STT ĐƠN VỊ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
1 Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam Máy móc thiết bị 2 Ban quản lý dự án Cảng Hải Phịng Máy móc thiết bị 3 Công ty Cổ Phần Chứng Khốn Bảo Việt Máy móc thiết bị 4 Cơng ty Cổ phần Du lịch Ao Vua Bất động sản 5 Công ty Cổ phần Thép Đà Nẵng- Ý Bất động sản 6 Công ty Cổ phần Thép Thành Lợi Bất động sản 7
Ngân hàng TMCP HPFC Việt Nam chi nhánh Phú
Thọ Bất động sản
8
Công ty Mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh
nghiệp Bất động sản
9 Công ty Siam Steel - Hải Dương Bất động sản 10 Công ty TNHH Công nghệ Vĩnh Hàn Precion Bất động sản 11 Công ty TNHH Stellar Việt Nam Máy móc thiết bị
12 Đại học Bách Khoa Hà Nội Máy móc thiết bị
13 Học viện quân y Máy móc thiết bị
14 Ngân hàng Cơng Thương Việt Nam Thẩm đinh tài sản
15 Nhà máy in tiền quốc gia Máy móc thiết bị
16 Phịng giáo dục TP Thái Nguyên Máy móc thiết bị 17 Sở Khoa học và Cơng nghệ Lai Châu Máy móc thiết bị 18 Sở Thông Tin và Truyền Thông Hải Dương Thẩm đinh tài sản 19 Sở văn hóa thể thao và du lịch Hải Phịng Thẩm định tài sản
20 Tổng Cơng ty Viglacera Bất động sản
21 Tổng Công ty Sông Hồng
Thẩm định tài sản để cổ phần hóa
22 Tổng Cơng ty xây dựng Bạch Đằng Bất động sản
23 Đại học Thủy Lợi Máy móc thiết bị
25 Văn phịng tỉnh ủy n Bái Máy móc thiết bị
26 Viện nghiên cứu Hải sản Máy móc thiết bị
27 Xí nghiệp kinh doanh phân bón miền Bắc Bất động sản
(Nguồn Hồ sơ năng lực của Công ty)
Tuy số dự án về Bất động sản thực hiện cịn tương đối khiêm tốn nhưng giá trị của nó đóng góp vào doanh thu của cơng ty lại chiếm tỷ trọng lớn.Các loại BĐS mà công ty định giá là quyền sử dụng đất, văn phòng cho thuê, khách sạn, nhà xưởng, nhà ở, trong đó chủ yếu là quyền sử dụng đất và nhà xưởng chiếm khoảng 55% tổng số dự án.
Công ty thực hiện việc định giá đất dựa vào các văn bản pháp luật quy định của Nhà nước như Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 80/2005/TT – BTC ngày 15/09/2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, căn cứ vào bảng giá đất của các tỉnh vào ngày 01tháng 01 hàng năm để làm cơ sở tính giá trị của đất. Trong trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền sử dụng đất mỗi năm một lần thì khơng được phép chuyển nhượng, giao dịch, thế chấp …và khi định giá thì nó khơng được tính vào giá trị của Bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức đó.
Trường hợp định giá tài sản trên đất, công ty tiến hành dựa vào thơng tư 203 - Bộ Tài Chính quy định về khấu hao của các tài sản, bảng đơn giá xây dựng nhà mới do Bộ Xây dựng ban hành theo từng kiểu nhà, bảng chỉ giá số xây dựng từng quý để điều chỉnh đơn giá xây dựng mới.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tích đạt được rất đáng khích lệ như trên thì vẫn cịn những hạn chế tồn tại hết sức đáng lưu ý.
2.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của chúng 2.4.2.1 Những hạn chế.
Bên cạnh những kết quả khá khả quan mà công ty đã đạt được, trong công tác định giá của cơng ty vẫn cịn có một số hạn chế nhất định:
- Q trình thu thập thơng tin về Bất động sản so sánh được tiến hành trên
diện rộng, tuy nhiên do mỗi bất động sản có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm những Bất động sản có các nét tương đồng với Bất động sản cần định giá về điều kiện pháp lý, vị trí, đặc điểm của mơi trường xung quanh...thì lại có sự khác biệt giữa thời điểm bán và thời gian định giá, điều này đã gây nên sự khác biệt về giá trị giữa các Bất động sản.
