DỤNG ĐẤT TẠI VIB
2.1.1. Tổng quan về Ngõn hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB)
Ngõn hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam, tờn viết tắt là Ngõn hàng Quốc tế (VIB) được thành lập ngày 18 thỏng 9 năm 1996, trụ sở đặt tại 198B Tõy Sơn, quận Đống Đa - Hà Nội.
Đến 20/10/2011, sau 15 năm hoạt động, VIB đó trở thành một trong những ngõn hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt trờn 100 nghỡn tỷ đồng, vốn điều lệ 4.250 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt trờn 8.200 tỷ đồng. VIB hiện cú 4.300 cỏn bộ nhõn viờn phục vụ khỏch hàng tại 150 chi nhỏnh và phũng giao dịch tại trờn 27 tỉnh/thành trọng điểm trong cả nước. Trong quỏ trỡnh hoạt động, VIB đó được cỏc tổ chức uy tớn trong nước, nước ngồi và cộng đồng xó hội ghi nhận bằng nhiều danh hiệu và giải thưởng như: danh hiệu thương hiệu mạnh Việt Nam, danh hiệu Ngõn hàng cú dịch vụ bỏn lẻ được hài lũng nhất, ngõn hàng thanh toỏn quốc tế xuất sắc, ngõn hàng cú chất lượng dịch vụ khỏch hàng tốt nhất, đứng thứ ba trong tổng số 500 doanh nghiệp tư nhõn lớn nhất Việt Nam về doanh thu do bỏo Vietnamnet bỡnh chọn.
Năm 2010 ghi dấu một sự kiện quan trọng của VIB với việc Ngõn hàng Commonwealth Bank of Australia (CBA) - ngõn hàng bỏn lẻ số một tại
Úc và là ngõn hàng hàng đầu thế giới với trờn 100 năm kinh nghiệm đó chớnh thức trở thành cổ đụng chiến lược của VIB với tỉ lệ sở hữu cổ phần ban đầu là 15%. Sau một năm chớnh thức trở thành cổ đụng chiến lược của VIB, ngày 20/10/2011, CBA đó hồn thành việc đầu tư thờm 1.150 tỷ đồng vào VIB, tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần của CBA tại VIB từ 15% lờn 20% nhằm tăng cường cơ sở vốn, hệ số an toàn vốn, mở rộng cơ hội kinh doanh và quy mụ hoạt động cho VIB. Mối quan hệ hợp tỏc chiến lược này tạo điều kiện cho VIB tăng cường năng lực về vốn, cụng nghệ, quản trị rủi ro … để triển khai thành cụng cỏc kế hoạch dài hạn trong chiến lược kinh doanh của VIB và đặc biệt là nõng cao chất lượng dịch vụ khỏch hàng hướng theo chuẩn mực quốc tế.
Là một trong những ngõn hàng tiờn phong trong việc cải tổ hoạt động kinh doanh, VIB luụn định hướng lấy khỏch hàng làm trọng tõm, lấy chất lượng dịch vụ và giải phỏp sỏng tạo làm phương chõm kinh doanh với quyết tõm "trở thành ngõn hàng luụn sỏng tạo và hướng đến khỏch hàng nhất tại Việt Nam". Một trong những sứ mệnh được ban lónh đạo VIB xỏc định ngay từ ngày đầu thành lập là "Vượt trội trong việc cung cấp cỏc giải phỏp sỏng tạo nhằm thỏa món tối đa nhu cầu khỏch hàng". Do vậy, hiện VIB đó và đang tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, cựng năng lực quản trị điều hành, tiếp tục chỳ trọng phỏt triển mạng lưới ngõn hàng bỏn lẻ và cỏc sản phẩm mới thụng qua cỏc kờnh phõn phối đa dạng để cung cấp cỏc giải phỏp tài chớnh trọn gúi cho cỏc nhúm khỏch hàng trọng tõm, đồng thời nõng cao chất lượng dịch vụ để phục vụ khỏch hàng ngày càng tốt hơn.
Những năm trở lại đõy mặc dự hoạt động kinh doanh của Ngõn hàng cũn gặp nhiều khú khăn, tuy nhiờn tỡnh hỡnh hoạt động sản xuất kinh doanh của VIB vẫn đạt được những kết quả rất khả quan. Theo bỏo cỏo của Hội đồng quản trị VIB trong phiờn họp Đại hội đồng cổ đụng năm 2011 đó cho thấy kết quả này, cụ thể là:
Bảng 2.1: Bỏo cỏo kết quả kinh doanh của VIB năm 2010 TT Cỏc chỉ tiờu 2009 2010 Tăng (+) 1 Tổng tài sản (tỷ đồng) 56.635 93.827 65,67% 2 Vốn chủ sở hữu (tỷ đồng) 2.945 6.593 123,87% 3 Vốn điều lệ (tỷ đồng) 2.400 4.000 66,67% 4 Thặng dư vốn (tỷ đồng) 26,5 1.653 62,38 lần 5 Huy động vốn (tỷ đồng) 34,210 59.563 74,11% 6 Dư nợ (tỷ đồng) 27.352 41.731 52,57% 7 Tỷ lệ nợ xấu (%) 1,30 1,59 22,3% 8 Dự phũng rủi ro (tỷ đồng) 279 503 80,29% 9 Lợi nhuận trước Thuế (tỷ đồng) 610 1.051 72,3 10 Lợi nhuận sau Thuế (tỷ đồng) 459 791 72,33% 11 Lói cơ bản trờn cổ phiếu (đ/cp) 2.128 2.389 12,27% 12 Số Chi nhỏnh/Phũng Giao dịch 115 135 17,39%
Nguồn: vib.com.vn.
