kế toán, chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị trường, thành viên khác).
(5) Trình độ cán bộ, nhân viên (chuyên ngành ựào tạo, sự hiểu biết về chắnh sách đất đai, về các vấn đề liên quan đến khu vực mơi giới).
(6) Phạm vi hoạt ựộng (trong 1 quận - trong thành phố - liên tỉnh). (7) đối tượng phục vụ (người trong nước, người nước ngồi). (8) Hình thức giao dịch (mơi giới mua bán, thuê, thuê mua,...).
(9) Loại hình bất động sản được mơi giới (nhà chung cư, tập thể, biệt thự, văn phòng, nhà xưởng, kho, cửa hàng, ựất).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 21
(11) Các khoản phắ, lệ phắ mơi giới (12) Các hình thức quảng cáo (13) Tỷ lệ giao dịch thành công (14) Doanh thu hàng tháng
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
Hoạt động mơi giới trên địa bàn quận Hà đơng Ờ Thành phố Hà Nộị 3.2 Nội dung nghiên cứu
3.2.1 điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội (1) điều kiện tự nhiên
(2) điều kiện kinh tế xã hội
3.2.2 Tình hình hoạt động mơi giới bất động sản
(1) Tình hình quản lý đất đai, xây dựng và thị trường bất ựộng sản (2) Tìm hiểu hoạt động mơi giới bất ựộng sản
- Khái qt
- Hoạt động mơi giới bất ựộng sản
(3) Phân tắch thực trạng hoạt động kinh doanh môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông.
- đánh giá thực trạng hoạt động mơi giới bất động sản.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh mơi giới bất ựộng sản.
3.2.3 đề xuất giải pháp tăng cường hoạt động mơi giới bất ựộng sản
- Pháp luật đối với việc kinh doanh mơi giới bất động sản.
- Chắnh sách vĩ mô - tài chắnh, ngân hàng, bảo hiểm ựiều tiết tiết thị trường bất ựộng sản (liên quan ựến cung - cầu bất ựộng sản)
- Quản lý Nhà nước ựối với hoạt ựộng kinh doanh dịch vị mơi giới động sản (ựăng ký kinh doanh, cấp chứng chỉ ựạo tạo, hành nghề môi giới bất ựộng sản; thanh tra, kiểm tra).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 22
- Hỗ trợ của hiệp hội nghề nghiệp (hiệp hội bất ựộng sản Việt Nam, Hội bất ựộng sản thành phố Hà Nội)
3.3 Phương pháp nghiên cứu
(1) Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu thứ cấp:
- Thu thập các tài liệu, giáo trình kinh doanh, mơi giới, ựịnh giá bất ựộng sản ở Việt Nam,
- Các ựề tài khoa học ựã thực hiện nghiên cứu về bất ựộng sản như thị trường BđS, vai trị mơi giới BđS, hoạt động mơi giới BđS, kinh doanh dịch vụ BđS và các tài liệu liên quan mang tắnh chất tương tự ở Việt Nam.
- Các tài liệu nghiên cứu về hoạt ựộng môi giới BđS ở một số nước trên thế giớị
- Thu thập các tài liệu hội thảo và ý kiến, bài viết của các chuyên gia về thị trường BđS, Tìm hiểu các bài viết liên quan ựến lĩnh vực BđS ựăng tải trên các trog Web, internet...và các tạp chắ, báọ
(2) Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu sơ cấp:
- Tiến hành thu thập tài liệu về ựiều kiện kinh tế xã hội, các báo cáo về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứụ
- Tổng hợp số liệu các tổ chức cá nhân ựã ựăng ký hoạt ựộng về lĩnh vực bất ựộng sản trên địa bàn quận Hà đơng tại sở Kế hoạch ựầu tư Hà Nội và chi cục thuế quận Hà đông.
- Sử dụng phiếu ựiều tra tiến hành ựiều tra trực tiếp một số các công ty, sàn giao dịch bất ựộng sản, trung tâm, văn phịng và cá nhân hoạt động mơi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn Quận Hà đông.
(3) Phương pháp thống kê:
- Thống kê các tài liệu thu thập ựược ựể xây dựng danh muc tào liệu tham khảọ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 23
- Thổng kê các phiếu ựiều tra và phân loại các phiếu theo các loại hình cơng ty, trung tâm, văn phịng hay cá nhân làm mơi giới BđS. Thống kê kết quả thực hiện giao dịch, giao dịch thành cơng của từng loại hình và các khoản phắ, hoa hồng trong khi làm mơi giới bất động sản.
