luật về đối tƣợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Pháp luật đã quy định rất rõ ràng các điều kiện của QSDĐ khi tham gia thế chấp. Trong đó, pháp luật cũng đã căn cứ trên nhu cầu và khả năng sử dụng đất, cũng như năng lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất để xác lập cho mỗi chủ thể các hình thức sử dụng đất khác nhau. Tuy nhiên, trên thực tế thi hành pháp luật vẫn tồn tại khơng ít những khó khăn bất cập, cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở hiện nay đã và đang cản trở và gây khó khăn lớn cho người có QSDĐ trong việc tiếp cận nguồn vốn của Nhà nước. Theo Báo cáo số 93 Chính phủ trình Quốc hội ngày 19/10/2007 thì đến nay trên địa bàn cả nước, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở chưa đạt được tiến độ đề ra. Cụ thể là tính đến ngày 30/9/2007 cả nước hiện vẫn còn 10 tỉnh chưa triển khai hoạt động cấp GCNQSDĐ đối với đất nuôi trồng thủy sản; 31 tỉnh tỷ lệ cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp đạt dưới 50%, đối với đất đơ thị hiện vẫn cịn 20 tỉnh đạt dưới 50% tỷ lệ cấp giấy và đặc biệt đối với đất chuyên dùng tỷ lệ cấp dưới 50% vẫn còn 40 tỉnh [12, tr.7]. Để khắc phục hạn chế nêu trên, trong thời gian qua, Nhà nước đã có chủ
63
trương nới lỏng điều kiện về QSDĐ khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về QSDĐ, trong đó có quyền được thế chấp QSDĐ bằng các giấy tờ không phải là GCNQSDĐ (khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003 để vay vốn, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và khoản 2, Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP). Tuy nhiên, thực hiện quy định nêu trên trong thời gian qua cũng gây nên những khó khăn, vướng mắc không nhỏ đối với bên nhận thế chấp, họ khơng thấy mặn mà, thậm chí nhiều TCTD đã thẳng thừng từ chối nhận thế chấp trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng giấy tờ hợp lệ để thế chấp. Vơ hình chung, những bất cập này làm cản trở việc tiếp cận nguồn vốn vay của các chủ thể thế chấp. Theo tổng hợp mới nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cấp giấy chứng nhận đang được các địa phương triển khai mạnh, nhất là trong năm 2010. Theo đó, diện tích cấp giấy chứng nhận tăng nhanh như đất chuyên dùng tăng 107%, đất tôn giáo tăng 97%. Thời gian cấp giấy lần đầu giảm từ 55 ngày xuống còn 50 ngày, cấp đổi giảm từ 28 ngày xuống còn 20 ngày. Tuy nhiên kết quả trên so với yêu cầu vẫn còn chưa cao, khối lượng cần thực hiện ở một số loại còn nhiều như đất chuyên dùng cịn 47%, đất ở đơ thị cịn 37,1%, đất ở nơng thơn cịn 23,3%. Đặc biệt là tại các dự án xây dựng nhà để bán, tiến độ cấp giấy chứng nhận có nhiều vấn đề gây bức xúc, khiếu kiện[46]. Chính vì vậy, các cơ quan Nhà nước có liên quan vẫn cịn nhiều việc phải làm trong thời gian tới để khắc phục những khó khăn này.
Thứ hai, nội hàm của điều kiện “đất khơng có tranh chấp” quy định trong LĐĐ 2003
thiếu tính cụ thể, rõ ràng, chưa xác định rõ tiêu chí cụ thể để nhận biết thế nào là đất khơng có tranh chấp tại thời điểm thế chấp. Đây cũng là một trong những “rào cản” đối với bên thế chấp khi tiếp cận nguồn vốn của Nhà nước thông qua quyền thế chấp QSDĐ và cũng là hậu quả của những suy luận khác nhau, quan niệm khác nhau và những cách thức áp dụng không nhất quán của chính quyền địa phương khi xác nhận tình trạng pháp lý và thực tế của đất khi người thế chấp có nhu cầu. Đa số các địa phương trên địa bàn cả nước trong thời gian qua quan niệm rằng, đất khơng có tranh
64
chấp được hiểu là tại thời điểm người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng, chính quyền xã, phường, cơ quan có trách nhiệm xác nhận về tình trạng của đất khơng có tranh chấp, khơng thấy có bất kỳ đơn thư khiếu nại nào gửi đến. Đây được coi là tiêu chí duy nhất để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận đất khơng có tranh chấp.
Ở một chừng mực nào đó, yêu cầu về việc xác nhận “đất khơng có tranh chấp” đặt ra là điều kiện bất di, bất dịch khi người sử dụng thực hiện các giao dịch về QSDD, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ và quyền này được trao cho xã, phường, thị trấn cũng đã và đang tạo ra những cơ hội cho một bộ phận khơng nhỏ cán bộ, chính quyền địa phương gây phiền hà, sách nhiễu dân, coi mỗi chữ ký xác nhận của họ như một thứ đặc quyền, đặc lợi, những “ban phát” của cán bộ cho người dân.
Như vậy, sự thiếu minh bạch, cụ thể và rõ ràng các quy định của pháp luật hay việc xác lập các điều kiện đối với QSDĐ mà khơng tính tốn và dự liệu tất cả những tình huống có thể phát sinh trên thực tế sẽ gây nên những tác động và ảnh hưởng theo chiều hướng bất lợi không chỉ đối với các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, mà còn đối với các cơ quan thực thi pháp luật. Mặt khác, các quy định đó sẽ trở nên xa rời thực tiễn, thiếu tính khả thi và chúng cịn bị vơ hiệu hóa ngay trong quá trình thực thi.