CỦA HỘ GIA ĐèNH TẠI VIỆT NAM
Lược sử phỏp luật về thế chấp ở Việt Nam
Trong lịch sử cổ đại Việt Nam, với nền kinh tế nụng nghiệp thủ cụng, thế chấp được xem là biện phỏp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự được xõy dựng dựa trờn cơ sở hai loại tài sản chủ yếu đú là ruộng đất và sức lao động. Với hỡnh thức thế chấp ruộng đất, trong cổ luật Việt Nam được hiểu là bỏn với điều kiện được chuộc lại, theo đú người bỏn chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho người mua đổi lấy một số tiền và trong một thời hạn nào đú, người bỏn cú quyền chuộc lại tài sản đó đem bỏn. Với hỡnh thức bảo đảm bằng sức người: Cụng lao động hoặc chớnh con người là tài sản bảo đảm. Đõy là những người dõn khụng cú tài sản hoặc cú nhưng khụng muốn cầm cố, họ vẫn cú thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ bằng sức lao động của mỡnh hoặc của một hay nhiều người thõn thuộc của mỡnh - gọi là "đợ người". Trong mọi trường hợp người bị đợ phải đến ở tại nhà của chủ nợ để phục dịch, cụng sức lao động bỏ ra cú thể được thanh toỏn dưới hỡnh thức trừ nợ hoặc chỉ trừ tiền lói.
Luật cận đại Việt Nam bị ảnh hưởng chủ yếu của dõn luật Phỏp, cỏc BLDS Bắc Kỳ, Trung Kỳ đều ghi nhận sự bảo đảm đối vật - cầm cố bất động sản, cầm cố bất động sản và để đương - được thiết lập trờn nguyờn tắc, theo
Hợp đồng. Riờng để đương cú thể được ỏp đặt bằng con đường tư phỏp theo yờu cầu của người bỏn, trao đổi, phõn chia tài sản chung, trong trường hợp những người này khụng giao kết việc để đương trong hợp đồng mua bỏn, trao đổi phõn chia nhằm bảo đảm việc chi trả tiền mua, tiền chờnh lệch cho mỡnh. (Điều 1363 BLDS Bắc Kỳ và điều 1588 BLDS Trung Kỳ).
Trong luật Việt Nam hiện đại, vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay được giải quyết lần đầu khụng phải bằng văn bản của cơ quan lập phỏp mà bằng một văn bản lập quy của Ngõn hàng Nhà nước - Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngõn hàng, ban hành kốm theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Tổng Giỏm đốc Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam. Văn bản này dự chỉ chớnh thức ghi nhận một hỡnh thức bảo đảm nghĩa vụ duy nhất là thế chấp nhưng đó xõy dựng được những quy tắc sơ khai của 03 chế định bảo đảm: cầm cố, thế chấp bất động sản và bảo lónh đối vật. Trong trường hợp người vay khụng trả nợ, thỡ Ngõn hàng cú quyền yờu cầu bỏn tài sản thế chấp và được quyền ưu tiờn nhận tiền thanh toỏn từ giỏ bỏn (điểm a Điều 8-3); trong thời gian nợ cũn chưa được trả đủ, người vay khụng được phộp bỏn, cầm cố, chuyển nhượng, trao đổi tài sản thế chấp (Điều 7.4).
Thế chấp (cựng với cầm cố) cũng được nhắc đến tại Bộ luật Hàng Hải ngày 30/6/1990 như một quyền đối vật mà chủ tàu biển cú được đối với loại tài sản đặc biệt này (điều 29) nhưng cỏc đặc điểm của quyền chủ nợ cú bảo đảm bằng biện phỏp cầm cố hoặc thế chấp tàu biển lại khụng được xỏc định trong văn bản luật.