(4) Phương pháp phân tắch tổng hợp:
- Phân tắch kết quả thực hiện hoạt động mơi giới của các loại hình hoạt động như mơ hình cơng ty, văn phịng, cá nhân qua từng giai ựoạn. Giai ựoạn trước khi có luật kinh doanh bất động sản (2006) và sau khi có luật đến naỵ
- đánh giá kết quả hoạt ựộng của các mơ hình hoạt động của từng đối tượng hoạt động mơi giới bất động sản trên địa bàn quận Hà đơng.
(5) Phương pháp so sánh:
- So sánh những ựiểm giống nhau và khác nhau giữa các loại hình mơi giới bất ựộng sản.
- So sánh kết quả mơi giới bất động sản của 3 loại hình hoạt động mơi giới trên ựịa bàn quận Hà đơng là loại hình Cơng ty, Văn phịng và Cá nhân.
(6) Phương pháp chuyên gia:
- Tham khảo ý kiến của các thầy cô giáo bộ môn Quản lý trong khoa Tài nguyên và Môi trường Ờ trường đại học nông nghiệp Hà Nộị
- Tham khảo ý kiến của TS Nguyễn đình Bồng là chuyên gia về bất ựộng sản và một số chuyên gia khác.
- Tham khảo ý kiến của một số Tổng giám đốc, giám đốc các cơng ty kinh doanh bất ựộng sản, sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn thành phố Hà Nộị
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 24
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 điều kiện tự nhiên Ờ kinh tế xã hội
4.1.1 điều kiện tự nhiên
Hà đơng là một quận thuộc thủ đơ Hà Nội, nằm bên bờ sông Nhuệ và sông đáy cách trung tâm Hà Nội 11 km về phắa Tâỵ Hà đơng là nơi đặt trụ sở một số cơ quan hành chắnh cấp thành phố của thủ đơ Hà Nộị
Hà đông nằm dọc theo Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hịa Bình và trên ngã ba sơng Nhuệ, sông La Khê.
4.1.1.1 Vị trắ địa lý
- Phắa Bắc giáp huyện Từ Liêm,
- Phắa đơng giáp huyện Thanh Trì, quận Thanh Xuân,
- Phắa Tây giáp các huyện Quốc Oai, Hoài đức, Chương Mỹ; - Phắa Nam giáp các huyện Thanh Oaị
Trước 2006, diện tắch thị xã Hà đơng là 16 kmỗ, dân số 9,6 vạn ngườị Ngày 27 tháng 12 năm 2006, chắnh phủ đã ban hành nghị ựịnh số 155/2006/Nđ-CP thành lập thành phố Hà đông thuộc tỉnh Hà Tây
Sau khi ựiều chỉnh địa giới hành chắnh thành phố Hà Nội theo nghị ựịnh số 23/2008/Nđ-CP, Hà đơng có có 4.833,66 ha diện tắch tự nhiên và 198.687 nhân khẩụ
Về đơn vị hành chắnh: Quận Hà đơng gồm 17 đơn vị hành chắnh cấp phường gồm: Quang Trung, Nguyễn Trãi, Hà Cầu, Vạn phúc, Phúc La, Yết Kiêu, Mỗ Lao, Phú La, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm, Dương nội, Biên Giang, đồng Mai, La Khê, Văn Quán.
4.1.1.2 địa hình
Quận Hà đơng có dạng địa hình đồng bằng ven sơng bằng phẳng. độ cao trung bình dưới 7 m, nghiêng dần theo hướng Tây Bắc - đông Nam theo hướng sông Hồng.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 25
4.1.1.3 Hệ thống thuỷ văn
Quận Hà đơng có sơng lớn là sơng Nhuệ chảy qua địa phận từ phắa đơng sang phắa Tây Bắc của với tổng chiều dài là 3,3 km và sơng đáy phục vụ thốt nước và tưới tiêu trên ựịa bàn quận.