- Mặc dù quá trình thu thập và phân tích thơng tin của cơng ty là tương đối toàn diện nhưng khi đánh giá giá trị của Bất động sản cịn mang nhiều tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của chuyên viên định giá. Điều này cũng là một hạn chế trong công tác định giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Các thơng tin so sánh có điều chỉnh chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của Thẩm định viên và các chun gia thẩm định, giá trị tính tốn căn cứ chủ yếu vào suất vốn đầu tư và tính trượt giá cho chi phí xây dựng theo quy định nên việc thẩm định giá mang tính ước tính giá trị, có thể khơng thể hiện hết tính cá biệt của tài sản cần định giá.
- Kết quả định giá được xác định tại thời điểm định giá, với các chính sách quản lý hiện tại có liên quan của Nhà nước. Trường hợp các chính sách quản lý của Nhà nước thay đổi, các thơng tư, quyết định thay đổi theo từng năm , từng q thì có thể làm cho giá trị tài sản thay đổi.
-...
2.4.2.2Nguyên nhân của những hạn chế.
• Nguyên nhân chủ quan
- Công ty mới được thành lập được chưa lâu, kinh nghiệm còn khá hạn chế, chưa được nhiều các tổ chức, cá nhân biết đến. Mặt khác công ty chưa thực sự đầu tư vào việc quảng bá hình ảnh của cơng ty mình.
- Số lượng chun viên định giá cịn ít, cách phân cơng cơng việc chưa hợp lý
điều này dẫn đến tình trạng có nhiều khách hàng tìm đến cơng ty u cầu định giá vào cùng một thời điểm thì cơng việc sẽ bị chồng chéo và cán bộ định giá khơng
có nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ về Bất động sản cần định giá cũng như thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thơng tin, dễ tính tốn sai kết quả .
- Trong cơng ty có nhiều chun viên cịn trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm và
thiếu kiến thức về lĩnh vực thị trường Bất động sản nên cũng ảnh hưởng nhiều đến kết quả của hoạt động định giá. Đây là một thực trạng chung trong hoạt động định giá Bất động sản vì thị trường Bất động sản mới phát triển và có nhiều biến diễn biến phức tạp.
- Các thông tin thu thập được từ khách hàng về bản thân Bất động sản cịn nhiều
hạn chế, nhiều khi khơng đầy đủ giấy tờ hợp lệ để hoàn thành đủ hồ sơ định giá. • Ngun nhân khách quan
- Cơng tác định giá Bất động sản ở Việt Nam hiện đang ở giai đoạn đầu trong
quá trình hình thành và phát triển thị trường Bất động sản. Do vậy, hệ thống hành lang pháp lý liên quan đến hoạt động định giá Bất động sản vẫn còn thiếu đồng bộ và chưa được hồn thiện, ví dụ: Nhà nước quy định năm phương pháp định giá Bất động sản, nhưng từng phương pháp được áp dụng trong trường hợp nào thì lại chưa có hướng dẫn cụ thể, Nhà nước có quy định rõ trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của chuyên viên định giá nhưng khi chuyên viên định giá vi phạm phải bồi thường như thế nào thì chưa thấy Nhà nước quy định. Mặt khác, nhiều văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động định giá Bất động sản cịn chồng chéo, khơng thống nhất với nhau điều này khiến cho các nhà định giá gặp nhiều khó khăn khi tiến hành định giá.
