Cho vay có tài sản thế chấp là QSDĐ chỉ có ý nghĩa và hiệu quả khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn xã hội; có đủ cơ sở pháp lý thuận lợi, thơng thống trong q trình xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho việc thu hồi nợ diễn ra nhanh chóng và an tồn trên cơ sở tiết kiệm chi phí. Mặc dù
113
trong thời gian qua, để giải quyết tình trạng nợ xấu, nhằm hỗ trợ cho một số TCTD có tỷ lệ nợ xấu và tài sản bảo đảm cao nhưng chưa xử lý được, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng giải pháp giúp làm sạch bảng cân đối cho các TCTD này bằng cách, hỗ trợ nguồn tài chính để bù đắp cho những tổn thất có thể xảy ra khi khách hàng khơng thực hiện được nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, đồng thời thực hiện việc chuyển nhượng các khoản nợ xấu cho các doanh nghiệp, cơ quan có chức năng xử lý nợ, tuy nhiên, để xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nói riêng, cần phải thực hiện các bước như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện các quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở trao quyền tự chủ cho các chủ thể nhận thế chấp. Theo đó, cần thống nhất các lĩnh vực
pháp luật dân sự, đất đai, ngân hàng còn thể hiện sự mâu thuẫn và chồng chéo. Cụ thể, bỏ quy định xử lý tài sản thế chấp QSDĐ thơng qua con đường khởi kiện Tịa án hoặc chuyển nhượng QSDĐ, hoặc nhận chính QSDĐ thế chấp mà LĐĐ 2003 và BLDS 2005 hiện nay đang quy định. Thay vào đó, thống nhất chung một phương thức xử lý QSDĐ duy nhất là “bán đấu giá QSDĐ” trong trường hợp các bên không thỏa thuận trong hợp đồng về phương thức xử lý tài sản như khoản 1, Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Đây là quy định hợp lý vì thủ tục xử lý tài sản thông qua con đường tư pháp sẽ trải qua các trình tự, thủ tục từ khi thụ lý, quá trình điều tra, xác minh, đến phán quyết của Tòa án và thủ tục thi hành án. Đây là một quy trình tốn khơng ít thời gian của các cơ quan cũng như các chủ thể tham gia thế chấp.
Pháp luật bảo đảm cần phải có những quy định về quyền của bên nhận thế chấp sẽ được thiết lập đối với những tài sản mới được hình thành từ tài sản thế chấp ban đầu. BLDS 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định về lợi ích của bên nhận thế chấp được tự động mở rộng tới các khoản tiền thu được do bán tài sản thế chấp. Tuy nhiên, khi tài sản thế chấp ban đầu tồn tại dưới dạng quyền tài sản nhưng sau đó được chuyển sang vật (động sản hay bất động sản) thì quyền của bên nhận thế chấp có mặc nhiên được xác lập trên tài sản mới đó hay khơng thì pháp luật giao dịch bảo đảm chưa
114
có quy định rõ ràng và cụ thể. Do đó, để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp một cách tồn diện và tổng thể thì cần phải có quy định về việc quyền lợi của bên nhận thế chấp cũng được tự động mở rộng tới những tài sản được hình thành từ quyền tài sản thế chấp ban đầu.
Thứ hai, cần quy định thủ tục rút gọn khi xử lý tài sản là QSDĐ.
Thực tế cho thấy, huy động vốn để cấp tín dụng, Ngân hàng chính là trung gian tạo nên sự luôn chuyển của vốn trong nền kinh tế. Vì thế, giải phóng nguồn vốn khi người vay có khả năng trả nợ cũng là một trong những cách thức kích thích nền kinh tế phát triển. Những tranh chấp về Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là QSDĐ phải giải quyết bằng con đường Tòa án hiện nay thường liên quan đến những khoản vay không phải là nhỏ. Thiết nghĩ, một thủ tục rút gọn trong trường hợp này là phù hợp. Bởi, tranh chấp các hợp đồng thế chấp QSDĐ đã phải trải qua công chứng, chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, cũng cần phải có quy định về việc xử lý vắng mặt thay vì việc phải từng bước triệu tập lần 1, lần 2 để khắc phục tình trạng hỗn phiên tịa vì bên vay thường có hành vi trốn hoặc không tham gia tố tụng với mục đích kéo dài thời gian xét xử. Vì vậy, thực hiện rút gọn là đúng đắn, chiếm nhiều ưu thế và phát huy tác dụng lớn.
Thứ ba, quy định rõ cơ chế xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp tách rời giữa QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất.
Về vấn đề này, cả BLDS và LĐĐ hiện hành đều không đề cập đến. Mặc dù quy định tại khoản 2 Điều 68 trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có hướng dẫn về trường hợp xử lý tài sản thế chấp là tài sản gắn liền trên đất nhưng vẫn chưa xác định rõ căn cứ pháp lý để bên mua tài sản thế chấp là tài sản gắn liền trên đất được kế tiếp quyền của bên thế chấp đối với QSDĐ như thế nào? Quy định của pháp luật cần phải chỉ rõ mối quan hệ pháp lý thông qua hợp đồng chuyển giao QSDĐ (thuê, mượn, góp vốn đầu tư thành lập pháp nhân mới…) giữa chủ thể có QSDĐ và chủ sở hữu của tài sản gắn liền trên đất. Nội dung của hợp đồng này sẽ chi phối đến việc định giá từng loại tài sản.