Sơ ựồ 4.1: Khu vực nghiên cứu
4.1.1.4 Hệ thống đường giao thơng
Quận Hà đông nằm trên trục quốc lộ 6 Hà Nội đi Hịa Bình, ngồi ra, có hệ thống các đường phố nối liền với trung tâm Hà Nội thuận lợi phát triển kinh tế xã hộị Hà đông là khu trung tâm kinh tế xã hội, khu dân cư đơ thị phát triển, có nhiều dự án xây dựng khu đơ thị mới trên ựịa bàn quận, cơ sở hạ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 26
tầng ựược ựầu tư ựặc biệt là hệ thống giao thơng đấu nối với trung tâm Hà Nội như ựường Nguyễn Trãi, ựường Lê Văn Lương kéo dài, trục ựường kinh tế Bắc Nam của tỉnh Hà Tây (cũ)Ầ
4.1.1.5 Khắ hậu
điều kiện thời tiết khắ hậu của quận Hà đơng thuộc ựiều kiện chung của thành phố Hà Nộị Có hai mùa rõ rệt: mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình cao nhất là 380C, gió chủ đạo là đơng Nam. Mùa mưa tập trung vào tháng 7 ựến tháng 9. Mùa lạnh bắt ựầu từ tháng 11 ựến tháng 3 với gió chủ đạo là đơng Bắc, nhiệt độ trung bình thấp nhất từ 80C ựến 110C. độ ẩm trung bình trong năm là 84,5%. Tổng lượng mưa trung bình năm là 1574 mm, tháng mưa nhiều nhất là tháng 7 và 8, tháng mưa ắt nhất là tháng 12.
4.1.2 điều kiện kinh tế xã hội
4.1.2.1 đặc ựiểm dân cư
Dân số Hà đơng có nhiều biến đổi do q trình đơ thị hóa và mở rộng địa giới hành chắnh đến năm 2010 diện tắch khu dân cư là 1.641,27 ha chiếm 33,9% tổng diện tắch đất tự nhiên tồn quận và dân số trên địa bàn quận Hà đông năm 2010 là 213.323 ngườị Mật ựộ dân số trung bình trên địa bàn là 3.617,7 người/km2; khu vực nội thị có mật độ 9.601 người/km2. Khu vực các xã có mật ựộ 2.129 người/km2.
Nói chung dân cư Quận Hà đơng phân bố khơng đồng đều, một bộ phận dân cư thường tập chủ yếu ở các khu vực gần ựường Quốc lộ số 6, tỉnh lộ 70, 430 và 21B. đặc biệt là khu vực trung tâm cũ (thuộc ựường Nguyễn Trãi ,Yết Kiêụ..); mật ựộ dân số từ 200 - 270 người/ha ựất xây dựng đơ thị. Khu vực phường Văn Mỗ và Vạn phúc có mật độ dân số trung bình khoảng 120 - 150 người/ha ựất xây dựng đơ thị. Hiện nay trên địa bàn Quận Hà đơng có hàng trăm dự án phát triển khu dân cư, trung cư, kinh doanh dịch vụ, nhà ở, văn phòng... phân bố ựều trên ựịa bàn quận; vì vậy trong thời gian tới khi các dự án hồn thành thì mật động dân số tăng cơ học nhanh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 27
4.1.2.2 điều kiện kinh tế
Hà đơng có vị trắ thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Là nơi tập trung phát triển nhiều ngành nghề truyền thống cùng hệ thống các khu công nghiệp, cum công nghiệp ựược phát triển tạo ra ựịa bàn hấp dẫn và thu hút đầu tư. Ngồi ra Hà đơng cịn có tiềm năng văn hóa phong phú, có nhiều di tắch lịch sử văn hóa và cảnh quan đẹp là tiềm năng lớn ựể phát triển du lịch văn hóa, du lịch sinh thái, du lịch thắng cảnh, du lịch làng nghề...
Là một quận ựược thành lập sau khi hợp nhất tỉnh Hà Tây với thủ đơ Hà Nội, Hà đông là trung tâm kinh tế chắnh trị của tỉnh Hà Tây (cũ), hoạt động kinh tế trong những năm qua của quận nhìn chung có bước tăng trưởng ở mức caọ
Cơ cấu kinh tế của quận Hà đơng đã được xác ựịnh ỘSản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, thương mại, dịch vụ, nông nghiệpỢ là phù hợp, nhiều giải pháp tắch cực đã tạo ựiều kiện cho các thành phần kinh tế phát huy hết khả năng thế mạnh của mình nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển. Bên cạnh việc ựẩy mạnh sản xuất, dịch vụ quận ựã tăng cường củng cố quan hệ sản xuất, chuyển ựổi hoạt động theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa và ựem lại hiệu quả bước ựầu về kinh tế - xã hộị
Giá trị sản xuất và tốc độ tăng sản xuất cơng nghiệp ngồi quốc doanh nhanh, phát triển chủ yếu ở các ngành: chế biến thực phẩm, dệt may, sản phẩm từ kim loại, ựồ mộc dân dụng,...