- Do hạn chế của thông tin trên thị trường Bất động sản và ảnh hưởng của nó đến hoạt động định giá Bất động sản. Do việc quản lý lỏng lẻo khiến trách nhiệm của nhà đầu tư phải công bố dự án vẫn được thả nổi, các thông tin liên quan đến Bất động sản đều được ém chặt, dẫn đến giao dịch ngầm các sản phẩm Bất động sản theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn. Chính vì thế mà việc thống kê và đánh giá tiềm năng phát triển của thị trường rất khó khăn, nâng cao khả năng rủi ro. Theo đó, chỉ số minh bạch của thị trường Bất động sản Việt Nam ngày càng giảm đi, lịng tin của người dân đối với các thơng tin mà chủ đầu tư cung cấp cũng đi
xuống. Chính vì thị trường Bất động sản thiếu minh bạch, nhiều khi chỉ là tin vịt nên rất khó cho các chuyên viên về giá trong q trình thu thập thơng tin. Những thông tin mà họ thu thập được cũng chỉ là những thơng tin cóp nhặt khơng mang tính hệ thống và khơng có độ chính xác cao làm cho kết quả định giá kém chính xác hơn.
- Do những chính sách quy hoạch, phát triển kinh tế của Nhà nước. Việc Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch cho từng khu vực ảnh hưởng lớn đến giá Bất động sản trên thị trường,
- Thị trường Bất động sản phụ thuộc lớn vào chính sách tiền tệ, tín dụng cũng như động thái của ngân hàng. Khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, nâng cao lãi suất cho vay thì vốn đổ vào thị trường Bất động sản giảm, làm ảnh hưởng đến giá của các Bất động sản. Sự thay đổi của các chính sách này khơng theo một chu kỳ nhất định, nó phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành kinh tế khác, điều này gây khó khăn cho cơng tác thu thập thơng tin thị trường do đó nó cũng ảnh hưởng đến hoạt động định giá.
Chương 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT
ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP (BCV JSC).
3.1 Định hướng chiến lược của công ty trong thời gian tới
- Mục đích cho vay, thế chấp và phát mại tài sản sẽ là hướng phát triển nhiều
hơn ở hoạt động định giá của công ty trong thời gian tới .Đẩy mạnh hoạt động thẩm định giá với những hợp đồng lớn hơn chứ không nhỏ lẻ như trong thời gian đầu mới thành lập công ty.Định hướng trong khoảng 2 năm tới khi đủ điều kiện để tham gia định giá doanh nghiệp, công ty sẽ đẩy mạnh các hợp đồng này với mục tiêu tăng thêm uy tín cũng như cơ hội cho các cán bộ nhân viên thẩm định và bản thân công ty.
+ Thứ nhất là thẩm định giá đúng hạn, đầy đủ và chất lượng số hồ sơ đã nhận.
+ Thứ hai là mở rộng các mối quan hệ, tăng cường hợp tác với các tập đồn, cơng ty, doanh nghiệp và cá nhân để mở rộng hoạt động kinh doanh.
+ Thứ ba là cố gắng tham dự thật nhiều các hội thảo về kinh nghiệm thẩm định giá, các phương pháp thẩm định giữa các ngân hàng thương mại trong và ngoài nước để học hỏi kinh nghiệm, nâng cao chất lượng thẩm định giá.
+ Thứ tư là khuyến khích nhân viên học tập và phát triển chun mơn nghiệp vụ, duy trì và đẩy mạnh cán bộ nhân viên tham gia các lớp học buổi tối bồi dưỡng thêm về thẩm định giá như hiện nay.
3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá tại Cơng ty cổ phần và tư vấn thẩm định giá doanh nghiệp BCV.JSC
3.2.1 Hoàn thiện về quy trình định giá: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Trước hết cơng ty cần xác định khách hàng và người sử dụng kết quả. Nguyên tắc chung, khi tiếp nhận mục đích định giá của khách hàng cần chú ý xem mục đích đó có trái pháp luật khơng, nếu đúng pháp luật thì cần xem xét có thể hồn thành cơng việc theo u cầu của khách hàng hay khơng, nếu cơng việc có thể đảm đương được thì tiếp nhận hợp đồng cịn nếu khơng thì khéo léo từ chối hợp đồng.
