rao bán hoặc cho thuê rất nhanh. Tuy nhiên, phần lớn họ không hiểu rõ các quy định, chắnh sách liên quan ựến ựất ựai, khơng xác định được giá trị thực của bất động sản được rao bán, khơng nắm rõ được đầy đủ thơng tin về tình trạng bất động sản.
Trình độ văn hóa của các cá nhân hoạt động mơi giới này ở mọi cấp ựộ, từ tiểu học đến đại học chắnh quy
* Phạm vi hoạt ựộng
Khu vực hoạt ựộng của họ chủ yếu là xung quanh địa bàn sống của mình, trong phạm vi một phường. Tuy nhiên cũng có cá nhân mơi giới cả những BđS ở ngồi địa bàn quận Hà đông hay ở tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc.
* đối tượng phục vụ: người Việt Nam và Việt kiều * Hình thức giao dịch
Chủ yếu là môi giới mua bán, thuê, cho thuê bất ựộng sản và thực hiện thủ tục nhà ựất khi khách hàng yêu cầu
* Loại hình bất động sản mơi giới
Những bất ựộng sản mà các cá nhân thực hiện mơi giới khá đa dạng, từ nhà trọ, nhà ở riêng biệt, văn phịng đại diện, của hàng ựến ựất ựaị Nhưng tập trung chủ yếu vẫn là loại hình bất ựộng sản nhà ở riêng biệt và ựất ựaị
* Nguồn cung
Các cá nhân có cách tìm kiếm các bất động sản để mơi giới cũng như các văn phịng mơi giới BđS. Nguồn bất động sản từ người có nhu cầu bán hoặc thuê ựến ựăng ký, từ bạn bè, người thân giới thiệu, tự đi tìm hoặc tìm địa chỉ trên các báo sau đó đề nghị giới thiệu giúp các chủ bất động sản đó.
* Các hình thức quảng cáo
Các cá nhân hoạt động mơi giới BđS thường quảng cáo những bất ựộng sản rao bán hoặc cho thuê trên báo Mua và bán, báo Việc làm hoặc thông qua những biển quảng cáo ựặt tại những nơi có nhiều người qua lại và gần nơi ở của họ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 51
* Tỷ lệ giao dịch thành cơng: được thể hiện trong bảng sau
Bảng 4.10: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các cá nhân
Tổng số giao dịch trung bình/tháng (BđS) Số giao dịch thành công TB/tháng (BđS) Tỷ lệ giao dịch thành cơng trung bình/tháng (%) Thời gian
Mua bán Thuê Mua bán Thuê Mua bán Thuê Trước năm 2006 20-25 10 Ờ 20 2-3 2-4 10-15 15-20 Từ 2006 ựến 2010 8-10 20-25 0,5 - 1 2-3 5 - 10 8-12
Nguồn: Số liệu ựiều tra
* Các khoản lệ phắ mơi giới
Ở thời ựiểm trước năm 2006, thị trường bất động sản sơi động, nhu cầu người mua nhiều, người môi giới miễn, giảm phắ thù lao mơi giới bán bất động sản để có thể thu thập được nhiều thơng tin và nhiều bất động sản cần bán, nhưng từ khi thị trường bất động sản đóng băng người mơi giới lại thay ựổi chiến thuật là miễn, giảm thù lao mơi giới thậm chắ miễm, giảm cả hoa hồng môi giới cho bên muạ Tuy nhiên trong thời ựiểm hiện nay nhu cầu thuê bất động sản tăng cao, vì vậy người mơi giới đã giảm, miễn phắ thù lao mơi