2.1.2. Giới thiệu chung về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh tại VIB
Với bản chất là một tổ chức đặc thự cú chức năng kinh doanh tiền tệ, NHTM thực hiện hoạt động kinh doanh của mỡnh thụng qua cỏc quan hệ tớn dụng, từ cỏc quan hệ này, mối quan hệ giữa ngõn hàng với cỏc tổ chức, cỏ nhõn được thiết lập và phỏt triển, gắn ngõn hàng với cỏc hoạt động sản xuất kinh doanh trong xó hội. Tuy nhiờn, nếu khụng cú những thiết chế cơ bản để bảo đảm cỏc khoản tiền đi vay và cho vay hiệu quả, ngõn hàng sẽ tự đặt mỡnh trước những rủi ro khú lường đối với một loại hàng húa vốn dĩ đó chứa đựng rất nhiều rủi ro, đú là "tiền tệ". Lỳc này, những thiết chế cơ bản về cỏc biện phỏp bảo đảm trong BLDS 2005 sẽ được ngõn hàng lựa chọn. Trong số 07 biện phỏp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lónh, tớn chấp thỡ cỏc biện phỏp: cầm cố, thế chấp và bảo lónh được ngõn hàng sử dụng nhiều hơn cả.
Tựy vào quan điểm về hoạt động kinh doanh, đỏnh giỏ rủi ro, phương phỏp kinh doanh mà cỏc ngõn hàng tự lựa chọn "khẩu vị" cỏc biện phỏp bảo đảm tiền vay cho hoạt động cấp tớn dụng cho ngõn hàng mỡnh. Đối với VIB thỡ biện phỏp bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất gần như được sử dụng nhiều nhất so với cỏc biện phỏp bảo đảm khỏc.
Theo thống kờ sơ bộ của VIB tại Bỏo bỏo hoạt động bảo đảm tiền vay tại VIB của Khối Quản lý tớn dụng năm 2011, thỡ cứ 10 hồ sơ vay vốn thỡ cú 08 hồ sơ khỏch hàng bảo đảm bằng biện phỏp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mỡnh hoặc của bờn thứ ba và tổng số tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo thống kờ sơ bộ trong năm 2010 trờn toàn hệ thống VIB lờn tới con số khoảng 2500 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn, trong đú bao gồm cả đất thuờ, đất được Nhà nước giao...
Cũng như cỏc TCTD khỏc, việc VIB ưu tiờn sử dụng biện phỏp bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất xuất phỏt từ những đặc điểm sau:
- Nhờ tớnh cố định mà khi nhận làm tài sản thế chấp, cỏc ngõn hàng dễ dàng thực hiện quỏ trỡnh xỏc định, định giỏ, giỏm sỏt trong và sau cho vay; cũng khụng tốn thờm cỏc chi phớ liờn quan đến việc quản lý tài sản;
- Tớnh thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi khỏch hàng khụng trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khỏc nhờ tớnh "khan hiếm" của bất động sản và sự phỏt triển của thị trường bất động sản;
- Quyền sử dụng đất núi riờng và bất động sản núi chung là những tài sản ớt hao mũn. Trong khi cỏc tài sản khỏc, giỏ trị và giỏ trị sử dụng thường giảm, cú thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chớ, giỏ trị của tài sản cú thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, mỏy múc, thiết bị;
- Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế chứng minh luụn tăng trong dài hạn do đặc tớnh khan hiếm, mặc dự, trong ngắn hạn dưới sự tỏc động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, cỏc qui định của chớnh quyền hoặc những nguyờn nhõn khỏc cú thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phõn khỳc thị trường;
- Quyền sử dụng đất là một trong số những tài sản cú cỏc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rừ ràng nhất, nhờ đú mà việc xỏc nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bỏn, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua cụng chứng và đăng ký GDBĐ. Hệ thống phỏp luật liờn quan đến việc xỏc nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dự cũn nhiều bất cập song vẫn được đỏnh giỏ là khỏ đầy đủ so với cỏc qui định trong cỏc lĩnh vực khỏc.
Hiện nay, trước tỡnh hỡnh kinh tế trong nước gặp nhiều khú khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần như bị đúng băng từ giữa năm 2011, do đú hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cỏc ngõn hàng núi chung và VIB núi riờng đặt ra nhiều thỏch thức, cụ thể là:
- Giỏ trị tài sản bảo đảm hiện tại giảm rất nhiều, thậm chớ giảm tới 2/3 so với giỏ trị tài sản bảo đảm được định giỏ tại thời điểm cấp tớn dụng cho khỏch hàng;
- Một số nơi xảy ra cỏc vụ vỡ nợ tớn dụng đen như: Bắc Ninh, Hà Đụng, Thường Tớn... cỏc con nợ đều đầu tư vào thị trường bất động sản mà chưa thể rỳt vốn;
- Việc xử lý tài sản bảo đảm tại VIB để thu hồi nợ gặp rất nhiều khú khăn do khụng thể phỏt mại được quyền sử dụng đất thế chấp.