- Thứ hai là phải lên kế hoạch định giá cụ thể: Phải xác định rõ ngày tháng, tên người thực hiện, nêu rõ nhiệm vụ của kế hoạch định giá. Nên giao cho một bộ phận chuyên trách cùng với các chuyên viên tiến hành xem xét sơ bộ và lập kế hoạch. Sau đó kế hoạch này cần phải được thông qua sự quyết định của giám đốc. Ở mỗi nhiệm vụ của kế hoạch cần phải được phân công cho mỗi chuyên viên; đưa ra rõ thời gian cần hồn thành cơng việc. Chi tiết cơng việc theo kế hoạch, công ty nên ghi lên trên bảng phân công phụ trách công việc hang ngày để nhân viên tháy rõ, có ý thức trách nhiệm hơn và nhằm giúp các chuyên viên làm việc có hiệu quả hơn.
- Thứ ba là vấn đề khảo sát thị trường và thu thập thông tin: Cần cử nhiều chuyên viên định giá đi khảo sát thị trường, xem xét vị trí Bất động sản, hiện trạng, kiến trúc của Bất động sản mục tiêu cũng như Bất động sản so sánh một cách độc lập, sau đó mới để họ bàn bạc với nhau và đưa ra kết quả chung nhất .Công tác khảo sát cần được tiến hành trong thời gian đủ dài để đo đạc, ghi chép đầy đủ những gì đã thu thập được. Đây cũng là cách để có thể khắc phục được vấn đề gọi là “ giá trị định giá dựa theo kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người
định giá trong công tác định giá”. Làm như thế có thể coi là tổng hợp kinh
nghiệm và ý kiến của nhiều người để thống nhất thành một ý kiến nhất định đảm bảo tính chính xác cho tài sản cần định giá.
- Thứ tư là vấn đề phân tích thơng tin và xác định giá trị tài sản: Việc làm này yêu cầu phải dựa trên những yếu tố khách quan của thị trường, tìm hiểu những nhân tố có thể ảnh hưởng đến thơng tin mà ta thu thập được và nó sẽ tác động đến giá trị Bất động sản như thế nào. Trước khi đưa ra kết quả định giá cần có sự bàn bạc với các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm hoặc có sự hội ý các thành viên trong nhóm với nhau để có ý kiến thống nhất và khách quan phù hợp với điều kiện phát triển của thị trường.
- Thứ năm, một vấn đề quan trọng khác nữa đó là vấn đề lập báo cáo, chứng thư: Khi lập báo cáo tốt nhất là các chuyên viên cần phải chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản và nói rõ sự ảnh hưởng của nó đến giá trị của Bất động sản là như thế nào. Đấy là việc rất quan trọng, bởi chính nó là cách tốt nhất để thuyết phục được khách hàng. Trên báo cáo cần trình bày rõ mục đích nhiệm vụ của việc định giá và nêu rõ căn cứ minh chứng cho kết quả xác định giá trị của Bất động sản. Nếu Bất động sản định giá mà thuộc vùng quy hoạch thì nên có bản đồ quy hoạch kèm theo, sơ đồ mô tả chi tiết vị trí cần thẩm định để cho khách hàng tiếp cận thơng tin nhanh chóng.
3.2.2. Hồn thiện các phương pháp định giá
Dĩ nhiên phương pháp định giá cũng là một yếu tố quan trọng trong hoạt động định giá tài sản. Một phương pháp xác định giá trị Bất động sản được gọi là tốt
nhất và phù hợp nhất nếu nó chỉ ra được những lợi ích thực sự mà Bất động sản mang lại chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời nó cho phép người ta có cơ sở thực hiện để lượng hóa những lợi ích đó. Cụ thể hơn là nó được người yêu cầu thẩm định sử dụng như một giá trị mang tính tham khảo, nhưng có cơ sở rõ ràng , sát với giá giao dịch trên thị trường trong việc thực hiện mục đích của họ. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thể liệt kê bao gồm: mục đích, quy mơ và đặc điểm của bất động sản cần định giá. Cụ thể:
- Phương pháp so sánh được lựa chọn trong trường hợp chất lượng thông tin phải đầy đủ, phù hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được trong điều kiện thị