CHƯƠNG 1 : HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở
1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng
1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện
Để giải quyết các tranh chấp, bất cập nêu trên, nhóm tác giả kiến nghị hồn thiện pháp luật chặt chẽ hơn, tối ưu hơn như sau:
Sửa đổi, bổ sung các QPPL một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm tạo một khn khổ pháp lí tiêu chuẩn cho các bên về các vấn đề có liên quan đến hợp đồng cho
thuê khoán nhà ở như: trượt giá tiền thuê, phát sinh lãi chậm trả,… Nhằm hạn chế việc quá phụ thuộc vào thỏa thuận, ý chí giữa các bên làm phát sinh các trường hợp trượt giá cao hơn mức lãi suất qui định tại BLDS, xung đột quyền và lợi ích giữa hợp đồng chính và phụ lục hợp đồng…
Bổ sung những trường hợp áp dụng thủ tục rút gọn, án lệ. Qui định cụ thể những trường hợp cần áp dụng giải quyết nhanh chóng nhằm tinh giảm qui trình tố tụng cũng như trả lại quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên một cách nhanh
chóng.
Cải thiện chất lượng cũng như năng suất làm việc của đội ngũ Tịa án nhằm đảm bảo tính khách quan, đầy đủ và tồn diện trong nhận định của Tịa án. Tránh
các trường hợp bị kháng cáo, kháng nghị lên cấp phúc thẩm hay các qui trình tố
tụng đặc biệt như tái thẩm, giám đốc thẩm làm kéo dài qui trình tố tụng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong áp dụng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, nhóm tác giả đã xử lí các vấn đề xoay quanh việc áp dụng hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở theo ba giai đoạn: xác lập, xây dựng và thực hiện.
Đầu tiên trong giai đoạn xác lập hợp đồng, các bên cần nắm rõ các vấn đề cơ bản cần biết về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở trước khi bước vào quan hệ
cho thuê khốn nhà ở bằng cách phân tích, tổng hợp các qui định cụ thể của pháp
luật Việt Nam về khái niệm, đối tượng và căn cứ phát sinh hiệu lực hợp đồng
cho thuê khoán nhà ở đã được cụ thể hoá ở BLDS 2015, Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Cụ thể, hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là một . dạng của hợp đồng thuê khoán
tài sản cũng như hợp đồng kinh doanh bất động sản với mục đích chủ yếu là sinh
lời trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê khoán
giao đối tượng hợp đồng là nhà ở thương mại cho bên thuê khoán để khai thác quyền sử dụng và cho bên thứ 3 (hay còn gọi lại bên thuê lại) thuê lại nhà ở. Tuy
nhiên, bên th khốn vẫn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng
thuê khoán nhà ở cho bên cho thuê khoán. Chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền
thuê khốn chính là lợi ích mà bên thuê khốn được hưởng. Thêm vào đó, để hợp đồng phát sinh cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể, hình thức, mục đích của hợp đồng cũng như điều kiện về đối tượng hợp đồng (nhà ở).
Tiếp theo là giai đoạn xây dựng hợp đồng, để xây dựng một hợp đồng có
giá trị ứng dụng cao phải bắt đầu từ việc xây dựng các điều khoản chặt chẽ, đúng pháp luật và mang tính bảo hộ quyền lợi hợp pháp cao. Muốn hiện thực hoá điều
này, các bên cần phải nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình cũng như những tình huống hay rủi ro pháp lí có thể xảy ra trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ và hướng giải quyết các tình huống, rủi ro này. Ngồi ra cịn có các nội
dung cơ bản mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản cần có và các loại thuế,
phí có liên quan. Thơng qua so sánh, đối chiếu, phân tích và tổng hợp các qui định pháp luật từ các văn bản QPPL có liên quan, bài luận đã giải quyết dứt điểm
các vấn đề nêu trên bằng các đưa ra dự đốn các tình huống, rủi ro pháp lí có thể
xảy ra khi các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ cũng như hướng giải quyết thực tế, liệt kê các nội dung cơ bản cần phải có cũng như các nội dung cần đặc biệt
chú ý và các loại thuế, phí như thuế TNCN, TNDN, GTGT, lệ phí mơn bài trong
từng trường hợp cụ thể làm tiền đề, cơ sở cho việc xây dựng các điều khoản phục vụ giai đoạn xây dựng hợp đồng hoàn chỉnh.
