STT Nội dung Đơn vị
Năm Thực hiện năm 2010 Thực hiên năm 2011 1
Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ thẩm
định giá triệu đồng 1500 2150
2 Tổng số hợp đồng định giá hợp đồng 474 620
3 Tổng giá trị tài sản triệu đồng 838.765 1.058.700
Trong đó:
Sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước
Bất động sản triệu đồng 1468 1069
Máy móc thiết bị triệu đồng 305580 230879
Xác định giá trị doanh nghiệp Khác
Sử dụng nguồn vốn khác
Bất động sản triệu đồng 315747 220296
Máy móc thiết bị triệu đồng 215988 168019
Xác định giá trị doanh nghiệp Khác
( Nguồn từ báo cáo hoạt động kinh doanh của công ty)
Công ty phát triển mạnh việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá bằng chứng là doanh thu và số hợp đồng thẩm định giá tăng đều qua các năm. Cụ thể 6 tháng cuối năm 2009 có 134 hợp đồng, đến cuối năm 2010 số hợp đồng đã lên đến 474 hợp đồng cùng đó doanh thu thu được cũng tăng theo các năm, năm 2009 đạt 459 triệu, đến cuối năm 2010 doanh thu thu được là 1500 triệu. Doanh thu tăng một phần là do số hợp đồng tăng, một phần là do tổng giá trị tài sản thẩm định giá cũng tăng cụ thể: 6 tháng cuối năm 2009 tổng giá trị là 128000 triệu đồng, sang năm
2010 tổng giá trị là 838765 triệu đồng, một phần là dựa vào biểu phí mà cơng ty đề ra dựa trên biểu phí do Nhà nước quy định. Với kết quả như trên hoạt động định giá của cơng ty đã góp phần vào hoạt động định giá của cả nước, giúp cho các giao dịch Bất động sản diễn ra đúng nguyên tắc, công khai giúp cho thị trường Bất động sản minh bạch và phát triển hơn.
2.2 Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp ( BCV JSC )
2.2.1 Quy định và nguyên tắc của công ty về hoạt động định giá
Quy định: Cũng giống như các công ty, các Ngân hàng khác – Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp cũng có những tiêu chuẩn quy định riêng cho hoạt động định giá Bất động sản. Căn cứ vào từng mục đích, đối tượng đinh giá và khách hàng mà công ty đưa ra những quy định và tiêu chuẩn định giá khác nhau phù hợp với yêu cầu của khách hàng mà vẫn tuân theo quy định và tiêu chuẩn định giá của nhà nước về Bất động sản. Hoạt động định giá được quy định định giá theo các tuyến phố, tuyến đường của từng khu vực, từng quận. Và hồ sơ tối thiểu đối với mỗi Bất động sản cần định giá, Cơng ty cũng có quy định riêng, cụ thể như:
Các giấy tờ cần thiết đối với khách hàng yêu cầu định giá bất động sản
- Về chứng nhận: Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản;
- Về pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có);
- Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu định giá);
- Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn);
Giấy tờ đối với Bất động sản định giá là giá trị quyền sử dụng đất và cơng
trình trên đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Nếu khơng có giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì phải có giấy tờ sau: Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà; Hợp đồng mua bán; Bản đồ hiện trạng, vị trí; Giấy phép xây dựng, bản vẽ hồn cơng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Biên bản nghiệm thu cơng trình hồn thành.
Giấy tờ đối với Bất động sản định giá là giá trị quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất; - Tờ khai nộp thuế quyền sử dụng đất; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có).
Giấy tờ đối với Bất động sản định giá là giá trị cơng trình xây dựng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơng trình; - Hợp đồng thuê đất (nếu đất thuê);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao, thuê đất;
- Giấy xác nhận đền bù; Biên lai đóng tiền thuê đất; Hợp đồng thi cơng xây dựng (nếu có);
- Giấy phép xây dựng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Bản vẽ (thiết kế, hồn cơng); Hồ sơ quyết tốn (nếu có);
- Hồ sơ thiết kế; Hồ sơ quyết tốn (nếu có); - Biên bản nghiệm thu cơng trình hồn thành.