115
Thời hạn thuê đất, giá thuê, phương thức thanh toán tiền thê…sẽ quyết định đến giá trị của tài sản khi dùng để thế chấp độc lập và khi xử lý dịch chuyển quyền sở hữu của tài sản đó. Trường hợp phải xử lý riêng từng tài sản thì chủ sở hữu mới sẽ được chuyển giao tồn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết giữa hai chủ sở hữu tài sản đó. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cần quy định rõ nếu xử lý tài sản gắn liền trên đất thì bên mua sẽ thay thế vị trí của chủ sở hữu tài sản đó tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê (mượn hay góp vốn) với chủ thể có QSDĐ đó. Tương tự, nếu QSDĐ thế chấp được bán thì người nhận chuyển nhượng cũng thay thế vị trí của bên cho thuê trong hợp đồng đã ký với chủ sở hữu của tài sản gắn liền trên đất.
Xử lý tài sản thế chấp nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và bảo đảm được lợi ích của bên nhận thế chấp cũng như lợi ích của các chủ thể có liên quan có thể đạt được nếu có một hệ thống pháp luật đầy đủ và hoàn thiện.
Thứ tư, cần mở rộng giới hạn trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản thế chấp. Pháp luật hiện hành quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán trong xử lý
tài sản thế chấp mới chỉ giới hạn trong lĩnh vực thương mại mà chưa đưa ra nguyên tắc chung về xác định vị thế quyền của các chủ thể khác nhau có liên quan đến tài sản thế chấp một cách tổng thể. Trên thực tế, pháp luật cịn bỏ ngỏ nhiều vấn đề có liên quan đến xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, cụ thể như sau:
(i) Một là, cần phải có quy định về thứ tự ưu tiên giữa các chủ thể đều có chứng cứ
để chứng minh cho việc xác lập quyền của mình trên tài sản bảo đảm đó là bên nhận thế chấp và bên cầm cố đang chiếm giữ, kiểm soát tài sản. Trong trường hợp này, chủ thể nào đã xác lập trước tiên trên tài sản bảo đảm thì phải được hưởng quyền ưu tiên thanh tốn trước mà khơng nên chỉ căn cứ vào thời điểm đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên.
(ii) Hai là, cần phải xác định thứ tự ưu tiên giữa lợi ích của bên nhận thế chấp với
lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thế chấp dựa trên quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như quyền lợi của người lao động, của người được
116
quyền quản lý tài sản trong trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản; xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thế chấp với các cơ quan thuế (đối kháng về lợi ích tư và lợi ích cơng). Để đảm bảo tính nhất quán trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán thì nguyên tắc “ai làm trước thì được ưu tiên trước” phải được áp dụng triệt để. Theo đó, dù là lợi ích của Nhà nước (cơ quan thuế) hay lợi ích của các chủ thể khác do có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chỉ được hưởng quyền ưu tiên theo thời điểm mà quyền lợi này được công bố công khai.
(iii) Ba là, cần phải xác định ngoại lệ cho nguyên tắc trên, đó là quyền ưu tiên cao
nhất phải dành cho bên nhận thế chấp đối với tài sản hình thành từ chính vốn vay, hay cịn gọi là hình thức cho vay để mua hàng và dùng chính hàng hóa đó để thế chấp. Trong trường hợp này bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên đặc biệt – được thanh toán trước ngay cả khi những bên nhận thế chấp khác đã đăng ký thế chấp trước. Quy định này sẽ kích thích sự phát triển của các quan hệ tín dụng cho vay để mua hàng hóa từ chính tiền vay đó bằng cách loại bỏ những rủi ro cho bên vay trong trường hợp bên vay đã cam kết dùng toàn bộ tài sản hiện có cũng như sẽ có trong tương lại làm tài sản thế chấp trước đó.
Thứ năm, cần bổ sung những quy định về thủ tục sang tên tài sản thế chấp là QSDĐ cho người mua trong pháp luật bảo đảm.Thông thường khi bán tài sản thế chấp là
QSDĐ, bên nhận thế chấp phải có trách nhiệm cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của QSDĐ và chịu trách nhiệm về tính xác thực của các thơng tin đưa ra. Tuy nhiên, phần lớn các bất động sản thế chấp mới chỉ có giấy tờ “hợp lệ” (giấy trắng) chứ chưa được cấp GCNQSDĐ. Giấy tờ “hợp lệ” vẫn có thể tham gia vào thị trường bất động sản nhưng khi cần xử lý sang tên cho chủ thể mới thì các cơ quan chức năng lại khơng chấp nhận các loại giấy tờ này mà địi hỏi phải có GCNQSDĐ (giấy đỏ). Do vậy, trong một số trường hợp đến hạn, mặc dù được quyền xử lý tài sản thế chấp nhưng bên nhận thế chấp vẫn không thể thực hiện được để thu hồi nợ. Các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể về vấn đề này, tạo điều kiện hoàn tất các thủ tục pháp lý cần
117
thiết một cách nhanh gọn để tài sản thế chấp từ “hợp lệ” trở thành “hợp pháp” để có thể mang ra bán đấu giá.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nếu chủ sở hữu tài sản (bên thế chấp) bỏ trốn hay không chịu ký tên thể hiện sự đồng ý sang tên quyền sở hữu tài sản đó cho người mua thì thủ tục sang tên vẫn được tiến hành dựa trên căn cứ là hợp đồng thế chấp đã ký kết. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi thực hiện việc sang tên tài sản trong trường hợp này thường từ chối vì khơng có quy định hướng dẫn cụ thể việc thực hiện như thế nào. Thiết nghĩ, để khắc phục những khó khăn này, các cơ quan chức năng cần có những quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về việc sang tên tài sản thế chấp bán đấu giá mà khơng có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản.