Trong thực tế thực hiện hợp đồng, xuất hiện một số dạng tranh chấp phổ biến cũng như bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam chủ yếu là do xung đột quyền và lợi ích của các bên. Và Tồ án tỏ ra khá nhập nhằng, chưa thống nhất
trong việc xác định tiền lãi chậm trả phát sinh. Toà án vẫn chưa mạnh dạn áp dụng thủ tục rút gọn cũng như thật sự xem xét toàn diện và khách quan các bản
án dẫn đến tình trạng “huỷ án” làm kéo dài trì trệ quá trình xét xử. Về vấn đề trượt giá tiền thuê hằng năm cũng chưa có quy định cụ thể phụ thuộc quá nhiều
vào ý chí chủ quan của các bên dẫn đến nhiều mức trượt giá chưa thật sự hợp lí
so với mức lạm phát hằng năm nhiều trường hợp thậm chí cao hơn mức lãi suất
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Bất động sản hình thành trong tương lai không phải là một khái niệm lạ lẫm mà rất đỗi quen thuộc đối với thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam
nói riêng hay xã hội Việt Nam nói chung. Thậm chí Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 còn dành hẳn một điều khoản2 để định nghĩa
khái niệm này và Chương III để quy định chi tiết về vấn đề kinh doanh bất động
sản hình thành trong tương lai. Chương II của bài luận này sẽ đi sâu vào tìm hiểu mẫu hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho của quan hệ cho thuê nhà ở hình thành
trong tương lai, một hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai.
Về bản chất, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng gần giống như hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường xác định thời điểm phát sinh hiệu lực là một mốc thời gian nhất định sau khi kí kết. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất nằm ở đối tượng của hợp đồng. Nếu như đối với hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường đối tượng của hợp đồng là nhà ở có sẵn3 thì đối với hợp đồng
cho th nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình
thành trong tương lai tức nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng4.
Sự phổ biến của quan hệ cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam nói riêng hay xã hội Việt Nam nói
chung dẫn tới nhu cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng một cách chuẩn
2 Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
3 Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020
chỉnh, hạn chế rủi ro nhất có thể. Vì hợp đồng cho th nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở là hai dạng đặc biệt của hợp đồng
cho thuê nhà ở, các vấn đề cần lưu ý như: căn cứ phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra và hướng giải quyết, các loại thuế phí có liên quan… gần như là tương tự nhau. Vì vậy ở Chương II, nhóm tác giả sẽ khơng nêu lại chi tiết những gì đã có ở Chương I mà chỉ nêu vắn tắt, tổng quát. Tập trung trình bày những điểm khác biệt so với Chương I như: qui định của pháp luật, điều kiện đặc biệt để đưa bất động sản
hình thành trong tương lai vào kinh doanh, cũng như các quyền và nghĩa vụ đặc
biệt… Nhóm tác giả cũng sẽ nêu những dạng tranh chấp, bất cập riêng biệt của
pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và lấy đó làm cơ sở để đưa ra kiến nghị hoàn thiện.
2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng 2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam
Tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1, hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng chưa có qui định cụ thể. Mà được suy ra từ sự kết hợp các qui định khác nhau từ các chuyên ngành luật khác
nhau. Cụ thể như sau:
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở hình
thành trong tương lai cũng là 1 dạng của giao dịch dân sự. Vì vậy, để suy ra quy
định về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, ta vẫn sẽ bắt đầu từ
BLDS 2015. Theo như các qui định tại Điều 472 BLDS 2015 về hợp đồng cho
thuê tài sản nói chung: “ Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn,
gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có
và tài sản hình thành trong tương lai. ” và tại Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015: “
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch ”. Kết hợp ba khái niệm này, ta có thể suy ra hợp đồng cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai là 1 dạng của hợp đồng cho thuê tài sản. Tài sản
ở đây tồn tại dưới dạng đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai.
Tiếp theo là các qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ
sung 2020, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 về đôi1 tượng của hợp đồng : “ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”.
Cũng như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở được nêu ở Chương 1, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 17 và Khoản 1 Đièu 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng
là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Tổng hợp các khái niệm và phân tích trên, ta có khái niệm hồn chỉnh về hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “ Hợp đồng cho
thuê nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng như hợp đồng cho thuê tài sản với mục đích chủ yếu là kiếm lời
trong đó hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà ở hình thành trong tương lai ( bất động sản hình thành trong tương lai dưới dạng tài sản chưa hình thành ) tại thời điểm hình thành hoặc một thời điểm khác sau hình thành tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực:
Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng cho thuê
khoán nhà ở được nêu ở Chương 1 đều là hợp đồng kinh doanh bất động sản ( một dạng của giao dịch dân sự ) => Hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích, hiệu lực và
hình thức tương tự như hợp đồng cho thuê khoán nhà ở. Sự khác biệt duy nhất do tính chất đặc biệt của hợp đồng này là điều kiện của bất động sản hình thành
trong tương lai được đưa vào kinh doanh qui định tại Khoản 1 Điều 55 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020:
“ 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với
trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự
án; trường hợp là nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình
thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành
xong phần móng của tịa nhà đó.”