Ngun tắc:
- Việc định giá Bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng của Bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá;
- Việc định giá Bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật;
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến Bất động sản làm cơ sở cho việc định giá;
- Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo biểu phí quy định của Cơng ty.
- Giao chứng thư định giá Bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm; - Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá Bất động sản.
2.2.2 Quy trình định giá Bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp.
Để hoạt động định giá Bất động sản được diễn ra đúng tiến độ, chất lượng thì cần có một quy trình hoạt động cụ thể rõ ràng, phân rõ tiến độ và các quy định về nhân viên cũng như cơng việc trong q trình định giá. Tại BCV JSC, quy trình định giá được tiến hành theo các bước sau:
2.2.2.1. Tiếp nhận yêu cầu
Đây là bước đầu tiên trong quá trình định giá, cần xác định các vấn đề sau: - Hồ sơ về khách hàng gồm: tên, địa chỉ, số điện thoại và các thơng tin khác có liên quan.
- Hồ sơ về Bất động sản bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý: Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu, tình trạng pháp lý (th, cho th, góp vốn, tranh chấp)
+ Hồ sơ nhà đất: Bản vẽ đo đạc diện tích (trích lục), bản vẽ thiết kế 2.2.2.2. Phân tích sơ bộ
- Xác định mục đích định giá: Mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ khách hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cổ phần hóa
- Thời điểm định giá là thời điểm mà khách hàng yêu cầu định giá Bất động sản
- Ngày định giá là ngày mà Bất động sản được định giá, thông thường trùng với thời điểm định giá
- Xác định các quyền đối với người sở hữu, sử dụng đối với Bất động sản: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Xác định phương pháp định giá và những tài liệu cần thiết cho việc định giá - Báo cáo khảo sát bất động sản:
+ Vị trí toạ lạc Bất động sản (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh) + Thông tin nhà (năm XD, năm cải tạo, hiện trạng)
+ Các lợi thế thương mại (làm cửa hàng, văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà hàng ...)
+ Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị cơng trình
+ Nhận xét sơ bộ các lợi thế và hạn chế của Bất động sản 2.2.2.3. Lên kế hoạch định giá
- Thỏa thuận phí định giá, thời gian hồn thành hợp đồng dịch vụ định giá. - Ký kết Hợp đồng dịch vụ định giá (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Xác định các phương pháp định giá tối ưu
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường, đặc trưng các quyền của tài sản được giao dịch trên thị trường
- Thiết kế chương trình nghiên cứu:
+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
+ Xác định nhu cầu về nhân lực và bố trí chuyên viên thực hiện định giá + Xây dựng đề cương của báo cáo định giá
- Lập bảng tiến độ định giá sơ bộ 2.2.2.4. Triển khai định giá
- Báo cáo khảo sát chi tiết về bất động sản
- Tiến hành phân tích và xử lý các số liệu đã thu thập được: + Phân tích các đặc điểm Bất động sản
+ Phân tích thị trường: xác định các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị Bất động sản + Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán và cho th. - Chọn lọc, tìm kiếm các thơng tin:
+ Thơng tin về các Bất động sản tương đồng + Thông tin về quy hoạch
+ Thông tin về chỉ số thị trường + Các thông tin pháp lý khác
2.2.2.5. Lựa chọn phương pháp định giá
- Xác định phương pháp định giá tối ưu nhất (có thể sử dụng 1 hay nhiều phương pháp định giá).
2.2.2.6. Thực hiện điều tra
- Điều tra thị trường phục vụ phương pháp định giá đã xác định
- Kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được dựa vào ngân hàng dữ liệu giao dịch Bất động sản; dựa vào tình trạng pháp lý, thơng tin quy hoạch về Bất động sản và các thông tin khác.
2.2.2.7. Lên kết quả sơ bộ
- Tính tốn đưa ra kết quả sơ bộ - Lập báo cáo kết quả định giá sơ bộ
Sau đó, trình duyệt kết quả định giá nếu chưa duyệt thì người định giá phải xem xét lại và hội ý giữa các chuyên viên định giá. Nếu kết quả định giá được duyệt thì lập báo cáo kết quả định giá gửi cho khách hàng.