3.2.5 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thể chế hỗ trợ trung gian đối với
quan hệ thế chấp QSDĐ.
Hoạt động thế chấp QSDĐ sẽ không thể vận hành trơi chảy và thuận lợi nếu khơng có sự hỗ trợ của các chủ thể trung gian. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này cũng cần phải chú trọng đến các nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, tin học hóa trong lĩnh vực đăng ký. Theo đó, trong thời gian tới, Chính phủ
cần sớm nghiên cứu và triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng qua mạng. Đây là cách thức mà hiện nay đa số các nước trên thế giới đã và đang áp dụng khá phổ biến. Với hình thức này sẽ giảm tải đáng kể sức ép quá tải về số lượng giao dịch có nhu cầu đăng ký trong điều kiện cơ sở vật chất và nguồn nhân lực ở các Văn phòng đăng ký QSDĐ còn hết sức hạn chế mới được thành lập chưa được bao lâu.
Thứ hai, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý tài
sản thế chấp; quy định cơ chế ba bên: ngân hàng - người thế chấp – tổ chức hoặc cá nhân thực hiện nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo an tồn cho bên nhận thế chấp; đồng thời giữ được uy tín cho khách hàng.
118
Thứ ba, quy định rõ cơ chế phối hợp, có biện pháp chế tài cụ thể đối với người đứng
đầu cơ quan, tổ chức trong việc chỉ đạo việc thực hiện phối hợp và chế tài xử lý trực tiếp đối với cán bộ được giao nhiệm vụ phối hợp với các chủ thể khác trong việc thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ nói chung và trong từng nội dung cụ thể nói riêng.
Thứ tư, tăng cường cơng tác tuyển chọn và đào tạo cán bộ trong lĩnh vực quản lý nhà
đất. Thực tế cho thấy, việc thực hiện cơ chế một cửa đã được tổ chức và triển khai và thức hiện trong những năm gần đây, kết quả đạt được cũng đáng ghi nhận. Song xét ở bình diện chung và trên phạm vi cả nước có thể thấy, chất lượng và hiệu quả của cơ chế một cửa này chưa đồng bộ và chưa có sự nhất quán. Nhiều địa phương, sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSDĐ – là cơ quan đầu mối thực hiện các thủ tục có liên quan đến đất đai cho người dân được thành lập nhưng chất lượng hoạt động khơng có sự thay đổi về chất, thực chất chỉ là “bình mới, rượu cũ”, bởi vẫn những cịn người đó, với tư duy pháp lý đó, với phong cách làm việc đó và với chế độ trách nhiệm khơng có gì thay đổi thì hy vọng gì có một tương lai sáng sủa hơn. Một hạn chế cũng dễ dàng nhận thấy khi thực hiện dịch vụ cơng trong quản lý nhà đất đó là sự khơng đảm bảo về trình độ chun mơn, nghiệp vụ, nếu khơng muốn nói là yếu kém của phần lớn cán bộ cấp xã, phường, thị trấn. Vì vậy, một thực tế khá phổ biến là khi hồ sơ của người dân được nộp tại cán bộ địa chính cấp xã thì cán bộ này chỉ dừng lại ở cơng việc mang tính chất thủ tục là tiếp nhận hồ sơ và ghi chép để chuyển lên cấp trên xử lý. Hậu quả là, khi hồ sơ được chuyển lên cấp trên thì phát hiện có rất nhiều hồ sơ khơng hợp lệ hoặc thiếu cơ sở pháp lý; lúc này hồ sơ lại phải trả về cho cấp xã để trả lại cho dân, và cán bộ cấp xã trên phải hướng dẫn cấp xã giải thích lý do vì sao hồ sơ lại bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ… Như vậy, với quy định trên, thủ tục đã khơng thể được rút gọn, thậm chí cịn lịng vịng, luẩn quẩn mà ngun nhân chính là cán bộ địa phương chưa đáp ứng được về trình độ chun mơn cần thiết.
119
KẾT LUẬN
Đối với một quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số và mật độ dân số trên kilomet vuông vào loại cao của thế giới thì đối với mỗi cá nhân việc có được một tài sản là QSDĐ rất có ý nghĩa về mặt kinh tế. Hoạt động thế chấp QSDĐ đã và đang diễn