Do tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trên ựịa bàn như tăng cường ựầu tư cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo hành lang pháp lý, mở rộng mối quan hệ,... tạo ựiều kiện cho các thành phần kinh tế phát triển, khu vực kinh tế hỗn hợp ựược phát triển về mặt số lượng. Số hợp tác xã mới ựược thành lập theo luật ựã nắm bắt ựược nhu cầu thị trường nên ựã ựầu tư ựổi mới cơng nghệ, mở rộng sản xuất. Do đó, tốc độ sản xuất cơng nghiệp ngồi quốc doanh tăng nhanh hơn tốc độ sản xuất cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp trên ựịa bàn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 28
Hoạt ựộng thương mại dịch vụ cũng luôn ựược quận Hà đông quan tâm. Quận ựã ựầu tư 5 tỷ ựồng cho việc xây dựng cải tạo mạng lưới chợ. Trước mắt ựã tập trung sắp xếp lại hợp lý các chợ lớn đang hoạt động, xố bỏ những tụ ựiểm lấn chiếm vỉa hè, lịng đường. Số lượng các ựơn vị, hộ kinh doanh thương mại dịch vụ tăng lên với quy mô lớn hơn.
Cơ sở vật chất kỹ thuật của các ngành nghề như: Làng nghề Vạn phúc, Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ của quận kém, lạc hậu, chưa ựáp ứng được nhu cầu và tiêu chuẩn của đơ thị văn minh.
Cơ sở hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, văn hố, thể dục thể thao, nghỉ ngơi giải trắ,...) nhìn chung đều có nhưng cịn thấp kém hơn so với các quận khác.
Sản phẩm nông nghiệp của quận chủ yếu là lúa, thịt lợn nhưng năng lực sản xuất nhỏ, năng suất thấp, hiệu quả khơng cao, chỉ đáp ứng một phần nhu cầu trong quận, chưa hình thành thị trường hàng hoá cạnh tranh.
Những sản phẩm công nghiệp chủ yếu của quận như chế biến thực phẩm, cơ khắ... đang đứng trước sự cạnh tranh mạnh mẽ của thị trường. Các sản phẩm ngành nghề truyền thống trong các thơn xóm cũ vẫn tồn tại, nhưng suy giảm dần vì thiếu vốn và khơng tìm được thị trường [14].
Như vậy: Quận Hà đơng có nhiều tiềm năng và lợi thế so sánh để phát triển
ở tất cả các lĩnh vực kinh tế, thương mạị Nhưng thương mại dịch vụ, xây dựng và cơng nghiệp có thế và lực thúc đẩy phát triển mạnh mẽ, cịn nơng nghiệp phát triển theo hướng chuyển đổi có cấu sản xuất theo hướng dịch vụ có hiệu quả.
4.2 Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai
Thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn quận Hà đơng, Phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hà đơng đã triển khai thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai và tài nguyên theo ựúng nhiệm vụ ựã ựược UBND thành phố Hà Nội quy ựịnh và theo luật ựất ựai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành[13].
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .......... 29
4.2.1.1 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Tắnh đến ngày 01/06/2010 quận Hà đông cấp được 25.388 GCN, cịn 2.805 hồ sơ chưa ựược cấp GCN, trong đó có 1.082 hồ sơ cịn vướng mắc do thiếu trắch lục bản đồ, tranh chấp, cịn 628 hồ sơ đang hồn thiện ựể cấp GCN quyền sử dụng ựất.
4.2.1.2 Cơng tác đăng ký thế chấp và ựăng ký giải thế chấp
Việc thực hiện cơng tác đăng kắ thế chấp, phòng Tài nguyên và Mơi trường nhận được 642 hồ sơ ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất, ựã kiểm tra và ựăng kắ ựược 552 hồ sơ đăng kắ thế chấp quyền sử dụng ựất. đồng thời phòng Tài nguyên và Mơi trường nhận được 164 hồ sơ đăng kắ giải chấp quyền sử dụng đất, đã kiểm tra và đăng kắ được 162 hồ sơ đăng kắ giải chấp quyền sử dụng ựất.
4.2.1.3 Công tác thụ lý giải quyết ựơn thư, khiếu nại
Tắnh đến thời điểm ngày 31/3/2010 phịng nhận được 325 đơn đề nghị xác nhận thời ựiểm sử dụng đất, kiến nghị về đất đai trong đó trả lời ựược 320 ựơn ựề nghị xác nhận thời ựiểm sử dụng ựất, kiến nghị về ựất ựaị