2.2.2.8. Lập báo cáo định giá gửi khách hàng
- Báo cáo kết quả định giá gửi cho khách hàng (tùy vào yêu cầu của khách hàng mà người định giá viết báo cáo dưới dạng đầy đủ, vắn tắt, có giới hạn, có thể sử dụng báo cáo theo mẫu, hoặc không theo mẫu, lập báo cáo định giá cho khách hàng có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng,..).
- Hồn tất thủ tục thanh tốn phí định giá và thanh lý hợp đồng - Tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng (nếu có).
2.3 Ví dụ thực tế về định giá Bất động sản ở công ty BCV JSC.
Để hiểu rõ hơn về công tác định giá Bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Sau đây em xin trình bày cụ thể hoạt động định giá một Bất động sản cụ thể mà công ty đã thực hiện bằng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp chi phí.
Ví dụ:
Định giá tài sản trên đất và đất theo đề nghị của Ngân hàng TMCP HPFC VN chi nhánh Phú Thọ
1. Mục đích định giá:
Để Ngân hàng TMCP HPFC VN Chi nhánh Phú Thọ xác định giá trị tài sản đảm bảo vốn vay ngân hàng theo các quy định của pháp luật hiện hành.
2. Thời điểm định giá: Tháng 11 năm 2010. 3. Tài sản cần định giá: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
thửa đất số 9 do UBND Thành phố Việt Trì cấp ngày 14/01/2003, diện tích đất là 152,5m2 đứng tên ông Nguyễn Lâm Anh, tại tổ 2A khu 2, phường Gia Cẩm, Thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
4. Căn cứ định giá:
4.1./. Các văn bản pháp lý về định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thơng tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;
- Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài chính, ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
- Theo đề nghị của Ngân hàng TMCP HPFC VN Chi nhánh Phú Thọ tại công văn số: 742/CV-TĐG ngày 11/11/2010 vê việc Thẩm định giá Bất động sản. - Hợp đồng Thẩm định giá số: 15/HĐ-TĐG/BCV-PT ngày 11 tháng 11 năm 2010 giữa Ngân hàng TMCP HPFC Việt Nam chi nhánh Phú Thọ và Văn phịng Đại diện Cơng ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp (BCV) tại Phú Thọ.
- Khảo sát thực trạng tài sản và tham khảo thông tin thị trường bất động sản tại tỉnh Phú Thọ.
4.2./. Các văn bản quy định khác:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư hướng dẫn số 05/2006/TT - BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/ 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 153/NĐ - CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luận Kinh doanh bất động sản;
- Thông tư số 13/2008/TT - BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
- Thơng tư số 203/2009/TT - BTC ngày 20 tháng 10 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ xây dựng công bố SVĐT xây dựng cơng trình năm 2009;
- Cơng văn số 778/QĐ-BXD ngày 20/8/2010 của Bộ Xây Dựng công bố chỉ số giá xây dựng Quý I và quý II năm 2010;
- Căn cứ quyết định số 4722/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Phú Thọ về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành bảng giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ
sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
4.3./. Các hồ sơ, tài liệu do Ngân hàng TMCP HPFC chi nhánh Phú Thọ cung cấp (Bản pho to)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W: 256066 tại tờ bản đồ số 11, thửa đất số 9 do UBND Thành phố Việt Trì cấp ngày 14/01/2003, diện tích đất là 152,5m2 đứng tên ông Nguyễn Lâm Anh, tại tổ 2A khu 2, phường Gia Cẩm, Thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
5. Hiện trạng tài sản cần định giá:
5.1 Thực trạng Lô đất cần định giá:
a/ Pháp lý: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Lơ đất thổ cư có diện tích 152,5m2 tại tờ bản đồ số 11, thửa đất số 9, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W: 256066 do UBND thành phố Việt trì cấp ngày 14/01/2003.
b/ Vị trí:
- Mặt tiền bất động sản hướng Tây Nam rộng 10m, giáp đường bê tơng có