Phỏp lệnh Hợp đồng dõn sự ngày 29/4/1991 dự liệu 04 hỡnh thức bảo đảm nghĩa vụ dõn sự: cầm cố, thế chấp, bảo lónh và đặt cọc. Thế chấp được coi như một hỡnh thức bảo đảm đối vật với đối tượng là bất động sản và tàu biển (điều 30). Quyền của chủ nợ cú bảo đảm bằng thế chấp tài sản hầu như khụng khỏc so với thời kỳ cú hiệu lực của Quyết định 156/NH-QĐ đó núi: quyền ưu tiờn được thanh toỏn bằng số tiền bỏn tài sản thế chấp và quyền kiện
yờu cầu tuyờn bố vụ hiệu việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản liờn quan trong thời gian biện phỏp thế chấp cú hiệu lực. Riờng về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp người thế chấp khụng thực hiện nghĩa vụ trả nợ, Phỏp lệnh cho phộp cỏc bờn liờn quan được tự do thỏa thuận. Tức là tài sản cú thể được bỏn theo thủ tục thụng thường hoặc giao cho chủ nợ nhận thế chấp để trừ nợ chứ khụng nhất thiết phải đem bỏn đấu giỏ (cũng giống luật cổ khi chủ nợ và con nợ cú thể giao kết trước về việc hứa bỏn tài sản cho chủ nợ).
Tiếp sau đú, BLDS 1995 ra đời và thế chấp được điều chỉnh rừ hơn trong Quy chế thế chấp, cầm cố và bảo lónh vay vốn ngõn hàng ban hành kốm theo quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngõn hàng Nhà nước.
Cỏc quy định của phỏp lệnh Hợp đồng dõn sự, về quyền của chủ nợ đối với cỏc tài sản thế chấp, được thừa kế trong BLDS 1995. Đặc biệt tài sản thế chấp, từ nay cú thể được chuyển nhượng với điều kiện cú sự đồng ý của người nhận thế chấp; hợp đồng chuyển nhượng sẽ đồng thời là hợp đồng bảo lónh và người được chuyển nhượng sẽ trở thành bảo lónh đối vật.
BLDS 2005 đó thay đổi khỏi niệm cầm cố và thế chấp khi khụng phõn biệt tài sản thành động sản và bất động sản như trước để coi đú là quan hệ cầm cố hay thế chấp mà chỉ xột tới việc chuyển giao hay khụng chuyển giao tài sản bảo đảm: nếu chuyển giao tài sản bảo đảm sẽ gọi là cầm cố, cũn nếu chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp phỏp của tài sản bảo đảm mà khụng chuyển giao vật cho bờn nhận bảo đảm thỡ gọi là thế chấp.
Việc đăng ký thế chấp cũng đó cú những chuyển biến về nhận thức, để bảo vệ quyền lợi của bờn nhận thế chấp tốt hơn. Chẳng hạn, luật chỉ rừ chủ thể cú quyền yờu cầu đăng ký thế chấp, cơ quan đăng ký thế chấp, thời hạn nhận hồ sơ v.v...
Trờn đõy tỏc giả đó trỡnh bày lược sử phỏp luật về thế chấp ở Việt Nam để chỳng ta cú cỏi nhỡn tổng quỏt về quỏ trỡnh hỡnh thành, phỏt triển
hành lang phỏp luật về thế chấp ở Việt Nam trước khi đi sõu vào nghiờn cứu thực trạng phỏp luật thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh như dưới đõy.
1.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh Theo quy định của Luật Đất đai (Điều 106) thỡ cú thể thấy rằng hộ gia đỡnh được thế chấp quyền sử dụng đất của mỡnh tại cỏc TCTD khi thỏa món cỏc điều kiện nhất định, cụ thể là:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất đú cú giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp theo quy định của phỏp luật. Theo nghĩa chung thỡ chỳng ta cú thể hiểu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư phỏp lý xỏc nhận mối quan hệ hợp phỏp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, mối quan hệ này được thể hiện ở cỏc quyền nghĩa vụ phỏp lý của chủ sử dụng đất và Nhà nước. Một thực tế là người sử dụng đất cú thể cú nhiều loại giấy tờ khỏc nhau để chứng minh quyền sử dụng của mỡnh đối với mảnh đất nhất định như: cỏc giấy tờ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế cũ để lại, cỏc giao dịch hợp đồng mua bỏn, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế v.v... Để Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dõn của mỡnh, Nhà nước đó ban hành cỏc chớnh sỏch phỏp luật trong việc thống nhất quản lý đất đai, trong đú cú việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi người/mỗi hộ gia đỡnh, tổ chức để cú thể thống nhất quản lý đất đai trờn phạm vi toàn quốc. Với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cỏc chủ sử dụng đất cú thể thực hiện cỏc giao dịch một cỏch hợp phỏp theo quy định của phỏp luật. Ngoài ra, với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để hộ gia đỡnh bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của mỡnh trong trường hợp cú tranh chấp với cỏc chủ thể khỏc về cỏc vấn đề cú liờn quan đến quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất khụng cú tranh chấp
Để hiểu được nội dung thế nào là đất khụng cú tranh chấp chỳng ta cần làm rừ nội hàm khỏi niệm tranh chấp đất đai là gỡ. Đất đai là tài sản cú giỏ
trị lớn đối với mỗi cỏ nhõn, hộ gia đỡnh và cỏc vấn đề liờn quan đến đất đai cũng rất rộng và phức tạp. Hơn nữa với hệ thống văn bản phỏp luật điều chỉnh về đất đai ở nước ta lại cú sự khụng đồng bộ thỡ tranh chấp đất đai lại càng phổ biến trong xó hội. Xột về mặt lịch sử thỡ tranh chấp đất đai cũng đó xuất hiện từ lõu, kể từ khi xó hội phõn chia giai cấp đối khỏng nhau thỡ đất đai luụn là đối tượng tranh chấp giữa chỳa đất và nụng nụ trong thời kỳ chiếm hữu nụ lệ, giữa địa chủ và nụng dõn trong chế độ xó hội phong kiến… những tranh chấp này đó biểu hiện mõu thuẫn đối khỏng giữa cỏc giai cấp. Khi xung đột, mõu thuẫn này khụng thể điều hũa được thỡ dẫn đến giải quyết mõu thuẫn bằng cỏc cuộc cỏch mạng xó hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khỏc tiến bộ hơn.
Với chế độ xó hội chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay thỡ tranh chấp đất đai khụng thể hiện cỏc mõu thuẫn đối khỏng giai cấp như chế độ xó hội chiếm hữu nụ lệ, chế độ phong kiến mà mang nhiều nội dung kinh tế và chớnh trị hoàn toàn khỏc. Bởi vỡ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay là chế độ sở hữu của toàn dõn, trong đú Nhà nước chỉ là người đại diện thực hiện quyền chủ sở hữu mà thụi. Do đú cỏc tranh chấp đất đai ở nước ta được xem xột ở cỏc mõu thuẫn của cỏc chủ thể tham gia quan hệ phỏp luật về đất đai.
Túm lại, tranh chấp đất đai được hiểu là sự bất đồng, mõu thuẫn hay xung đột lợi ớch, về quyền và nghĩa vụ giữa cỏc chủ thể khi tham gia vào quan hệ phỏp luật đất đai.
Căn cứ vào tớnh chất phỏp lý của cỏc tranh chấp, tranh chấp đất đai cú thể được chia ra làm một số dạng như sau:
Dạng thứ nhất đú là, tranh chấp về quyền sử dụng đất đú là tranh chấp
giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vựng đất được phộp sử dụng và quản lý; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trờn đất trong quan hệ thừa kế, quan hệ ly hụn của vợ chồng; tranh chấp về đũi lại đất nhà ở, tài sản gắn liền với đất…
Dạng thứ hai đú là, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phỏt sinh trong
quỏ trỡnh sử dụng đất. Đú là việc tranh chấp mà một bờn vi phạm nghĩa vụ dẫn tới ảnh hưởng đến lợi ớch, quyền của bờn kia như: tranh chấp trong quỏ trỡnh thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ, thế chấp, bảo lónh gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất; tranh chấp về việc bồi thường giải phúng mặt bằng khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện cỏc mục đớch quốc phũng, an ninh quốc gia, lợi ớch cụng cộng v.v...
Dạng thứ ba đú là, tranh chấp về mục đớch sử dụng đất như tranh chấp
về mục đớch đất nụng nghiệp với mục đớch phi nụng nghiệp, đất hương hỏa với đất thổ cư…
Như vậy, việc nghiờn cứu, phõn tớch làm rừ được cỏc tranh chấp về đất đai là gỡ, đó cho chỳng ta thấy rằng đất khụng cú tranh chấp là đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể một cỏch ổn định và khụng phỏt sinh cỏc tranh chấp như cỏc dạng tranh chấp nờu ở trờn.
Thứ ba, quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn.
Kờ biờn tài sản là biện phỏp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành ỏn. Trong thời gian kờ biờn, đối tượng bị ỏp dụng bị hạn chế quyền về tài sản. Trong hoạt động thi hành ỏn dõn sự, khi một bản ỏn, quyết định của tũa ỏn cú hiệu lực phỏp luật thỡ sẽ được cỏc cơ quan thi hành ỏn tổ chức cưỡng chế thi hành ỏn theo yờu cầu của người được thi hành ỏn. Việc kờ biờn quyền sử dụng đất phải tuõn theo cỏc thủ tục, trỡnh tự chặt chẽ của phỏp luật. Quyền sử dụng đất bị kờ biờn sẽ bị hạn chế thực hiện cỏc giao dịch dõn sự, hay núi cỏch khỏc khi quyền sử dụng đất đó bị kờ biờn để bảo đảm thi hành một bản ỏn, quyết định của tũa ỏn thỡ mọi giao dịch cú liờn quan như: chuyển nhượng, gúp vốn, cho thuờ… sẽ khụng cú giỏ trị phỏp lý và do đú cũng khụng thể thực hiện việc thế chấp để vay vốn tại cỏc Ngõn hàng được.
Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được giao đất, cho thuờ đất sử dụng, trong thời gian này người sử dụng đất được thực hiện cỏc quyền đối với quyền sử dụng đất của mỡnh. Việc phỏp luật quy định về thời hạn sử dụng đất nhằm đỏp ứng mục đớch tạo cho người sử dụng đất cú tõm lý ổn định, giỳp những người sử dụng đất cú thể xõy dựng kế hoạch, chủ động lựa chọn phương ỏn sử dụng đất phự hợp với thời hạn sử dụng để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất. Mặt khỏc, việc quy định thời hạn sử dụng đất gúp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai. Bởi lẽ, với việc quy định thời hạn sử dụng đất cú nghĩa là người sử dụng đất là cỏc cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, tổ chức sẽ khụng được sử dụng đất vĩnh viễn. Hết thời hạn sử dụng đất nếu người sử dụng đất chấp hành tốt đường lối, chớnh sỏch của đảng, phỏp luật của Nhà nước về đất đai mới được Nhà nước xem xột tiếp tục sử dụng đất.
Căn cứ vào mục đớch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước, Luật Đất đai năm 2003 chia làm cỏc loại đất như sau:
Loại đất sử dụng ổn định, lõu dài, bao gồm: cỏc loại đất phi nụng
nghiệp khụng sử dụng vào mục đớch kinh doanh, đất do hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định vào mục đớch sản xuất - kinh doanh và đất nụng nghiệp do cộng đồng dõn cư sử dụng để bảo tồn văn húa dõn tộc, cụ thể là: Đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc chủng; đất nụng nghiệp do cộng đồng dõn cư sử dụng; đất ở; đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng ổn định được Nhà nước cụng nhận quyền sử dụng đất;...
Loại đất sử dụng cú thời hạn: Người sử dụng đất sử dụng đất cú thời
hạn trong cỏc trường hợp như quy định tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể là:
- Thời hạn giao đất trồng cõy hàng năm, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng là năm mươi
năm; thời hạn cho thuờ đất trồng cõy hàng năm, đất nuụi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng là khụng quỏ hai mươi năm; thời hạn cho thuờ đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng là khụng quỏ năm mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuờ đất nếu cú nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đỳng phỏp luật về đất đai trong quỏ trỡnh sử dụng và việc sử dụng đất đú phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được xột duyệt;
- Thời hạn sử dụng đối với diện tớch đất nụng nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 thỏng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn được